西南證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
保利地產(600048)
投資要點
全年業績超預期，盈利能力預計維持在高位。公司發佈2019年業績快報，全年實現營業總收入2355.4億元，同比增長21.1%；營業利潤及利潤總額為503.1億，同比增長41.4%，歸屬於上市公司股東的淨利潤同比增長40.6%至265.7億元，業績超出預期主因四季度公司結轉規模大幅增長。截至三季報末公司預收賬款3829億元，展望未來兩年公司可觀的已售未結資源依然可以支持業績保持增長。考慮到公司業績增速高於收入增速，我們預計全年公司盈利能力依舊維持在較好水平。
全年銷售金額穩健增長，銷售權益比約為67.8%。2019年全年，公司實現銷售面積3123.1萬平方米，同比增長12.9%，銷售金額4618.5億元，同比增長14.1%，權益銷售額3190.3億元，銷售權益比69.0%，銷售均價14,788元/平方米，較同比提升了7%。2019年12月公司銷售繼續放量，公司實現簽約面積304.3萬平方米，同比增長2.5%；實現簽約金額421.3億元，同比增長15.4%。
堅持深耕一二線城市，下半年拿地明顯增多。2019年公司拿地金額1166億元，同比增長16.5%，拿地面積1798萬平方米，同比增長2.8%。2019年公司新增項目127個，其中上半年新增44個，下半年新增83個；新增計容建面2674.8萬平方米，其中上半年新增820.8萬平方米，下半年新增1854.0萬平方米。公司全年拿地面積權益比為71.4%，略有提升，新增權益建築面積1910萬平方米，其中上半年新增659.08萬平方米，下半年新增1250.9萬平方。截至三季報末，公司有待開發面積7618萬方，其中一二線城市4614萬方，佔比高達60%以上長三角和珠三角佔比高達46%，公司土儲整體較為優質。
盈利預測與投資建議。我們上調公司業績增速，預計2019-2021年EPS分別為2.23元、2.76元和3.49元，考慮到保利物業上市有利於分項估值，給予公司2020年7.5倍估值，目標價20.70元，上調至“買入”評級。
風險提示：銷售表現或低於預期，政策環境或階段性趨緊等。
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