大灣區小房產
深圳很少小產權房，以前建的那些房子，都屬於歷史遺留問題房子，也就是2000年以前建的那些房子，大部分都是符合當年法規的，國家雖然不發房產證，但還是承認其存在的合法和合理性，好在房子建的都不高，都是三四層的房子，隨著社會的發展，城市的更新也成為迫切的需要，所以這幾年，好多的開發商都接手城中村的改造工程，讓其變得更加美麗！
不至於17
深圳未來的小產權房將何去何從？這個問題的答案其實從一些國家政策出臺可以看出未來走向。
第一：國家政策層面.
2019年小產權房最新政策：
1、小產權房不予發放房產證
（1）小產權房一般是指未辦理相關證件，在農村集體土地建造的房屋，這也就意味著其房屋的合法性不被國家承認，若是去相關部門辦理房產證等證件時，是不予進行辦理的。
（2）截止至今，我國小產權房的面積在66億平方米左右，從這個數字我們不難看出小產權房數量之多，但是由於其並未被國家承認，總是有很多人抱有“總有一天會被國家承認”，“小產權房會合法化”的僥倖心理，但根據目前的政策來看，小產權合法化的這一天還有挺遠。
2、禁止新建和買賣小產權房
（1）農村土地屬於該村集體組織所有，並且執行一戶一宅的制度，據瞭解，國家嚴令禁止在集體土地上進行建造小產權房，若是有人違規建造，將會面臨懲處。
（2）小產權房不止禁止新建，還禁止買賣，若是違規買賣小產權房，買賣人將會被沒收非法收入，對於那些擁有城鎮戶口卻想要買農村的房屋的人來說，是被禁止購買的。
（3）雖然小產權房不容許買賣，但是可以轉讓，但是轉讓雙方得是同屬於一個村集體組織的成員，轉讓前還得向相關部門提交申請，待申請通過後，便可轉讓。
3、禁止將小產權房通過不動產登記合法化
（1）目前我國農村土地和房屋在進行數據統計，尤其是農村房屋的不動產登記工作，該項工可能存在不少遺留問題，當地政府還需妥善進行處理。
（2）目前的國家政策是不承認小產權房的，所以農村房屋的不動產登記工作是不能進行小產權房的登記的，也不容許有人將小產權房合法化。
4、根據實際情況合理處置已建成和已售出的小產權房
（1）售出的小產權房已成規模
小產權房屋價格低廉，買賣的人不在少數，部分買賣的小產權房已初具規模，針對這類已成規模的小產權房而言，要實施監督管理，建立居委會或者是直接納入居委會的管轄範圍內，若是小產權房的物業管理不合格，還需找尋一個合格的物業，確保居民安全。
（2）對於已建成小產權房和已出售卻未形成規模的小產權房而言，大致是將其轉變成保障性住房，具體處置情況如下：
A、若是該住戶滿足申請保障性住房的條件，可以為其辦理保障性住房的房產證明。
B、若是不滿足申請保障性住房的條件，家庭收入偏低，且購買小產權房只是用來自己居住的家庭來說，按商品房為其辦理產權證明，但需要繳納一定額度的土地出讓金以及稅費等等費用。
C、部分人購買小產權房是用於投資，或者是滿足其奢侈性的住房需要，若是購買小產權房的人屬於此類人群，其購買的小產權房將進行強制性收購，並且由政府制定一個合適的價格轉變成保障性住房進行出售。
5、小產權房不一定能獲得拆遷補償
A、在建設農村的過程中，難免會遇到土地、房屋被徵收的情況，若是徵收的房屋是小產權房，該棟房屋不一定能獲得補償。
B、部分小產權房是擁有地方政府認可的鄉村產權證的，在拆遷時可以獲得部分補償，但是補償的資金是發放給該棟房屋的產權登記的用戶，若是您是購買的別人的小產權，是不能進行過戶登記，自然這個徵收補償也不屬於你。
2.深圳政府層面。
現在深圳的土地供應現狀主要是依靠城市更新，從增量擴張到存量優化的過程。舊改的必然性主要有四點:一是土地資源稀缺，二是人口密大，深圳人口密度據統計在全國來講排第一、在全世界排第五。三是產業升級快，大家之前來深圳，可能前期瞭解到的現狀是以舊工業、製造業為主，現在升級為金融、服務業，所以涉及到產業升級。四是歷史遺留問題多，主要牽涉到土地改制和小產權的清理問題.
