卷首语
滴墨为字，时间为纸。
记录城市的变化，留住时光的片段，锁定记忆的像素，国际化成都正行进在世界城市的快车道，正在建设“人、城、境、业”高度统一的世界公园城市，这里宜居宜商宜业宜人。
乐居“记录2019”系列，从纷繁复杂的成都楼市中，概括提炼出了“变、新、涩、开、越、余、破、瞻”八个特征汉字，为你我亲历的城市留下一幅年度画像。
前段时间，在乐居举办的一场活动上，多位业内人士写出了他们认为的年度关键字，某位在成都楼市沉浸多年的大佬在思考许久后，重重的在纸上写下了“涩”字。
涩，苦涩，艰涩，对于很多房企和购房者来说，2019年不容易。
业绩降速年
据克而瑞数据统计，今年前11月，成都TOP10房企整体销售规模较去年同期下降了25.51%。
在2017年，成都头部房企的销售业绩天花板是半年破百亿，全年破两百亿，2019年，这个数字基本上打了个半折。
于很多开发商来讲，2019年在成都卖房，并不轻松。
2019年是房企“痛并快乐着”的一年，一方面，高价地项目入市的口子被全面打开，但另一方面，很多高价地项目的市场接受度并不高。
虽然，高价地项目成为市场主流，低地价项目越来越少的确提高了购房者对新盘的价格的接受度。但这是有选择性的提高。“剪刀差”是购房者购买新房的最大动力，当价格不再是楼盘的最大优势时，购房者买新房开始从“抢着买”到“挑着买”，这时候，就要考验楼盘位置、品质等硬实力了。
成都的购房者又重新开始“挑剔”起来，“无人报名摇号终止”、“仅6人报名”、“超过7成购房者弃选”、“开盘去化率仅1%”等情况开始出现。
除了少数性价比高、位置极佳的楼盘能够实现开盘售罄，开盘后有剩余房源，引入渠道销售，在顺销期逐渐去化成为成都多数楼盘的归宿。打折销售的新盘在2019也年开始涌现出来。
二手房的“挣扎”
国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，11月成都二手住宅价格指数，环比下跌了0.2%。这已经是2019年第五个月下跌，某些区域的二手房已经开始横盘。
今年春节后，成都二手房的成交量开始明显上升。与此同时，某些热门区域的二手房的成交价格，已经逼近5.15之前成都二手房价格最火热之时的水准，但这波二手房的小阳春并没有蔓延开。
来看几个成都二手房的整体情况的数据。
今年，成都二手房的市场价呈现出整体下行的态势，直到10月份和11月才有所回升，但依旧处在低位。
二手房在售房源的报价持续走低。
图据：撸房价
在售房源中降价房源的数量远高于涨价房源的数量，并且降价房源数量呈现出增多的趋势。
图据：撸房价
一年时间将过，5.15之前二手房市场的全面火热的态势并没有再现，二手房市场的冷热不均的状态明显。在非热门区域，二手房的挂牌价格到了年底和年初相比相差无几，有的甚至在暗跌。
刚需的忧愁
据克而瑞数据统计，2018年成都90㎡以下小户型产品供需占比仅约20%。2019年截至10月，90㎡以下住宅产品供应仅占比约17%。
又是那个老生常谈的现状：成都新房市场小户型越来越少，刚需买小户型新房越来越难。但刚需在新房市场中的“忧愁”，仅仅是因为小户型稀缺吗？
事实上，在近两年出让的地块上，也开始出现打造以小户型产品为主的产品，但从市场反馈来看，这两个以小户型为主的项目，并没有受到刚需购房者的热捧。
归根结底，还是价格的问题。刚需对价格是最敏感的，他们购买小户型的最初始动力，是因为小户型往往意味着低总价，其本质还是对低价格的追求，并不是因为看重小户型产品本身。
刚需购房者最青睐的“剪刀差”新盘，正在消失于市场。随着高价地项目成为市场主流，首次开盘的项目基本没有了存在巨大剪刀差的可能。
对于绝大多数楼盘来说，限价已经无法产生剪刀差。小面积、低单价、低总价的刚需标配房源，或许只有在二手房市场中才能找到了。
会苦尽甘来吗？
12月，成都“分区限购”政策微调。
此前高新南区和成都天府新区的购房资格只能在各自区域以及三圈层购房，如今这两个区域都可以去五城区和高新西区购房。
购房区域得到了扩大，购房者的选择余地也更大了。特别是被“锁在”高新区，面临房少、价高的购房者终于有了买其他区域的机会。而且五城区和高新西区有资格的购房者还可以去成都天府新区购房，天府新区的“房票”快速增长。
毫无疑问，部分购房者和部分区域在政策微调后，被“激活”了。政策微调后的当周天府新区多个楼盘到访人数明显增加，与此同时，五城区有剪刀差的楼盘，也会被高新南区和成都天府新区的购房者追捧。
12月举行的中央经济工作会议会上确定，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
“稳”，依旧是楼市明年的大基调。对于成都楼市来说，全面火热的情况或许很难再见到，冷热不均可能会是接下来很长一段时间的市场状态。对于部分房企和购房者来说，“苦涩”或许还将持续。
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