智通財經APP瞭解到，今年1月4日，彩生活（01778）與京東（JD.US）合作的京選店再增兩店，不足三個月連開五店。京選店的擴張，標誌著雙方的戰略合作進入實質性落地，且快步推進的階段。
2019年10月18日，彩生活社區首家“京選社區會員店”在深圳寶安花樣年花郡小區揭幕，並於次日開始正式營業，這是彩生活與京東在簽署全面戰略合作協議後線下社區零售領域邁出的第一步。該店是特供彩生活小區的會員線下零售體驗空間，其中京東主要是提供產品供應鏈服務、日常運營，而彩生活則擔當場地提供和協助的角色。
目前京選店商品主要涵蓋生鮮美食、休閒食品、個人護理、居家百貨、品質母嬰、酒水乳飲、戶外運動、數碼家電、萌寵愛車等9個類別。而且京東已針對京選店新建小程序，使其同時具備線上線下售賣功能，其中線上購買的會員可選擇京選店自提也可由店員送貨上門。之後，京選店也會通過對社區內居民的消費習慣和過往消費數據分析，針對性提供熱門單品且價格會低於京東主網站。
1月4日，彩生活社區的京選店在花樣年•花好園、御景灣小區正式營業，繼花郡花鄉店、景尚雅苑店、麗景城店，彩生活社區在深圳開出的第四、第五家京選店。
京選店不僅3個月內實現五店齊開，且營運數據不俗。“坪效”來衡量傳統零售店運營效率的重要指標，是指門店每平方米每年創造的收入。此數據越高，經營效率越高，贏利能力也越好。
據瞭解，傳統線下便利店坪效是 1.5萬元，而最早開業的花郡花鄉店開店首月的坪效為22萬元，採用社區外圍店鋪、小店入駐的模式，在不到10平的商鋪中充分利用線上資源，產生了遠高行業的坪效。雙方推出了聯名卡，作為正式推會員前的預熱，四天在花郡花鄉社區發出1200張聯名卡，年後會在其他小區發出。
彩生活、京東聯手的京選店快速落成和效果理想，不僅是雙方合作的再進一步，其背後有著“社區+”這一新崛起的風口在推動，更是軟硬資源結合、協同互動的結果。
“社區+”模式正不斷被驗證
在新零售業態不斷摸索的途中，“社區+零售”商業模式的可行性和價值正一步步被驗證。智通財經APP瞭解到，近年來網絡流量紅利的消退使得一眾互聯網消費企業不斷尋找新的有效流量，而擁有房產的中產社區流量，是消費能力高且消費者畫像清晰的群體，社區場景因此成為互聯網消費企業紛紛開始爭取的一塊風水寶地。社區流量的運用和改造，或將成為未來流量入口第一線的競爭風口，社區服務領域的可挖掘價值也將進一步提升。尤其在“社區+零售”的線下模式中，由於是以滿足消費者便利性需求為核心，因此相比於傳統電商、大賣場和農貿市場，消費者是願意為有溫度的服務和商品支付溢價。
此前在2017年消費復甦環境態勢中，盒馬、超級物種、網易嚴選、小紅書、便利蜂、無人貨架等一眾依附社區環境的新零售模式出現了，不過其更多體現在消費升級的趨勢上，然而在經歷2018年二季度以來的消費環境轉弱後，生鮮食品、日常用品等剛需、高頻消費品憑藉強防禦性脫穎而出，漸漸成為了資金重點關注的對象。2019年以來，行業內主要參與者盒馬與永輝超市也在迭代新模式，其中盒馬推出盒馬菜市、盒馬mini、盒馬小站等多種更小型的業態，均是為了更加貼近社區生態，永輝也在大力拓展同類型的永輝mini。
此背景下，坐擁業內最大物業管理規模的彩生活，正是互聯網零售巨頭們期待合作的對象。
牽手互聯網巨頭持續挖掘“社區+”
