■文|二鳴
環京樓市一直存在著AB兩面，A面是真，B面是假。錯綜複雜的環京市場，有人抓住時機，資產翻番，也有人失誤進場，高位站崗。
『01謠言四起的環京』
前段時間，南京六合、天津濱海新區、三亞在同一天發佈了針對特定人群購房放鬆政策，而與此同時，燕郊放鬆限購的消息也傳得沸沸揚揚。
不過相關工作人員也很快做出闢謠，確定並沒有接到相關通知。
燕郊限購鬆綁只是一些人的一廂情願。
不久後，大廠也傳出有兩個樓盤售樓處發生搶房事件，現場拍攝的視頻甚至登上了抖音熱門。
環京樓市又要起飛了嗎？
然而，真實情況卻總是那麼諷刺。
網傳遭搶房的樓盤是北京悅二期。據一位大廠土著朋友透露，這是當地一個頗有爭議的問題房，只不過換了一個宣傳名而已。此前購買該樓盤的大量業主，四年了還不能正常網籤，且正在為此事大規模維權。
這樣的樓盤，稍有良知的環京中介小哥都不會去碰，現在竟然被包裝成一個遭搶房的樓盤！環京樓市的坑真的讓人有些應接不暇。
環京樓市就是一部炒房史。這裡炒房成風，炒樓花，壓房現象屢見不鮮，開發商的違規操作也非常多，五證不齊就開盤的比比皆是，還有一些樓盤因債務問題被查封，開發商跑路也時常發生。
當然，環京樓市的混亂，部分無良中介也有不可推卸的責任。
環京中介經常會釋放一些利好的謠言，多以一些熱點地區為主。比如，最近又出現“外地人直接網籤”——出自永清某中介小哥朋友圈。
『02環京調控要看北京』
10月末，北京中原市場研究部發布環京樓市三季度數據，其中住宅市場成交1.55萬套，環比上漲26%，成交均價1.23萬/平米，環比下降13%，呈現量漲價跌之勢。
環京的市場現在太冷了，所以自上而下都在試探。
為什麼只是試探？
因為環京市場所有政策的制定都要看北京的臉色。
雙十一當天，深圳對普通住宅標準修改，僅看容積率和麵積。取消了原有標準中對價格的限制，按照新標準，深圳很多房子，一下子可以省掉幾十萬的“豪宅稅”。
深圳普宅標準調整後，上海、北京也有傳聞會跟進深圳，調整普宅標準。
因為北京的特殊性，即便要調整政策，也是一線城市裡最後一個調的，只有上海先調整了，北京才有可能調。
但是第二天，上海就做出直接表態，不會調整。
北京暫時沒有放鬆調控的可能，環京樓市放鬆也只能先等著。
調控暫時不能放鬆，現在市場上又出現了許多打著“環京”概念的偽環京樓盤大肆宣傳， 比如某專家極力推崇的易縣、懷來等區域。
在這裡，我必須要提醒廣大想要在環京置業的朋友：環京很大，但是真正有投資價值的區域真不多。
『03環京最有價值的板塊』
我們知道，除了政策之外，人和錢是影響房價漲幅的兩個最重要因素。
觀察下面這幅北京地圖，可以看出，北京整個西北部都被高山環繞，其中西部為太行山，北部為燕山，不利於人口和產業的導入。因此，產業東南移是北京發展的主要趨勢和方向。
北京產業東南移的三大政策發動機是：
通州副中心
北京新機場
雄安新區
臨通州板塊包括，燕郊、大廠、香河，也就是我們通常所說的“北三縣”。
【燕郊】
燕郊與通州僅隔一條潮白河，西臨通州城市副中心，北接順義，距離CBD車程只有30分鐘，從地圖上看北京將燕郊緊緊懷抱。
據說現在每天有近40萬人來往於北京和燕郊之間，他們白天在北京工作，晚上回燕郊睡覺。
在區域劃分上，燕郊地塊以102國道為界，主要分為北城與南城。
北城主要由燕順路板塊和老城區板塊組成，這幾年發展一直優於南城，交通、配套都比較完善，項目集中，二手房流動性更好，另外根據規劃，未來平谷線通車後，將在燕順路設站，北城價值還會進一步提升。
不過北城開發較早，道路太窄，又容易被淹，想擴充修路，也無地可修。
而南城的規劃先於發展，主幹道和配套設施同步建設，未來會有大片綠地，雖然教育、交通、生活配套等還不盡完善，但是居住舒適度要優於北城。
關於在燕郊置業，自住的話可能南城更好，投資更傾向於北城。
【大廠】
燕郊到北京有一條102國道，但是大廠到北京只有一條很窄的小路，從地圖上看，大廠與通州只隔著一條潮白河，但是這裡卻缺少一座橋。
有了這座橋，大廠的區位優勢才能發揮到極限，同時大廠的地價也一定會一夜暴漲，所以這些年關於修建廠通橋的呼聲越來越高，但是卻一直不肯動工。大廠的價格，也因此打了折扣。
不過，北京交通委方面也提到了關於M101的規劃，未來將和平谷線、地鐵6號線在副中心站換乘。
根據專家推斷，這個M101就是2017年副中心軌道交通思路里提到的D1線，此前D1線就是規劃到大廠的，沿著甘棠方向走然後過河進京，大廠終於要崛起了！
但是不要高興太早，按照以往的經驗，北三縣的交通規劃變數很大，而且建成也是十幾年之後的事情。