深圳小產權房“拆遷賠償”從小產權現狀看“拆遷賠償”
第一部分是講三舊現狀，分為三種形態，包括城中村、舊工業區、舊城區，這裡有一些舊改涉及到的相關物業形態，如城中村，現在涉及到小產權房、農民房比較多;
關於小產權房:小產權房其實沒有實實在在的稱謂，其產生的原因，一是高房價的催生，在城市發展過程中，深圳的房價特別是經過去年的一輪上漲之後是非常高的。產生小產權房的另外一個原因是土地制度。
深圳小產權房建築達到38萬棟，建築面積高達4億平方米，是深圳市總建築面積的49.3%，1999年3月進行了一輪確權的過程，有35萬棟小產權確權了。舊改要的是快速、平穩推動舊改項目!越多業主登記意願徵集，舊改速度則越快!深圳小產權房，如果追根溯源的話是比較複雜的，可以說很多人都是在小產權房舊改拆遷中得到了賠償!所以有人想買是可以的，他們都知道機遇和風險是對等的，但有個益處是很明確的房子在你手上，房子永遠是保值的！！！
一、拆遷流程:
1、確定拆遷範圍。
2、現場設立拆遷辦公室。
3、登記房屋信息。
4、拆遷賠償細節及賠付標準協商。
5、同意拆遷的戶數達到一定比例，方可繼續拆遷。二、深圳小產權房拆遷會如何賠償?應該按照怎樣的賠償標準執行?
拆遷一般有兩種賠償方案:一種是賠錢，一種是賠房。至於賠償標準，每個舊改項目都不一樣，一般開發商會先根據所在片區的商品房現價擬定一個基準賠付標準，再具體到不同情況的房子，賠償標準會略有差別。三、拆遷款賠償受益人是誰?
對於房屋所有者(本村村民)而言，當然希望賠償款賠付給自己，但是對於購買了小產權房的小業主而言，也希望能得到相應的補償。
下面房巴巴舉幾個深圳小產權房拆遷補償案例！
案例1.2017年深圳最早最大的城中村之一白石洲舊改拆遷。
拆遷補償業主共分為四種類型：
1、外來人員建房或購買房屋，不區分首層及二層，拆賠比例是1：1，要求每棟480平米內選住宅，其餘選公寓。
2、老祖屋，指建成30年以上的單層或磚瓦房，拆遷比例1：3.5，可選住宅或公寓。
3、首層面積60%，可選擇1：1的集中商業或辦公樓，也可以選擇1：1.2的商務公寓，另外40%的面積及二層以上含二樓陽臺及飄出實體的投影拆遷比例是1：1.03，要求現狀每棟480平米內選住宅，其餘選公寓。
4、各村集體物業，按1：1補償辦公樓，如果擇住宅或商務公寓，則和業主私宅補償標準一致。
另外，如選擇貨幣補償則一律以2.8萬元/，或許這是一個多餘的選擇吧？！
下圖是白石洲拆遷賠償方案。
白石洲拆遷賠償方案。
案例2.2016~2018年深圳沙井街道沙四蠔四舊改拆除賠償案例。
1．老祖屋置換：平房（瓦房）按建築面積12比例置換住宅或公寓。
2．廠房置換：按建築面積21比例置換住宅或公寓。
3．永久性結構建築置換：
商業：首層60%按建築面積1:1.3比例置換住宅或公寓；首層40%二層以上按建築面積1:1比例置換住宅或公寓
住宅：按建築面積1:1 比例置換住宅或公寓。
規劃內居住用地未建房部分：按每棟480m2置換住宅或公寓，扣除建築費用1500元/m2。
規劃內居住用地已建房部分：已建未達到480m2，按480m2面積置換住宅或公寓。
集體房屋和空地部分：經評估測算後，給予土地擁有人物業置換或補償住宅或公寓。
深圳沙井街道沙四蠔四舊改拆除賠償案例
案例3.深圳龍崗布吉木棉灣城市更新項目舊改拆遷賠償案例
一種是賠房：按照開發商測量面積1:1賠償安置房，精裝交樓。
一種是賠房：按照開發商測量面積1:1賠償安置房，精裝交樓
一種是賠錢：賠錢就是安置費加裝修房搬遷費加加回籤款加各種獎金大約3萬一平
