核心競爭力是一個企業所特有的、能夠經得起時間考驗的、具有延展性，並且是競爭對手難以模仿的技術或能力。上市公司的核心競爭力更是研究其經營狀況的一項重要參考。本文為核心競爭力系列文章之商業物業經營篇，共選取13家商業物業經營上市企業作為研究樣本。
一、美凱龍：品牌、規模、模式、平臺、團隊
1、國內家居裝飾及傢俱行業備受讚譽的品牌。
2、經營國內最大的家居裝飾及傢俱零售網絡。
3、行業領先的服務與質量。
4、雙輪驅動的擴張模式。
5、家居裝飾及傢俱生態系統中最具價值的主要第三方平臺。
6、強大的創新能力。
7、創新能力及經驗豐富的管理團隊。
二、小商品城：先發、品牌、配套服務、多元化、管理
1、先發優勢：全球最大的小商品集散地，義烏小商品市場彙集了 26 個大類、200 多萬個單品，實現一站式採購。圍繞市場形成巨大的商流、物流、資金流、信息流等資源優勢、規模聚集。
2、品牌優勢：“義烏中國小商品城”是全國商品交易市場中首個獲得國家工商總局馳名商標認定的市場，公司多措並舉發揮“義烏中國小商品城”的品牌效應。
3、配套服務優勢：便捷的物流配送體系；產業支撐；會展服務的支持。
4、多元化經營優勢：加大涉足相關行業力度，致力參與投資金融領域，繼續做強做大會展業，打造新型電子商務模式，發展壯大酒店業，並經營國際貿易、現代物流、廣告信息、購物旅遊等業務，形成市場資源共享與聯動發展的集團構架和贏利模式。
5、管理優勢：在市場運營管理方面形成了一系列完善的管理體系，積累了豐富的運營管理經驗。
三、富森美：品牌、物業、管理、團隊
1、“富森美”品牌具有較高的品牌認知度和市場影響力。
2、賣場口岸位置成熟，自持物業資產優良。
3、順應市場需求變化，有持續的創新能力。
4、重視精耕細作，擁有良好的精細化管理能力：多層次業態定位準確，產品和服務鏈完整；市場管理制度化、規範化、標準化；成熟的招商機制和良好的商戶資源；強大而獨特的市場營銷能力。
5、核心管理團隊專業專注。
四、深賽格：模式、運營、規模、戰略
中國電子專業市場經營模式的創立者；擁有豐富的市場商戶資源和成熟的市場運營管理經驗；國內乃至亞洲規模最大的涵蓋電子元器件、數碼 IT、通訊產品等在內的綜合類專業電子市場；在新能源領域進行佈局並積極向戰略性新興產業綜合發展平臺轉變。
五、農產品：模式、體系、平臺、產業鏈
開創農產品批發市場“網絡化”經營模式；國內最具規模的農產品批發市場網絡體系；率先探索建設“大白菜+”電商平臺；以農產品流通為主線、以信息智能化為基礎，整合內外資源，深耕批發市場主業，深耕重點區域、重點市場，圍繞農產品產業鏈提供基地認證、食品檢測、品牌培育、供應鏈服務、倉儲物流、中央集配、大數據等供應鏈服務，打造現代農產品流通產業鏈。
六、華聯股份：輕資產、多業態、運營、佈局、定位
1、持續推進輕資產運營戰略，提高資產組合靈活性。
2、發揮購物中心平臺優勢，積極發展協同性的關聯業態。
3、深厚的零售行業背景和豐富的購物中心運營經驗。
4、以北京為核心區域內佈局購物中心網絡體系。
5、專注社區型購物中心定位，專業的購物中心規劃設計能力。
七、海寧皮城：產業、規模、客戶、團隊
1、產業集聚優勢：全球唯一一個提供全產業鏈服務的皮革專業市場；海寧是中國皮革之都，海寧及周邊地區集聚了3,000多家皮革生產企業，是全球最大的皮革生產基地之一；同時推進“皮城金融”業務、“原譯”設計師品牌集成店、海寧皮革時尚小鎮項目、健康產業項目和時裝產業基地等創新業務建設。
2、市場規模優勢：公司憑藉豐富的廠商客戶資源、獨特的商業模式、廠商直銷的商品價格優勢進行異地擴張，建立連鎖市場，擴大企業規模；提出了“由重變輕”、“由內向外”的連鎖新戰略。