在區域劃分上，大廠分為潮白新城，夏墊和縣城板塊，而潮白新城距離通州最近，也是大廠最具發展潛力的板塊。
整個潮白新城由華夏幸福一家打造，從土地規劃到影視基地、人工智能等產業佈局等，都讓潮白成為大廠一枝獨秀的區域。
交通上，京唐城際鐵路，設立大廠站，規劃中的平谷線齊心莊站也緊鄰潮白新城。
夏墊板塊可能價位更低，但是最推薦的還是潮白新城。
需要注意的是，大廠畢竟還是新城，在售項目銷售較少，市場以投資客為主。開發最早的英國宮，目前入住率也不足50%，當地也沒有形成二手房市場。
【香河】
在地理位置上，香河是北三縣中離北京最遠的。
但是從香河走京哈高速到國貿只需要40分鐘，反而超過了擁堵的102國道的燕郊，和一條小路的大廠。
另外，香河是北三縣產業支撐最強的地方，傢俱業是香河的傳統產業。此外，京津冀汽車零部件交易中心，京東電商園，可口可樂分工廠，牛欄山酒香河生產基地也都在這裡。
區域上，香河分為北部新城，老縣城和安平板塊，直接享受通州利好的是北部新城，也是北京購房人群最集中的區域。縣城雖然配套成熟，但購房人群主要是當地的剛需，安平板塊位置較遠，還需要交通規劃落地。
說完環通州的北三縣，就要說一下環新機場的廊永固了。
10月25日，官方對外公佈了大興機場臨空經濟區規劃。具體來說，大興機場臨空經濟區的服務保障區建在大興南部，重點承載航空科教、特色金融、休閒娛樂、科技創新服務等功能。
大興機場臨空經濟區的航空物流區建在廊坊廣陽，重點承載航空物流、電子商務、綜合保稅、國際會展、航企服務等功能。
大興機場臨空經濟區的科技創新區建在永清，重點承載航空導向的研發創新、科技孵化、高端製造、科技金融等功能。
固安
當大興機場臨空經濟區規劃公佈後，人們驚奇的發現，此前呼聲一直很高的固安被踢出了局，可以說是對固安樓市的當頭一棒。
但是也不能否定固安樓市的價值，畢竟固安與北京的物理距離，決定了固安樓市價值的基礎。
區域上，固安分為北部新城，中部老城區，南部溫泉新城。
北部新城也是華夏幸福一手打造的固安產業新城，形成了以電子信息、汽車零部件、機械製造為主的現代製造業基地。並且與大興接壤，配套也在不斷完善中，是北京購房者最集中的地方。
固安南部蘊藏豐富的地熱資源，尤其是牛駝鎮及周邊有多家溫泉度假場所，同時還有永定河自行車運動公園，農業花卉基地等，度假資源豐富。
但是投資的話還是要首選北部新城。
【廊坊城區】
大興機場位於大興區和廊坊廣陽交界處，前面我們已經提到，大興機場臨空經濟區的航空物流區將建在廣陽，同時廣陽區也是廊坊市的老城區，配套成熟，廣陽區也成為廊坊城區最有價值的投資板塊。
另外，安次區板塊也是老城區，市場熱度較高，購房需求主要來自於本地改善。開發區板塊、萬莊板塊、龍河高新區板塊屬於產業新區，配套欠缺。
【永清】
永清是環京區域中綜合實力比較弱，也是比較低調的。
2016年12月，京臺高速北京段正式通車，自北京出發20分鐘即可到達河北，自永清出發30分鐘便可到達北京南三環，永清房價也乘著環京上漲的勢頭起飛。
永清的板塊劃分比較細碎，根據金茂作出的劃分，永清包含新空港板塊、生態新城板塊、工業新城板塊、老城區板塊和亦莊新城板塊。
其中，永清的北部三區新空港、生態新城、工業新城的市場熱度最高，因為這裡緊鄰北京，有京臺高速助力，再有大興機場臨空經濟區科創新區的加持，永清北部三區板塊價值會進一步抬升。
但是，永清北屬於新城，配套基礎設施不完善，周邊沒有居住氛圍。另外，永清市場從15年才開始有開發商入駐，市場很不成熟，單純依靠北京提供的利好發展產業，也有些身不由己。
【雄安新區】
2017年雄安新區橫空出世後，就一直沒有太大動作，但是從今年看，雄安已經躍躍欲試了。
5月7日，雄安新區擬徵收河西村與龔莊村的全部土地，面積共約158.86公頃，這標誌著雄安新區的的拆遷安置工作正式啟動。
雄安新區，被視為中國經濟未來增長的發動機，但是現實呢？
1978年，深圳特區有人想大幹一番，2017年只想搶一套房。
環雄安一帶更是急不可耐，像定興、徐水紛紛化身徵地狂魔，打著景觀帶、產業園的幌子，行房地產之實。
對於環雄安板塊的徐水、定興、高碑店、霸州來說，個人的建議是謹慎進入。原因只有一個，運用行政手段規劃的城市新區，未來有極大的不確定性。
最後，我們總結一下，環京區域最有投資價值的板塊目前看只有兩個，一是環通州板塊，二是環機場板塊。其中，環通州的北三縣中，燕郊＞大廠潮白＞香河北；環機場板塊中，固安北≥廊坊廣陽＞永清。雄安新區千年大計，現在僅僅是個開始，千萬不要被各種概念洗腦，盲目進場。
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