深圳像這種拆遷補償案例還有許多許多，比如1.龍崗區布吉街道木棉灣入口片區城市更新單元（範圍調整）；2.龍崗區平湖街道力元嚇片區城市更新單元（範圍調整）；3.龍崗區平湖街道鵝公嶺社區園嶺片區城市更新單元；4.光明新區光明辦事處光明大街光晟龍鑽城市更新單元；5. 坪山新區坪山辦事處正奇工業區城市更新單元；6.坪山新區坪山辦事處湯坑老圍片區城市更新單元；7.龍華新區觀瀾辦事處蚌嶺片區城市更新單元；8.龍華新區觀瀾辦事處放馬埔舊村片區城市更新單元；9.龍華新區龍華辦事處鉦尚機械工業區城市更新單元；10.龍華新區民治辦事處偉特工業區城市更新單元。具備拆遷補償方案大家可以在網上查房巴巴，在此就不一一列舉了。
在深圳已經發生過的小產權房拆遷案例中，我們不難發現，在登記產權信息的階段，每一個深圳小產權房業主都可以提供房屋歸屬權的證明材料，如:《律師見證書》、《集資建房協議》、《房屋轉讓協議》等，這些都是拆遷補償給現業主最好的證明，所以最終賠償受益人是購房的業主。
深圳小產權房的補貼補償條例有以下四個方面：
一、改變補償規則，實現雙向補償
農村宅基地所有權屬於村集體，房屋所有權屬於農民個人，因此在之前的拆遷補償中，只有農村房屋的拆遷補償。
不過從2018年開始，農民不僅可以領到農村房屋的補償，而且還可以領取宅基地的補償，實行雙向補償制度。
二、擴大補償範圍，提高補償金額
從2018年開始，拆遷補償範圍將不僅限於農村房屋，將主要包括兩方面：一方面，農民的固定財產：農房以及房屋內的裝修。另一方面，其他財產：地上附著物補償比如農民的果園菜園，或者水井廁所等。
另外，農民在拆遷時可以獲得2萬元不等的拆遷過渡期安置補償費，安置補助費(包括宅基地、配套設施、租賃費)等。
三、實現多樣化補償方式供農民自由選擇
農村房屋拆遷的補償方式有2種：一種是貨幣補償，即根據農民被損失利益的總價值摺合成人民幣進行補償。第二種是等價置換，即農民可以在政府規劃區域內本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。
兩種補償方式可結合使用。農民朋友可以自由選擇其中一種！
除此之外，國家在新的農房拆遷補償項目中增加了兩個小的項目：宅基地的補償、社會保障補償。
宅基地補償主要包括土地補償費、安置費、地上附屬物以及青苗補助費。
對於被徵地拆遷的農民，將會被納入到養老保障體系中，保障失地或者徵地拆遷農民的未來養老問題。
四、更改原有的計算方法
拆遷補償金額＝宅基地面積*拆遷補償單價+農民固定財產（房屋）估價+安置費+農村其他財產補助（附著物+其他建築物）
被拆遷的補償範圍：包括農民的房屋、房屋的裝修、以及院內附著物，如農民自家種的果樹、蔬菜等；還有廁所、水井等建築。
就是開發商，後續階段涉及到開發商實施操作的過程。
因此。不管是在國家還是政府層面上，對於合法合規的小產權房，是由法律保障的。
這是我從政策層面上獲取到的一些解讀，歡迎大家共同評論探討！
大城市放牛娃
首先我要說的就是，在這之前在深圳買各類小產權房的人都賺了，前幾年房價暴漲的時候的何止翻倍！
如今，在新的小產權早已經不可能增加的情況下，這類歷史遺留問題也跟商品房一樣，成了缺乏土地的深圳的有限資源，相關政策前已經存在的小產權，政府不會拆，也拆不了，存在即是合理。至於未來的政府會如何處置，可以有很多種方法：比如分類收編，一些可以變為共有產權住房，一些可以變為安居房保障房，一些可以補繳地價轉為紅本，但不會有一種是會讓買小產權的人血本無歸的。
舉例一種小產權房，就是村委統建樓，既有投資價值，又有居住價值規模大，居住環境好，花園商業教育地鐵學位等等一應俱全，除了本本的顏色，跟商品房外觀無異。