3、客戶資源優勢：皮革行業以中小企業為主，自身實力較為有限，公司為企業的發展壯大提供了平臺。在幫助企業盈利的同時，也培養了高忠誠度的商戶，為公司連鎖全國儲備了充足的優質客戶資源。
4、管理團隊優勢：目前中高層管理人員大都從事皮革市場經營達五年以上，具有豐富的市場管理經驗。
八、海印股份：品牌、區位、管理
1、品牌競爭力：下屬的多個主題商場在華南地區運營超過20年；未來將通過“品牌輸出、管理輸出”的輕資產拓展模式。
2、區域行業龍頭地位：地處華南地區，現有商業物業中成熟物業較多，在華南地區擁有主題商場、商業綜合體、專業批發市場等多種商業經營業態；商業物業多數坐落於廣州市核心商圈及地鐵沿線，地理位置優勢突出，客流量較大，物業鋪位整體出租率較高。
3、豐富的運營管理經驗：商業運營管理團隊擁有超過20年的豐富運營管理經驗。
九、輕紡城：產業、規模、管理
在產業集聚、政府支持、市場規模、經營管理方面仍繼續保持較大優勢。
十、皇庭國際：管理、團隊、管控
1、不動產運營管理經驗豐富：在購物中心經營管理、不動產投資、寫字樓運營管理及服務輸出等領域積累了一定的管理經驗及成熟的業務流程體系等。同時業主、客群資源豐富，且可根據項目市場定位、業態組合等為其提供多樣化、差異化、個性化的增值服務。
2、管理團隊專業：通過商業項目運營管理與實踐，打造了一支符合不動產運營管理發展需要的，集商業運營、招商和管理等能力於一體的商業管理團隊。
3、管控體系高效運行：從目標引導、進度監控和結果考核三大層面發力，進一步完善對經營目標、經營計劃及組織績效的管控與評價；繼續精簡組織及流程，穩妥推進組織架構的改革，重點實施對公司內同類業務的機構整合力度；優化人才結構、強化目標分解與考核。
十一、蘭州民百：商圈、管理、調整
經營場所均佔據地區核心商圈，有利於公司獲取更多優質資源，在發揮專業市場經營和管理方面的優勢和特色的同時，通過資源配置和結構的優化調整，提升公司的行業地位。
十二、全新好：整合、轉型
經過2016年以來對原有資產及業務的持續整合，剝離了部分虧損的資產，減輕了負擔；充分利用上市公司資源優勢，結合大股東的項目資源及管理層的投資工作經驗，想方設法加大產業戰略轉型的力度。
十三、浙江東日：區位、規模、管理、信息化、平臺
1、區位優勢：目前運營的均為批發交易市場，溫州市農副產品批發交易市場臨近溫州市主幹道之一的甌海大道，以及溫麗高速的出口處。良好的地理位置和便利的交通使公司成為南北方農產品批發商的中轉站，並輻射至溫州下屬區縣以及浙南、閩北地區。
2、規模優勢：下屬的溫州市農副產品批發交易市場以蔬菜、水果批發為主，交易量佔溫州市區總供應量的 90%以上。溫州市農副產品批發交易市場憑藉規模優勢已逐步成為浙南閩北地區的農產品價格形成中心。
3、管理優勢：最早開展農產品批發交易市場運營的企業之一，在市場運營管理方面形成了一系列完善的管理體系，積累了豐富的運營管理經驗。
4、信息化優勢：通過高信息化的管理方式，整合多品種交易數據、產業鏈數據、食品檢測數據等，同時正在部署集交易、結算、質量追溯、信息處理、大數據分析、市場管理、資產管理等於一體的現代農產品流通信息平臺。
5、平臺優勢：通過配股公開發行募集資金購買菜籃子集團持有的現代農貿城一期項目（批發市場部分）資產，同時開始在現有市場基礎上實施改擴建項目。
本文參考三級行業分類，個別企業由於主營業務變動，行業劃分可能有所出入。
榜單如下
▲13家商業物業經營上市企業核心競爭力
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