外匯天眼APP訊 : 蛋殼公寓減免租金“剪刀差”的風波未止，多家長租公寓配合疫情采取的租客返程信息強制填報，再次被“吐槽”。從“跑馬圈地”到精細化管理，本應該讓業主、房東省心的長租公寓為何屢屢遭斥？面對市場的波動，另外一個問題也被提了出來：我們到底需要什麼樣的長租公寓？
不省心的房東與不省錢的租客
“我的房子月租金3250元，去年6月30日與蛋殼公寓簽約，當日在我的強烈要求下，蛋殼方面支付9273元作為房租，那是我第一次收到季付房租，也是簽約以來收到的唯一一筆。”天津蛋殼公寓房東趙先生給北京商報記者算了這樣一筆賬，原本在今年1月28日，自己的銀行賬戶應該匯入蛋殼最新一個季度的租金，但是直到現在，他也沒有收到該拿的錢。
北京商報記者分別選取東城地壇北里、海淀區羊坊店路3號院、朝陽區勁松五區、豐臺蒲安裡4個區的熱點軌道交通沿線小區為例，對長租公寓進行調查發現，業主直租基本絕跡，同一小區、同檔次裝修，該公司分散式長租公寓產品普遍比普通出租房高出15%-30%，部分N+1類合租房總價甚至高出100%。
“基本上中介從房東手裡‘扣房’(中介俚語，指的是收房)，如果房子的情況不太差，會按照普通居間代理下行5%-10%定租金水平，太差的話還會往下壓價，同時要求一定的免租期，各家的情況略有不同，三年的長租協議一般是3個月到6個月免租期不等。”某中介負責收房業務的一位經紀人如此表示。
以蒲安裡54平方米小兩居測算，按照這一經紀公司與房東、租客的簽約規定，三年免租期為6個月，在房屋本身不太差的情況下，按照5200元/月的居間代理水平定租金，房東三年可以獲得：14.04萬-14.8萬元的租金總額。
而在不換房的情況下，一位租客需要付出三年的服務費以及每個月6390元的租金，總計24.92萬元的租金，兩者差價超過10萬元。
不配合的理由與配合的煩惱
如果說此前的長租公寓爆雷多與經營情況有關，那麼在抗擊新型冠狀病毒肺炎疫情的當下，長租公寓受到詬病的，還有對承租人的管理尺度。
北京豐臺某小區的物業經理孫經理告訴北京商報記者，1月24日，北京啟動重大突發公共衛生事件一級響應，自己管理的小區在接到上級要求後，迅速反應。“我們這個小區所有出租房源都是在同一家中介手裡，都是分散式長租公寓，我們第一時間聯繫了這家長租公寓，希望配合聯繫租客，一個是提供返京的情況，另一個是與我們一起給租客們提供必要的隔離期生活需求，但是遭到了拒絕。”據上述經理介紹，這家中介在該小區的管家約有七八人，在取得聯繫後，給出的回應都是拒絕提供租客信息，理由是侵害租客個人隱私，“監管部門不允許提供”。
孫經理在與中介溝通無果後，根據物業登記的業主信息開始與業主溝通，但得到的回覆都是“包給長租公寓了，不清楚租客信息”，在努力了一週之後依然無果，我們只能上報住建委。孫經理上報次日，1月31日，北京市住建委發佈信息，明確提出中介需要向社區提供出租人和承租人信息。
但對於孫經理的這種不理解，一家經紀公司長租公寓的負責人也在喊冤：“原來App租房多要求租客填些東西，我們都被投訴侵犯隱私，政府要是不明確提出，我們根本不敢把租客的資料給到物業。”他坦言，在北京市住建委明確提出長租公寓需要配合社區管理承租客返京後，自己所在的公司開始要求承租客統一填報返程信息。“第一天投訴電話就被打爆了，說我們侵犯個人隱私。”
錯配的概念與缺位的規範
“對於租賃市場來說，國家政策鼓勵的‘長租公寓’是增量市場，或是買賣交易中，或是開發商庫存，這樣可以增加供應量。”中原地產首席分析師張大偉認為，長租公寓這個概念被錯用了，對於市場來說國家鼓勵的長租公寓應該是業主改造，將過去限制的房源變成租賃市場的增量房源，而現在市場議論的長租公寓，其實都只是吃差價的“二房東”模式。
張大偉指出，上述房源，政府稱之為“高風險租賃”，部分市場可能有需要，但並不應該普遍存在。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙則表示，最主要的還是做好租賃行業以及租賃機構的監管，例如嚴厲打擊黑中介、亂扣押金、虛假房源等現象，所以未來可以考慮政府搭建租房公共信息平臺，這樣也可以為“房東直租”提供機會。
與此同時，更多的從業者則呼籲，政府應加緊出臺長租公寓管理辦法，對租金貸管理、服務費收取以及必要的社會責任予以界定。
艾媒諮詢分析師認為，受到租金上漲、傢俱裝修甲醛超標、長租公寓無法實現盈利(如朗詩集團剝離長租公寓業務)等事件的影響，長租公寓平臺在處理負面輿論，獲取消費者信任方面任重道遠。
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