物管公司是“社區+”模式開展的重要一環，而彩生活擁有行業第一的規模優勢。智通財經APP瞭解到，物業管理公司因近距離接觸業主及其核心資產，掌握了大量的核心數據，由此衍生出的增值運營工具及模式，涵蓋周邊商圈、便民服務、健康養老等衣食住行各類消費，未來可以運用大數據為業主提供精準服務，營造便捷、舒適的社區環境。因此“社區+”模式的開發繞不開物管企業，而截止2019年6月末，彩生活總平臺服務面積同比增長23%至12億平米，其中合約管理面積同比增長16%至5.6億平米，合作及同盟面積同比增長29%至6.4億平米，在行業內具很大話語權。
互聯網巨頭戰略入股彩生活，聯手挖掘“互聯網+社區”模式潛力。彩生活此前已分別與京東、360達成合作協議。彩生活以每股5.22港元向京東、360分別定向增發7115萬、2296萬股新股份，涉及金額分別為3.71億元港元和1.2億港元。交易完成後京東將持有彩生活已擴大股本的5%，360持有比例將從此前的1.54%增至3.05%。京東此次入股，一方面體現了對之前和彩生活合作的認可，另一方面則是為彩生活的社區資源預付“定金”。
軟硬結合“社區+”深度聯動運營
在“社區+”的這條的大河上，奔著那盈利的彼岸，各方真是八仙過海各顯神通，孜孜不倦探索著。目前“社區+零售”的業態模式層出不窮，而彩生活和京東的合作與其他模式不同在於，它並非把社區單純當成一條流量渠道，而是真正把社區的資源利用起來。看似一個簡單的社區小店，裡面卻大有學問。
由於所有“社區+”業態的人工和租金費用都是剛性的，而且社區業態的面積一般有限，再加上客單價普遍不高，因此盈利關鍵在於供應鏈和運營能力，不具備盈利能力的企業很難形成持續盈利和規模發展，流量可沉澱的價值就很少。
京選店模式中，“社區+零售”強強資源結合，將有助於彩生活線下社區和京東線上平臺形成協同效應。京選店為京東提供了“社區+零售”的場景試驗田，也可助彩生活提高線下物業服務的滿意度。
京選店一方面由彩生活提供場地，在剛性租金費用方面有優勢。據彩生活內部人士透露，未來慢慢成熟後，將考慮把京選店內置到彩生活小區物管處。若實現，租金優勢將進一步放大。此外，彩生活員工還可以通過參與本小區京選業務的運營，獲得額外兼職收入的同時提高員工滿足感。而目前，花好園店、御景灣店、麗景城店便是將自提點設置於物業管理處內部，利用物業管理處閒置空間。除此之外，還有更多“硬”資源將陸續被挖掘。
同時，雙方手上那些“軟”資源也可互動。京東強大的供應鏈以及後備支撐的大數據分析服務，能夠持續提高坪效，因此京選店盈利能力有一定保障，持續性盈利加規模擴張優勢，未來將是又一個大型的價值流量池。
智通財經APP瞭解到，開設京選會員店只是第一步，公司未來將打通京東和彩之雲後臺，打通會員體系，實現京東京選平臺和彩之雲平臺的互相導流。雙方會合作進行大數據分析，希望以京選業務為基點，讓京東Plus會員體系和彩之雲平臺的打通。這對於彩生活住戶，不僅可享受京東特供的高品質商品及專屬福利，雙方通過數據分析的合作，還能通過精細化運營，根據用戶需求進行反向定製，多重舉措來提升住戶滿意度。
隨著京選會員店的壯大，商業模式的完善，京東和彩生活之間其他的“社區+模式”（例如社區+物流）帶來更多的想象空間。
綜上來看，彩生活與京東戰略合作後的“社區+零售”線下模式的強勢推進，不僅有望在風口市場中搶佔先機，為公司盈利提供新驅動，更能達到線下線上聯動效果，推動各自企業原有業務品質的提升，屬於多方共贏的舉動。
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