個人不但不反對購買小產權，還很看好小產權中的村委統建樓，不少都是是居住環境好，交通出行又便利的選擇，價格是片區商品房的一半不到，這個居住價值高不高？還不佔用商品房名額，據我所知，有不少高級公務員因為不能做房爺，都有投資，是的，地段配套好一樣可以高價出租，入手門檻更低，套利出手容易，對所謂買不起商品房的人，都是好選擇，至少這種購買小產權自住或投資的操作，跑贏了因為在深圳買不起商品房轉而到臨深買房的人。
人有多大膽，地有多大產，小產權說拆多少年？歷史遺留的問題，猶如錶面是一堆黃土，裡面是枯骨還是黃金，只有進去的人才知門道，而現實生活中卻早就已經上演了一幕幕的地產創富劇本：撐死了膽大的，餓死了膽小的。
房八卦
不清楚你問這個問題的目的，是擔心手上物業呢？還是想入手小產權物業？還是想探討深圳小產權產房這個問題？說幾點對我深圳小產權將來的看法：
什麼是深圳小產權房？
這個問題問得有些白痴，小產權房不是就是沒有證的農民或違建麼？不完全是！官方從來沒有承認過深圳有小產權房，只承讓合法外用地建築！且合法外用地建築並不等於就是違法建築！
探討深圳小產權房的未來，白說了就是探討深圳合法外用地的未來！
什麼叫合法外用地？
我國現行的《土地法》裡面規定的只有：國有土地和集體土地。
但深圳的是：國有土地和合法外用地。這個合法外用地是個什麼鬼呢？
所謂的的合法外用地，就是未完成徵轉手續的原農村集體用地。眾所周知，深圳先後經過1992年統徵和2004年的統轉，讓深圳變成全國第一個沒有農村的城市。既然徵轉，那為什麼沒有辦理手續呢？問題有三（合法全用地以原關外居多）！
1、我國農村實行的是房產權與地產權分離的政策，這是統徵統轉時，就是出現這樣的情況，名義上地是轉了國有土地，但屋子卻是村民私人所有權的私宅且受憲法保護，就這有點名不正言不順的味道了！
2、基於當時ZF的財力有限，未完實現徵轉地的補償，還想靠老一套（如2004年統轉時，還想按1992的補償標準來補償）村民又不是傻子，當然不願意了，於是紛紛種樓保地，與ZF對峙，最嚴重的時候甚至有村幹部帶頭！過去的幾十年裡，深圳出現過幾次搶建潮，分別是：1993年、1999年、2004年、2012年。（具體原因，限於篇幅，我會單獨出一個圖文加以說明）
3、深圳高速發展，人口巨增，而公共配套跟不上，而商品房又太貴；於是農民房就是成了大量來外人員最佳選擇！大量的外來工造就了深圳的高速發展，所有當時ZF也深明所以然，儘管表面叫得很兇，要禁止！多數的法規僅限於書面而已，直到2013年出臺的2+1文件要求清違建要與官帽子掛鉤之後，這才真正的斷了小產權房的增量！
未來合法外用地（小產權房）怎麼走呢？
目前深圳尚可開發的土地約為59平方公里，而合法外用地卻差不多佔到整個深圳的建築用地的一半，所以未來深圳的土地供應相當大的來源就是盤活這些合法外用地。
最主要體現就是：城市更新（拆遷重建、綜合整治、功能改變）正逐步分批的處理。
我是阿均，在深從事小產權房多年，團隊對深圳全部外用地、小產權房及舊改，有比較深入的研究。如您覺得回覆還不錯，請幫忙轉發，讓幫助更多想了解深圳小產權房的朋友，也歡迎大家關注我，共同交流，謝謝！
阿均哥
深圳經營性小產權房轉正
在2018年7月深圳出臺《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法（徵求意見稿）》其中對於經營性小產權房的轉正指明瞭道路，經營性的小產權房可以通過補繳50%的地價轉正。而這一政策也給小產權房帶來了希望，只不過《辦法》中的轉正方式並不適用於小產權住宅。最終小產權住宅的轉正難以實現。
