近兩年，淮安各板塊高價地、高“逼格”項目頻出，本以為會引領板塊樓市“起飛”。
不曾想，光就去年底，就有項目因首開不理想致營銷層人員波動；有項目因蓄客不足靜悄悄地首開；還有項目首開價格大“跳水”並上全渠道。
誠然，近兩年淮安樓市激烈的土拍與“高逼格”項目的落地，的確是給業內外一種“新晉項目不管是產品還是潛在購房群體亦或是板塊價值認知與購房觀念都在努力往改善型轉換”，但現實終究還是殘酷的。
先點個名，城南板塊、淮陰區北站板塊、淮安區樓市，均在危險的邊緣！1
淮安區
“地王”頻出 勢頭正猛 但客戶觀望時間長
石榴玉蘭灣樓面價2329元/平 在售均價7字頭，還頻出優惠房源
珺悅樓面價2563元/平 精裝備案價超萬元
清和園樓面價754元/平 在售均價6字頭
文錦城翰林府樓面價2820元/平 在售均價（除別墅）8字頭
區域“地王”樓面價3489元/平 位於鐵雲路西側
區域前“地王”樓面價3006.26元/平 位於城西幹道東側
除了石榴玉蘭灣時不時地放出6字頭優惠房源，其餘項目價格還算堅挺。
不過縱觀淮安主城為數不多的高地價與高房價（9000+/平）項目境遇，除了地段優勢佳或學區優質的項目受到追捧外，其餘多數項目免不了自降身價打折出售。
去年，隨著淮安區多片區更新改造日程的推進與2020年國民經濟和社會發展計劃（草案）的報告，淮安區將從城市規劃的源頭開始蛻變。基於此，淮安區的土地市場也十分火熱。
2019年12月12日土拍，位於淮安區河西片區的公園路南側、城西幹道東側地塊，以3006.26元/平米的樓面價成為淮安區新“地王”。
新“地王”還沒坐穩一月，同年12月27日再次土拍，位於淮安區新區片區鐵雲路西側商住地塊，經過70輪報價，成交樓面價3489元/㎡，再度打破了淮安區的樓面單價“天花板”，成為淮安區最新“地王”！
“地王”一個接一個的來，未來能否成就自己還是未知。但從目前區域“萬元盤”的網籤情況來看，並不是太理想。文錦城翰林府雖開盤一炮而紅，但也是在蓄客長達10個月之後。淮安區樓市未來發展還需謹慎看待。
2
淮陰區北站板塊
將迎價格混戰！
隨著去年下半年的幾場土拍，淮陰區北站板塊突然“熱鬧”起來
觀淮府2019年10月22日摘牌，連體地塊，最高樓面價3154元/平
金輝廣場2019年10月22日摘牌，樓面價1106元/平
金輝九江路南側地塊2020年1月14日摘牌，樓面價2112.6元/平
隨著尚都匯、承德公館等一批老盤住宅房源相繼售罄，淮陰區北站商圈附近僅剩餘新城悅雋和上海國際花園有住宅房源在售。新城悅雋在售房源均價7990元/㎡，上海國際花園目前則是無房源在售的狀態，預計春節後推新，項目前期在售的房源備案均價6352元/㎡。
隨著新拿地塊的接連啟動，2020年，北站板塊將會有多個“新面孔”面市！由於拿地樓面價最高相差了2000+/㎡，使得未來面市的三個純新盤，在產品定位和價格定位上必然會產生差異。
當然，相對而言由於地價優勢，金輝在房價上似乎有更大的騰挪空間，板塊將出現“價格混戰”！
3
城南板塊
“標杆”項目加入價格戰
明星項目客戶流失不得已搶老清浦項目客群
作為淮安樓市中的價格窪地，城南一直是淮安剛需購房者集中營。
去年隨著碧桂園淮府、水利明悅府、天禧時代項目進駐，整個板塊不管是產品還是購房群體亦或是板塊價值認知都在努力往改善型轉換。
然而板塊內同時也存在老項目，板塊價格階梯十分明顯，房價從5、6字頭到萬字頭，一應俱全。
作為板塊“標杆”項目，碧桂園淮府與水利明悅府這2個高端改善項目對於城南板塊整體房價的推動可以說是寄予希望。
不過淮府首開卻加入了“價格混戰”：原來均價8000多，首開當天優惠價格最低6000多，打的競品項目天禧時代措手不及。不知前期買了天禧時代的客戶有何感想，據悉天禧時代在售房源折後均價7000 -7500元/平方米。
由於客群重疊，此前，據小道消息稱，天禧時代不得已去挖掘清浦老城區的客戶。而水沐明悅府項目則是在靜悄悄地賣房。
2020年，板塊內又將添一新項目。今年1月14日，由水利地產和清浦新城置業有限公司聯合摘得的枚皋路南側、勤政路西側地塊，拿地樓面價2324元/㎡，為水沐清華二期，預計今年上市。
據業內分析，疫情過後，在市場恢復冷靜的時候，什麼地段啊，什麼板塊啊，什麼預期啊，都已經無關緊要了。價差大的樓盤依然會吸引著一個個購房者，成為樓盤取勝的重要籌碼。
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