作者：資本時差 簡介：金融學博士，CFA，海外黨 （閒來無事，扒扒上市公司）
大房企問題重重，小房企的問題更不容忽視。
這段時間，我們一直在梳理房地產企業的債務問題，從淨負債率的角度來講，A股上市民營房企中淨負債率超過100%總共有13家企業。
今天所要研究的這家公司，就是這13家當中營收規模最小、股價最低（截止12月18日收盤）的一家公司；名氣也不大，如果你不是重慶人可能都沒聽過它的存在。
它的股價從2016年高點20.1元下跌到如今的3.17元（12月18日收盤價），跌幅將近85%，前十大流通股東當中除了一個信託之外，沒有一家機構，十足的散戶戰場。
這家公司就是：財信發展，規模雖小，但問題卻是一大堆，接下來將會為你展現這家小房企的大問題。
一、規模小 債務負擔卻不低
財信發展，這是一家位於重慶的房地產企業，2019年的半年報顯示，公司的房地產業務給公司貢獻了93.36%的收入，利潤比例為101.42%。
從營收規模來看，財信發展2019年三季度的營業收入僅為9.34億，相比龍湖、金科等重慶大房企來說，財信發展的營收規模甚至不及這些大房企的零頭。
然而，房地產的白銀時代，大房企有大房企的困局，小房企有小房企的麻煩，危機一來，無非就是誰的雷大、誰的雷小、誰爆雷快、誰爆雷慢的問題。
負債率層面，財信發展的資產負債率從2016年的68.50%一直飆增到今年三季度的84.48%，如果剔除掉房地產企業預收賬款等經營負債的影響，公司截止到今年三季度的淨負債率高達141%。
這樣的淨負債率與我們之前分析過的另外一家重慶大房企金科股份差不多！
相應的我們注意到公司的有息負債從2016年的15.77億飆漲至2018年的33.83億，年複合增長率高達46.47%。截止到今年三季度公司的帶息債務已經高達47.08億。
在這些帶息債務中，其中短期借款和一年內到期的非流動性負債分別為10.14億、9.08億，合計19.22億，佔公司有息負債的比重為40.82%。而與此同時公司賬面上的貨幣資金僅為10.51億，債務缺口近10億。
那麼接下來問題來了，欠錢是要還的，怎麼還？
二、環保業務“爆雷” 加碼梭哈房地產
還債最理想的方式是靠主業，對於財信發展來說，雖然主業是房地產，然而從2017年開始，公司通過併購的方式進入另外一個賽道，即：環保。
相應的我們注意到，財信發展在2017年收購了重慶瀚渝再生資源有限公司100%的股權，以及陝西華陸化工環保有限公司70%的股權，在當年的財報當中，財信發展還信誓旦旦的聲稱要搞“地產+環保”的雙主業模式。
然而，狗血的事情出現了，財信發展收購了華陸環保，才一年多的時間就爆雷了。
2018年，華陸環保產生大額虧損，財信發展計提了6598萬元的商譽減值準備，結果導致2018年公司的業績大幅下滑。
截止到今年半年報，公司的環保業務還是處於虧損狀態，所謂的雙主業模式也不再提了。
環保不再發力，緩過神來的財信發展直接梭哈房地產。
相應的我們注意到公司的存貨，從2017年的69.63億，迅速飆升至今年三季度的128.61億，幾乎翻了一倍。
這是什麼水平？
現如今，公司的存貨佔總資產的比重已經達到77%，位於13家高負債率民營房企之首；對於整個房地產行業來說，存貨佔總資產的比重的中位數是53%，財信發展比整個行業的一般水平高了二十多個百分點。
存貨這麼高，週轉的動嗎？
從公司的存貨週轉天數來看，今年三季度公司的存貨週轉天數4354.84天，這樣的存貨週轉天數比我們此前分析的任何一家房企都要高。
存貨週轉天數長，去化困難，公司的業績自然也就好不到哪去。
根據財信發展的半年報，今年上半年公司實現營業收入4.86億，同比下滑5.59%，淨利潤虧損3302.16萬，同比下降299.98%。
今年三季度雖然扭虧為盈，實現29.74%的正增長，但從扣非淨利潤來看，依然下滑41.20%。
存貨高企，業績不景氣，相比財信發展的股權質押，其實這都是次要的。
三、質押率100% 值得警惕
我們分析過好幾家房企，基本上都會存在大比例股權質押這種事情，質押率比較高的一般也就百分之七八十。
沒有最糟，只有更糟，看完財信發展的股權質押比例，你會覺得那些質押率百分之七八十的企業都算是“良心企業”。
截止到今年三季度，財信發展的第一大股東重慶財信房地產開發有限公司的股權質押比率達到100%。
這也就意味著對於財信發展的大股東來說，資金實際騰挪的空間非常少，如果再遇到股價下跌那麼股權被強行平倉的風險就很大。
除了大比例質押之外，跟他房企一樣，財信發展的的大比例擔保看的你是眼花繚亂，根據公司12月18日最新一期關於擔保的公告，截止本公告日，公司對子公司以及子公司相互間提供的擔保餘額為400200.64萬元，佔公司佔淨資產的 212.24%。
雖說大額擔保在房地產公司當中並不算新鮮事，但是對於資金鍊本來就比較緊張的企業來說，一旦一個環節出現問題，後面很容易引發連鎖反應。
記住一點，雪崩的時候沒有一片雪花是無辜的。
最後，這是我們房地產系列文章的第七彈，除了我們已經寫過的房企之外，還有哪些房企資金鍊緊張？關注資本時差，接下來為你一一揭秘。
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