集體土地上市交易
集體土地上市交易可以作為商品住宅之外的部分性質用地。這一規定於今年出臺，意在盤活集體土地改變國有土地的絕對供給方式。大家都知道小產權房就是建設在集體土地之上的小產權房，而集體土地上市也將被看作是小產權房出路與轉機。不過，小產權房的性質為住宅，集體土地上市也不能作為住宅使用。唯一破局的方式就是將小產權房收編轉為住宅性質之外的房產。不過這也將會動到小產權房住戶的利益也難以實施。
深圳城中村拆遷
拆遷也許是小產權房的最好出路，近期深圳白石洲城中村拆遷，1800位億萬富翁將誕生的消息也逐漸傳開。城中村其實也屬於建設在集體土地上的房產，只不過並不以商品房一樣出售，建設規模與方式也與小產權房稍有區別。但拆遷也讓小產權房看到了希望，如果能拆遷獲得補償，買小產權房的人也就相當於賺到錢了。不過，小產權房已經被認定為不合法的違建建築，如果拆遷還能補償就打破了違建的名頭。給小產權房拆遷補償也會助長全國其他地區小產權房修建的風氣。
小產權房何去何從
小產權房前幾年也許勢頭很猛，但是近幾年價格也是水漲船高，不能辦理貸款、沒有房產證、不能落戶等因素真的還比不上深圳的公寓房，公寓起碼是正規房產，可以貸款無後顧之憂。所以說小產權房目前用來自住尚可，因為集中解決小產權房的問題並不能一下子就給解決，雖然最終小產權房的解決辦法一定會找到，但依然需要時間來解決，等到小產權房自己把自己逼到沒有利益增長了，沒有價格優勢的時候小產權房的問題就可以解決了。
房產Chinese
深圳，是全國小產權房特別集中的一線城市之一。
改革開放初期，大量外來人來深淘金，那時候土地便宜，地廣人稀，很多人賺了錢後，就開始集中建房子形成村落，也就是現在的農民房。
這些農民房都有一個特點，就是建築佈局十分不符合人類居住舒適的特點，房東們都在學香港，在有限的土地內設計最多的房間，供來深打工的人群居住收取房租。
隨著深圳房價高漲，越來越多的人買不起房，於是，深圳的農民房就被明目張膽地放到市面上賣，即使不符合政府政策，但依然有供不應求之勢，很多人冒著血本無歸的風險，為了在深圳安家，不惜一次性付清幾十萬甚至上百萬的錢。
2019年，深圳政府明確表示，未來將不再用拆遷的方式對付破舊的農民房，而是鼓勵大型房企承租進行二次改造翻新，作為人才房租給企業和個人。這項政策出來後，讓很多買了小產權房的人放心不少。
今年，在深圳龍華龍崗地帶，城中村集中的地方開始大範圍地進行改造，那些賣小產權的中介尤其活躍，小產權房更多了，地段和交通都格外吸引無力買商品房的深圳打工者，預計到深圳地鐵全部開通後，這裡的小產權房價，還會漲一波。
小產權該何去何從？只有有市場，他就不會消失。
行攝青羊
小產權的房子，應該會被慢慢拆遷掉，最近不是剛拆遷了白石洲？誕生了許多個億萬富翁。
其實在深圳，小產權房還是比較吃香的，因為房價高，就算是一套小產權房都比三線城市的商品房貴。
但是未來深圳的小產權房可能會被清理，賠償沒有像現在那麼高了。並且小產權的房子面臨著無法交易的問題。
所以，深圳小產權的房子，最好還是不要抱著以前的心態，認為買來後等拆遷，能夠一夜暴富。
小產權現在存在太多不確定因素。簡而言之，這種房子，是集體用地上蓋的房子，個人只有使用權，產權是歸國家所有。未來拆的時候，只會賠這塊地的主人，而不會賠你。並且這種房子沒有戶口，帶不了學位，不受法律保護，也無法抵押。
探房杜咔咔
