問：十三老師好，目前想以1200萬左右總價購買福田居住和學位兼顧的房子，看來看去，安託山片區雅福居，紅領實驗小學（新學校）加高級中學似乎合適，這個選籌怎麼樣？不考慮寶安南山是因為夫妻倆都在福田靠羅湖這邊上班。
答：1200萬能買到雅福居四居，有居住環境有學位還能兼顧通勤，看起來很不錯。 但是，雅福居是有學位危機的哦，小學木有問題，問題是中學。 深高學位危機今年鬧的沸沸揚揚，離深高20米的竹園小區都差點劃出去，兩公里外的安託山片區更不安全。 離安託山更近的深康中學已經建成，一旦深高學位進一步緊張，雅福居的學位隨時可能變動。深高變深康，一字之差，萬里之遙。
問：十三老師您好，我是破竹會員，想跟您請教一下，深圳落戶問題。是這樣的，自己符合深圳落戶條件，但是沒有錢和足夠的現金流供房子，想未來條件好了上車深圳，但又擔心深圳落戶隨時關閉。所以有必要先落戶落戶深圳，然後等著嗎？有什麼費用嗎(一次性和長期費用)？不買房會不會給戶口強行在踢出來？這樣自己的戶口和醫保什麼的不在同一地點生病報銷沒關係吧？麻煩您了，謝謝。
答：如果現在戶口在小城市或農村，不如遷來深圳，沒錢買房也沒關係，先佔個位唄。 沒有費用，不買房也不會踢出來，和生病報銷都沒關係。 能遷先遷吧，深圳落戶綠色通道遲早會關閉，深戶遲早也會像北上戶口一樣珍貴。
問：你好，想問一下下沙的樓梯房泰然廣場有價值嗎？投資兼自住值得嗎？主要是交通方便，配套齊全，感謝！
答：旁邊的花好園賣得熱火朝天，價格還穩中有升，這個盤靜悄悄，一定有它的原因，市場會用資金投票。一年成交不了幾套的房，一定不是投資好盤，因為先有量才能有價，但未必不是自住好房，有時候投資和自住是相悖的，我們不能什麼都想要，但我們可以要最想要的，看看自己的核心需求是什麼。
問：你好，我和老婆都是廣州戶口，計劃把老婆的遷到深圳，兩個人在廣州有共同貸款未結清。我想問，如果老婆遷了深圳，她買房的時候，那她如果在深圳買是否首付五成？如果流水不夠，我能不能作為共同貸款人？
答：不好意思，這個APP後臺很凌亂，總是不能及時看到提問。 你倆都是五成，可以作為共同貸款人，不過流水問題不用擔心，深圳金融環境很寬鬆。
問：十三:你好！請問下預算700以內，想買育才學位的房子，花園城一期，三期，五期和桃花園的兩房哪個盤更合適？要兼顧自住需求。謝謝
答：買花園城五期了，桃花園和一期都是01、02年的老房子了，樓齡馬上20年，你住個十年想要置換，房子都30歲了，接盤客也會大減。 花園城三期戶型偏大，你700萬預算只能買大一居，勉強改兩居住起來也不舒服。 五期是10年的盤在市區絕對算次新了，再住十年依然能打，兩居比其他盤小個幾平米，但住起來差別不大。 再加上花園城是知名大盤，買賣都很旺，升值預期也會優於桃花園。
問：老師好，我是上次那個想給父母落戶買房的那個。現在已知父母在2022年才能隨遷入戶，而現在手上有200萬現金，因為月供能力已到極限，所以基本加不了槓桿。我這種情況，是否應該現在就想辦法破項目買，還是不著急等2022年？2022年前深圳房價會有大漲嗎？如果要現在買，為了保證父母生活質量，父母退休不用考慮通勤，所以只能買遠郊房子，有什麼250萬附近品質好的小區推薦嗎？
答：你好，深圳房價已經在漲了，西部大家有目共睹，東部中部也在悄然上揚，至於是否增購，得視你們現有的房產情況，是否需要優化而定。 其實還有一個破限購方法，但是隻能貸款七成，而且一般人的接受程度不高。
