新修改的《土地管理法》將於2020年1月1日正式生效，新修內容中最為引人注目的，莫過於第六十三條關於集體土地可以入市的規定。
現行《土地管理法》在其第四十三條明確，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。也就是說，除了鄉鎮企業建設、鄉鎮公共設施和公益事業建設以及村民住宅建設之外，任何建設項目要使用集體土地，必須要先申請政府將其徵收為國有土地，才能從政府那裡以出讓或者劃撥的方式獲得土地使用權。
這一規定導致使用集體土地進行商業開發建設需要付出很大的成本，讓很多有意投資村鎮建設的人望而卻步，抑制了集體土地使用活力，束縛了村鎮的經濟發展。
與此同時，也有很多人出於利益考量，被農村集體土地巨大的發展空間所吸引，以至於無視法律規定，在集體土地上開展商業建設，出售、出租無證房產。由於土地管理相關法規的限制，這類房產無法得到法律的正式認可，受到諸多限制，產生了令政府和民眾頭痛不已的“小產權房問題”。
正是由於這些弊端日益顯現，新《土地管理法》將第四十三條全部刪除，代之以第六十三條的全新規定，集體土地入市的新時代開啟了！
那麼集體土地入市有哪些要點是我們需要注意的呢？
第一、可以出讓的集體土地必須是“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地”。
可出讓的集體土地必須嚴格依據土地利用總體規劃和城鄉規劃，只有工業、商業等經營性用途的建設用地才能入市。集體土地中保障村民居住的宅基地（農村住宅建設用地）仍無法通過出讓進入市場，農用地如用於建設，仍需要嚴格辦理農用地轉用手續，先轉變土地使用性質。
第二、集體土地出讓需經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
我們國家的土地所有權人只有兩個，一個是國家，一個是集體。一般來說，有相應權力的人民政府代表國家處置國有土地，而村民委員會則代表村集體處置集體土地。那麼村民委員會如何行使這一權力呢？新《土地管理法》特別規定：集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
第三、出讓所得的集體土地權能廣泛。
以往的法律規定多對集體土地使用權的轉讓、出資、抵押等設置了諸多障礙，限制了其自由度。新《土地管理法》則明確，通過轉讓獲得的土地可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，賦予了其廣泛的權能，基本與通過出讓途徑獲得的國有土地權能相當。而新《土地管理法》也規定：“集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。”可以說這次集體土地入市是非常徹底的，排除了集體土地交易中的諸多限制，為鄉村經營性建設用地的開發注入了巨大活力。
綜上，如果您有意在新法施行後通過出讓方式獲取集體建設用地使用權，那麼我們在這裡提醒您一定要注意以下幾點：
1、注意審查土地性質，是否符合土地總體規劃、城鄉規劃，是否屬於集體經營性建設用地。
2、其次要求村委出具村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的證明，還要與村委簽訂書面出讓合同，明確土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務，避免後續產生不必要的糾紛。
3、合同簽訂後，要及時辦理相應的登記，不動產主要以登記為公示方式與效力依據，未經登記不能正式取得土地使用權，也不能對抗第三人。
在打開集體建設用地入市大門的同時，新《土地管理法》也規定了相應的防護措施，新法第八十二條加列一項：“違反本法規定，將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。”同時刑法中關於非法轉讓、倒賣土地使用權罪的有關規定也將在這一新的領域適用，符合該罪名的非法轉讓、倒賣集體土地使用權的行為將受到刑法的嚴厲制裁。
所以，集體建設用地入市，一方面我們可以借時代東風順勢而上，充分利用制度福利；另一方也要提高風險意識，防患於未然。
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