深圳作為小產權房的發源地，小產權房的規模之大是國內第一的。在深圳快速崛起的背景之下大量人口湧入帶來了很現實的住房問題，再加上深圳本身商品房供給與人口之間存在很大的空缺，這就給深圳的小產權房帶來了發展的機會。小產權房以低廉的價格迅速佔據了市場，引起了全國的大規模模仿。但是時至今日小產權房的問題逐漸突出，政策層面對於小產權房依然不予認可，不讓建、不認可成為了小產權房最根本的問題。那麼小產權房今後究竟何去何從呢？
深圳經營性小產權房轉正
在2018年7月深圳出臺《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法（徵求意見稿）》其中對於經營性小產權房的轉正指明瞭道路，經營性的小產權房可以通過補繳50%的地價轉正。而這一政策也給小產權房帶來了希望，只不過《辦法》中的轉正方式並不適用於小產權住宅。最終小產權住宅的轉正難以實現。
集體土地上市交易
集體土地上市交易可以作為商品住宅之外的部分性質用地。這一規定於今年出臺，意在盤活集體土地改變國有土地的絕對供給方式。大家都知道小產權房就是建設在集體土地之上的小產權房，而集體土地上市也將被看作是小產權房出路與轉機。不過，小產權房的性質為住宅，集體土地上市也不能作為住宅使用。唯一破局的方式就是將小產權房收編轉為住宅性質之外的房產。不過這也將會動到小產權房住戶的利益也難以實施。
深圳城中村拆遷
拆遷也許是小產權房的最好出路，近期深圳白石洲城中村拆遷，1800位億萬富翁將誕生的消息也逐漸傳開。城中村其實也屬於建設在集體土地上的房產，只不過並不以商品房一樣出售，建設規模與方式也與小產權房稍有區別。但拆遷也讓小產權房看到了希望，如果能拆遷獲得補償，買小產權房的人也就相當於賺到錢了。不過，小產權房已經被認定為不合法的違建建築，如果拆遷還能補償就打破了違建的名頭。給小產權房拆遷補償也會助長全國其他地區小產權房修建的風氣。
小產權房何去何從
小產權房前幾年也許勢頭很猛，但是近幾年價格也是水漲船高，不能辦理貸款、沒有房產徵、不能落戶等因素真的還比不上深圳的公寓房，公寓起碼是正規房產，可以貸款無後顧之憂。所以說小產權房目前用來自住尚可，因為集中解決小產權房的問題並不能一下子就給解決，雖然最終小產權房的解決辦法一定會找到，但依然需要時間來解決，等到小產權房自己把自己逼到沒有利益增長了，沒有價格優勢的時候小產權房的問題就可以解決了。
房產老J
小產權會被公寓代替。
從價格上來講，很多小產權的價格比得上一些公寓了，還要一次性付款。公寓一般首付五成，至少能貸款10年。
從產權上來看，小產權國家不承認，等於沒有產權。深圳的公寓一般都是50年產權的，然後就是40年的，還有一些70年的。但不管怎樣，有紅本的都是可以無限延期的。
從發展上來看，深圳土地面積這麼少，還要大力發展商業，也只有公寓這種和商業一體的住房模式行得通。
還有，隨著落戶制度的放寬，現在落戶非常容易，沒必要花那麼多錢買住宅落戶。
學校醫院問題，政府也會用剩下的地全力解決。
PS：在學校少的地方，深戶有房的都有很多不能上學。學校多的地方，非深戶無房的都能上學。
雪影幻熊
深圳房地產行業銷售5年，深莞惠商品房，小產權房（村委統建樓，軍產房）分享行業知識，歡迎諮詢探討，專注深莞惠樓市前沿！
深圳的小產權房一般是指城中村裡面的農民房，或者是大型村委房、花園房，一般城中村裡面老舊的農民房到時都會拆除，建成新的商品房，高樓大廈、那麼如何處理那些居民的住房問題，建成的商品房回遷給原居民，剩下的部分上市出售，這樣對於開發商和原居民都是有好處，但是那種大型的村委房、花園房拆遷的難度比較大，又耗費人力、物力，所以到時應該會出臺相應的政策轉正、比如通過補50%的地價轉正，轉成獨立紅本。
比如龍華民治地鐵口的小產權房，地段非常好，1房大概是50多萬，2房80多萬，喜歡可私信我！
