根據央行發佈的《2019年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，針對下季度的房價，有26.5%的居民預期會“上漲”，比例明顯低於第三季度的29.3%；51.5%的居民預期“基本不變”，高於第三季度的50.3%；11.1%的居民預期會“下降”，高於第三季度的9.8%；10.9%的居民“看不準”，高於第三季度的10.6%。通過縱向比較來看，購房者的房價預期看漲的少了，看跌和看穩的多了。
其實，不僅購房者的房價預期出現了轉變，最近這一年以來，業內相關人士也紛紛轉變自己的看法。馮侖表示，房子已經差不多了，未來購房者該擔心的不是房價上漲，而是房價會下跌，不是買不起，而是賣不掉。孫宏斌表示，這次樓市調控一定是長期的，大家不要抱有僥倖心態，應該理解新形勢。經濟學者鍾偉則表示，如果有人諮詢，現在都是勸大家先不要著急買房。顯然，看空房價的隊伍越來越壯大了。
那麼，為什麼購房者和業內人士紛紛轉變了預期呢？筆者認為，究其原因，除了嚴厲而又密集的房地產調控以外，歸根結底是房地產行業正在逐漸走向十字路口，樓市行情發生了與以往大不相同的變化，而且越來越多的人意識到了這一點。那麼，房地產市場到底發生了什麼變化呢？
樓市行情開始出現3大轉變
第一，居民槓桿率水平增速較快
根據央行數據統計，過去10年，我國居民部門槓桿率從不足18%上升到了60.4%，其中浙江、上海、廣東、重慶等省份均超過全國平均水平。筆者認為，槓桿率增速較快與快速上漲的房價密不可分。從房價收入比來看，目前深圳、三亞、北京、上海、廈門等城市均超過20倍，也就是說，不考慮其他因素，至少需要存夠20年才可以買下一套房。因此，通過加槓桿買房成為絕大多數人的選擇。
數據顯示，截至2018年末，我國個人住房貸款餘額為25.8萬億元，佔住戶部門債務餘額的比例為53.9%，換言之，在居民所有的負債當中，超過一半都是房貸。其實，具體到現實生活中，很多家庭還會向親戚朋友借錢買房，所以因為買房而產生的債務可能要比統計更高一些。不難看出，居民槓桿率水平增速較快，意味著居民負債壓力增加，這必然會影響對其他商品的消費，從而使得生活質量下降。
第二，空置率過高的問題引人關注
過去十多年，隨著房產金融屬性的擴大，買房成為許多人投資賺錢的工具，他們往往只囤不住，只為坐等漲價然後轉手賣掉，所以這就帶來了空置率的問題。中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁教授在研究報告中明確表示，目前我國城鎮住宅市場的整體空置率已經達到了22.4%的水平，其中一線城市要高於二、三線城市，總體來看城鎮地區空置住房已經超過5000萬套。
在筆者看來，雖然目前國家對於空置房並沒有相關的統計，但無論是從機構數據還是切身感受來看，空置房並不在少數。關鍵是，過高的空置率使得住房資源分佈不均，結果就是剛需買不起，囤房客住不完，這就浪費了大量的住房資源。對此，潘石屹曾公開表示，有人買了100套房子，但只住1套。因此，未來幾年，伴隨樓市長效機制推進，以及存量市場到來，房地產稅和空置稅或是大勢所趨。
第三，人口紅利逐漸迎來了拐點
根據國家統計局數據統計，目前我國人均住房面積約40平方米，從這個角度來看，目前的住房總量基本可以滿足大家的住房需求了。此外，根據中國社科院《人口與勞動綠皮書》顯示，從2010年開始，我國65歲及以上老年人口一共增加8320萬，而15歲以下少兒人口減少了9017萬。對此，報告預測，在老齡化社會快速到來的同時，總人口將在2028年左右出現負增長。
眾所周知，要想判斷房價的長期走向，未來的人口需求是重要的支撐。但是，根據以上兩組數據來看，一邊是人口紅利逐漸迎來拐點，另一邊則是房子基本已經足夠。此外，不可忽視的是，未來年輕一代大都可以從爺爺奶奶那裡繼承到房子，所以房子基本會越來越多。綜合各方面因素來看，未來住房需求整體會趨於放緩。
眾所周知，過去一二十年，房地產在拉動內需，提高就業，改善生活等方面都發揮了巨大的作用。但是，不可否認，慢慢也積聚了一些可能加劇社會風險和金融風險的問題，比如高房價、高槓杆、高空置。此外，根據中國社科院《中國城市競爭力》報告顯示，2018年，房地產對經濟增長的淨貢獻已經由正轉負。因此，面對這些問題的出現，過去兩三年，國家明確表態要“長期堅持房住不炒”，而且也首次提出了“不再把房地產作為短期刺激經濟的手段”。顯而易見，樓市行情已經變了，慢慢的房子或許不再是稀罕物了，作為購房者也應該適當放慢腳步，迴歸理性，尋找更有價值的東西了。那麼，未來10年，還有哪些東西更值得關注、珍惜呢？
這3樣東西可能更加珍貴
教育
與房子一樣，教育也是投資，只不過週期更長，往往被大家忽略。其實，與房子不同，教育投資的回報率帶來的是一輩子的財富，而且幾乎穩賺不賠，尤其是對於普通家庭來說，教育可能是改變人生的唯一機會。根據統計，每增加一年的教育，收入可以增加6%到10%。當然，除了收入會增加，往小了說，教育是改變社會階層，擴大人脈資源的助推力，而往大了說，科教興國，教育為本，教育是推動國家和社會發展的動力。顯然，這是房地產無法匹敵的。
健康
健康是人生的首要財富，有個十分形象的比喻：健康是“1”，而大家追捧的那些金錢、房子、職位、名譽等等都是“0”，如果沒有這個“1”，所有這一切都是浮雲。尤其是進入到21世紀以來，在生活水平提高的同時，由於生活節奏不斷加快，焦慮、失眠、抑鬱等亞健康問題經常出現，但往往被大家所忽略。對此，相關專家指出目前亞健康人群的比例已經高達70％。因此，你會發現，這些年與健康有關的健身、營養保健、護理等行業開始如雨後春筍般出現。
親情
生活中，父母給你的永遠是不求任何回報的付出，以及最深的牽掛。一般來說，從六七歲踏入學校大門開始，和父母在一起的時間就開始不斷減少，而大學畢業後在外地工作，可能一年也見不到幾次父母。按照中國平均年齡77歲來計算，如果今年你25歲，父母47歲，每年可以回家7天，那麼加起來還可以陪父母7個月，也就剩下半年多而已，而這一點往往被大家忽略。因此，年齡越大，剩下的時間越少，何其彌足珍貴！因此，就算不能常回家，也要常打電話。
閱讀更多 樓事紀 的文章