問：回遷房怎麼樣，比市場價低25％，需要注意什麼
答：趁著你這個問題，我科普下何謂回遷房。 人們常說的回遷房分兩種: 第一種其實是叫指標房，顧名思義就是買個指標，把原著民的指標從開發商那買過來，無需購房名額。這個時候是房子連影都沒見著，只能看到一紙開發商確權書以及開發商給的拆遷安置費，價格一般是商品房市場價的5~6折，最大的風險是時間風險，一個項目從立項，到拆遷到建樓收樓短則五年，長則十年，全看運氣，屬於真正的不動產，不能租不能售更別說抵押，適合沒有房票，有一定原始積累等得起的，萬一急需用錢，不指望這個房子來變現。 第二種回遷房是已經變成或者即將變成現樓交付給村民的，離交房越近，爛尾可能性越小，房價也就越貴，想必你問的是第二種，在村民變成紅本之前都要全款買入，去國土局更名所以需要購房名額，需要甄別的是回遷房的品質在很多樓盤和商品房有區別，或獨立一棟或梯戶比高，另外注意村民的負債，打款最好去銀行做個聯名賬戶。
問：桃源村三期經濟適用房，還沒有轉紅本，中介說可以找擔保公司補地價轉紅本，但是要先交定金，這種操作有沒有什麼坑？如何保障買方的合法權益？
答：深圳的中介其實誠信度還是很高的，不會太過誇大或者刻意設置陷阱給你，但具體單子我不瞭解，桃源村三期是經濟適用房是真實的。
問：十三老師你好，請問我岳母68歲（貸到80歲）最近剛購房我跟我老婆是擔保人，未來3-5年我跟我老婆如果還要購房（目前沒有名額）到時候有可能會是家庭為單位無房但是有房貸記錄，也有可能是二套購房有貸款未還清、也有可能會還清。給岳母的這個擔保到時候會影響到我們貸款嗎？謝謝。
答：首付成數跟你們個人名下是否有按揭貸款有關，擔保會有一點影響，提前準備好流水，能夠覆蓋負債，按揭一般還是能批。
問：老師，您好！請問投資深圳學區房，僅針對樓齡的問題，持有五年的話，頂級學區的樓齡多少以內可以入手？2T的樓齡又該如何選擇？
答：知道2T，看來是關注深圳學區很久的朋友了。 深圳的學區，頂級名校（前10）不考慮樓齡了，因為制度規則和市場共識已經形成，很難沒落；二梯隊的學區，存在沒落的可能性，近些年看到的如翠園、育才等等都是，整體片區沒落、樓齡老化會導致中高端客群轉移，因此需要謹慎判斷。這種2T的學區房投資失利，未必是因為樓齡、而是背後的人群沒落了。
問：十三老師，深圳村委統建的小產權房可以買嗎。
答：每個人情況不一樣，沒有標準的答案。 如果你是個剛需，還是首選深圳住宅，小產權第一不能上學，二胎放開後，深圳的學位矛盾只會愈演愈烈。第二，沒有槓桿，不具有金融屬性。第三，沒有歸屬感，幸福是個比較級，當你周邊朋友都住商品房的時候，你大概率會自卑自己住在小產權裡。 所以小產權和惠州房子一樣，適合兩種人買，真的沒錢（只出得起首付出不起月供）和真的有錢（沒有房票，商品房買不動了）
問：米老師您好，招商前海灣和深業中城，兩個盤都值得選嗎，二者比較呢？感覺周邊環境是兩個極端，一個是老豪宅區，周圍有點舊了；一個是周邊太新了，缺乏人氣，很擔心前海前景最終不如深圳灣。不知道如此思路對否，謝謝！
答：這兩個盤，一個買當下，一個買未來。 買當下會安全但缺乏想象力，買未來有風險但可能獲取更大收益。 沒有絕對的對錯，只有風險偏好與個人抉擇。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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