2月10日，金姐躺在床上玩手机时浏览到一条新闻：长租公寓品牌“自如”，趁疫情期间租客换房不便，给租客涨房租！据说最大涨幅高达38%！
同日，据新京报报道，自如对此事回应称，续约整体平稳，出现个例多为长租换短续导致，租金价格变动仅为个别租客情况。
按金姐的理解，这也就是说，自如的房租，确实存在着某种程度的上涨。
这让金姐感叹，长租公寓这个行业，可真的是问题不断——前两天，蛋壳公寓一面要求房东们减免房租，一面却要求租客们继续交租，这样有恃无恐的做法，让《人民日报》都看不下去了：
监管之前鼓励长租公寓发展，目的是为减少住房租赁市场的乱象，让每一名租客都能“居者有其屋”。谁能想到，长租公寓行业，竟也成了乱象的温床？
金姐觉得，长租公寓沦落至此，是因为行业太过急功近利，一开始就搞错了发展模式。
涨租金或为求生存
先来看一下自如租客们的爆料。
从他们提供的数据来看，自如大面积多地区地对续租租客大幅度涨价，最高竟然达到了38.3%。
在消费投诉平台黑猫上，有租户反映，担心疫情期间不方便找房，于是想在到期前提前续租，但是自如“坐地起价”，原本3230的月租金涨到了3660到3690，涨了近500元。自如工作人员在于交流时租客时表示，疫情期间原价无法续约，要按照市场价来办。
对此，自如相关负责人表示，“我们本来是鼓励长租，但现在是特殊时期，有短续需求，我们可以理解，也会尽快推出相应便利措施。还有可能因为业主合约变动等其他因素引起的价格浮动，我们也会根据租客实际跟进解决。”
短续为什么比长租的租金更贵？因为短续结束后，可能会出现房子暂时没有租客入住的空置期、房子也需要重新清洁和维修，对长租公寓而言，这会提高它们的运营成本。
长租公寓的运营成本，包括装修、人工和营销成本。青客公寓曾经披露，毛坯房的装修成本大约2万/间，带装修房源成本最低可压缩至1.4万/间。如果再算上保洁、管家等人工成本，地铁广告等营销成本，长租公寓在收房后五年之内，都很难实现盈利。
这其中，也要算上他们为了扩大规模，加快收房，为房东多付房租而带来的高额成本。
事实上，当前长租公寓如同一个沉重的包袱，人人避而远之。2月3日，此前大举进军长租公寓的A股公司世联行发布公告，2019年净利润下跌八成，股价也再创新低。
为尽可能减少亏损，长租公寓自然有充足的动力“先坑房东、再宰租客”。
原本，春节后是住房租赁市场的旺季，大量外来人口回到大城市，租房需求旺盛，当地租金也能有所上涨。据界面新闻数据统计，2012年至2018年，每年的2月份（大致为春节复工期），北上广深四大城市的住宅租金均容易出现过明显上涨。
但突入其来的“新冠”疫情打乱了这一切。由于各大公司的复工时间一推再推，大量人口滞留在外地老家，租房需求锐减，房屋空置期大概率不会短于1个月，此前一直在亏损的长租公寓为求生存下去，也就顾不得吃相难看了。
“爆雷”、“被贷款”成热搜词
对长租公寓而言，生存还是毁灭，这是一个问题。
据金姐不完全统计，2019年有53家长租公寓经营难以为继，其中资金链断裂及跑路的共有45家，4家企业被收购，4家拖欠或拒付房租，“爆雷”数量历史创新高。
可能是“爆雷”的长租公寓实在太多，金姐在百度搜索“长租公寓”关键词，系统提示的热门搜索中，“长租公寓爆雷是什么意思”赫然在列。
为快速抢占市场，各长租公寓大多采取了简单粗暴的烧钱模式，高价收房，低价出租，每出租一套房源，每月的损失可能高达数百元。
这显然不是一个长久之计，钱总有被烧完的一天。长租公寓为填补资金亏空，想了两个办法：一是账期错配，二是引入消费贷机构。
账期错配很容易理解：长租公寓通常按季付给房东租金，但却要求租客按年给自己付租金，这样它们能在自家账户中沉淀一部分资金，继续扩张规模。
当然，在这个过程中，房东可能会成为受害者，因为他们很可能不能按时收到房租。
据北京商报报道，天津蛋壳公寓房东赵先生，原本在今年1月28日，应该收到蛋壳最新一个季度的租金，但直到现在，他也没有收到本就属于他的那份钱。
“我的房子月租金3250元，去年6月30日与蛋壳公寓签约，当时在我的强烈要求下，蛋壳方面支付9273元作为房租，那是我第一次收到季付房租，也是签约以来收到的唯一的一笔。”
这就像“击鼓传花”的游戏，只要能找到新租客付房租，这个游戏便总能继续下去。问题是，万一新租客想租房，却又一时拿不出全年租金呢？这时便轮到消费贷机构闪亮登场了。
长租公寓把租客导流给消费贷平台，让租客表面上享受了“押一付一”的优惠付款模式，实际上却是在拿自己的信用申请消费贷。在上述过程中，租客完全不知情，稀里糊涂“被贷款”。
对长租公寓而言，这样做的好处在于，消费贷公司提前把一年的租金支付给了自己，租客的月租金变成了消费贷的月供，使得长租公寓的经营风险被转移了。
至于手握重金的长租公寓，它要么继续击鼓传花，要么索性卷款跑路，却坑苦了一大堆无房可住还得继续还贷款的租客。
毕竟不还钱的话，租客会被消费贷平台反复催收不说，大概率还会影响征信记录，未来再想贷款买房、买车都成问题。
“二房东”模式的苦果
金姐觉得，长租公寓上述种种乱象的根源是，它们从一开始便弄错了商业模式。
现在的长租公寓，说白了就是二房东，身为中间商，赚差价是它们唯一的收入来源。
“我们很多内部员工都住不起自如的房子”，一位曾就职于北京自如的朋友自嘲道，同样的话金姐在深圳自如员工的口中也听到过。相同小区、房型大致相同的情况下，自如的房子租金偏贵，已经是租客们的共识。
以北京市石榴园北里小区为例，该小区一套58.54平米的房子，自如的整租报价为每月5990元，而同样是在该小区，一套60平米的房子，金姐在安居客上的报价，仅为每月4600元。
当长租公寓变身二房东，某种程度来说，租客被坑便很难避免——有过租房经历的朋友一定都清楚，二房东究竟有多可恶。
何况之前得益于监管的鼓励，各路资本一拥而上，都想借布局长租公寓业务来赚快钱，更是进一步破坏了行业的良性发展秩序。
约莫三五年前，金姐记得，有一对在北京工作的情侣，与房东签约了十年期的长期租约，同时一次性付清了这十年的房租。紧接着，在征得房东同意的前提下，小两口自费对房子重新进行了装修改造，把它变成了自己理想中“家”的模样。
金姐觉得，这才是长租公寓的雏形，它做的事情是盘活存量房源，化腐朽为神奇，而不是“高买高卖”、盲目扩张，妄图垄断住房租赁市场后，再谋取相应的垄断利润。
真正的长租公寓，是借助机构的信用，租客与房东能形成长期稳定的租约，租客能少花钱，房东能将未来的租金提前变现，长租公寓能收到服务费，三方多赢，皆大欢喜。 同时，对囊中羞涩的租客，长租公寓也能为其匹配相应的金融借贷服务。
房子是租来的，但生活不是，金姐觉得，这才是长租公寓原本的模样。
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