壹

問：你好，手頭兩套鼎太風華七期的兩房，68平米，樓層一樓和二樓，北向，安靜，學位沒用過。門口的6萬平米商業今年開放，9號線怡海站已開通，聽說附近的原高壓電通道要改成大公園。本人再科技園上班，想把兩套都賣掉，改為入手科技園中區的匯景豪園177的大戶型，目前報價1000萬左右，稅費高有點猶豫。請問兼顧自住和增值，是否合理，您有什麼建議。

另外，去年中給父母買了龍崗金地龍城中央三期公寓，80平左右精裝3房，年底交樓。沒打算賺多少，長期持有，但也想聽聽您的看法。

答：大沖算是一匹黑馬，440分以上的分數比南外高新還多一人，因為大沖無點招，所以成績含金量還是較高的。總結原因，不過是很多科技園的碼農住在這邊，而且，相對是普通員工居多，他們更有意願培養孩子通過考試來改變命運，當然，南外優秀的名校傳承，也佔了很大因素。這一片的住宅相對老舊，品質一般，獨棟大樓居多、地鐵遠、配套差。匯景豪苑小區坐落在南山片區高新園附近，一號線深大站A4口出口附近。

優點如下：

1、近地鐵，且雙地鐵。1號線深大站A4出口 步行約200米，5分鐘可達 。未來13號線也在附近，已經動工。

2、2 大沖學位，今年南外大沖學區成績不錯，得到成績驗證的學區必將繼續沉澱教學質量且成績穩定。

3、多數掛盤都是滿五唯一，容易淘到免個稅盤 缺點：

1、老舊，匯景豪苑98年。

2、小社區。匯景豪苑5棟 沒有什麼花園。

3、沒有大型商業配套，高新園萬象天地屬於距離最近的大型商業。院子裡底商有個華潤超市，基本滿足生活所需，底商比較豐富。

6、因為樓齡較舊，所以全款抵押的客戶，需要了解一下各銀行對樓齡的要求以及對審批成數的影響。這一片置業：自住適當關注，投資持謹慎態度。豪宅稅可以通過高首付減免。商住不賺錢，心態比較好，事實上商住這一類型並不推薦，漲幅弱 交易稅費極高，限制流動性。就當消費品好了。

貳

問：老師您好，一直是您的粉絲。就我具體的情況。我是年前1月中購買了，寶中的凱旋城，總價1200萬左右115平方，訂金給了60萬，受疫情影響，現在成交冰封，請問現在應不應該放棄訂金？長期我覺得深圳房價不會大跌，但是短期您覺得應該不應該放棄，把錢拿在手上，這幾個月等筍盤？期待您的指導

答：在寶中選800到1200萬的三房四房，是一道超難的選擇題，因為沒有對錯，只有抉擇。凱旋城和西岸觀邸，學位更好一些，居家氛圍也更純粹，但是凱旋城物業一般，在寶中風評不高。

如果不考慮學校，我不太建議選擇凱旋城，這個盤價格已經不低，離海納公館太近，以後會受海納二手壓制，漲幅會受影響。

純投資可以考慮先觀望，超過1000萬的產品還比較多，受疫情影響，可能會有少量降價盤，多淘淘。需要自住和學區，那就拿下吧，比較定金也不少。

叄

問：老師好，相見恨晚。請問老師有沒有研究廣州南沙？以南沙目前的價位，又有大灣區強概念加持，加上廣州傾力打造，是否有足夠長增長雪坡？我有留意橫瀝地鐵的葛洲壩住宅地塊，打算21年重點關注。

答：南沙戰略位置很好，未來可能成長為一個很大的城市。

南沙未來的上限是很高的，完全可能接近廣州、深圳市區的水平。而現在，南沙新房不到3萬，廣州珠江新城次新房10萬，深圳南山、寶安次新房10-20萬。當然，目前租和賣的流動性都是比較差的，配套也是基本沒有的。

所以，對於喜歡較高風險較高收益、博取超額漲幅的投資者來說，是個不錯的“戰點”。南沙的夢想，並不是成為一個睡城、衛星城而已。而是劍指廣東省的第三個一線城市本身！它也有足夠好的位置、足夠大的腹地來挑戰這一點。

南沙成功概率並不一定能到50%，對我個人而言，我不太喜歡風險大的投資產品，我只買很高很高確定性的超級城市。

同樣是單價3萬，更傾向買廣州。

肆

問：請教樓主，求深圳總價350-400二手住宅推薦（備註：深圳已購1套，二套純屬投資！） 原本考慮螺嶺片區，周邊商業（湖貝舊改）、地鐵口、租金價值、學區！是否有更合適的，求指正、推薦！

答：你好，現在400萬預算在深圳比較尷尬的，熱點片區連像樣的小兩房都買不到，硬槓一個沒學區的老破小一定能升值最大化嗎，我看未必。

非熱點片區400萬能買到兩房三房甚至四房，好多人又看不上，相信歷史經驗認定不會漲。其實現在400萬已經是一個分水嶺了，超過這個數還可以繼續去湊熱點片區的熱鬧，小於等於的要轉變思維和改變打法了。

湖貝舊改聲勢浩大，湖貝塔也規劃建設國內第一高樓，並且傳聞湖貝地下預留了高鐵站的建設空間，華潤會長期、持續投入，一旦湖貝塔建成，羅湖會有“王者歸來”的感覺，舊改後新建的住宅也一定是天價，因為新盤在羅湖是極度稀缺的。

但存在幾個大問題：

一、舊改週期超長 二、螺嶺系生員超載 三、湖貝舊改片區就讀的是湖貝小學 四、未來一手盤臨深南東路，對後面腹地的二手房價格拉動有限 短期內來看，如果你只有少量的資金，小孩要讀螺嶺，華隆園是個好選擇，但中長期來看，羅湖還是會跑輸大市的。

如果追求穩定漲幅，西鄉碧海品質差一點的小區，再往西沙井片區、或者龍崗大運片區長遠看都是非常值得關注的。

伍

問：老師好，我有一套西麗寶能城東區的房子，2017年買的89平米高拓展的3房，目前二手房單價11萬，總價1000萬左右。現在想置換到寶能城西區（非高拓展）165平米的四房，單價85000，總價1400萬左右，精裝修。您覺得值得折騰一下嗎？我看您之前說超過144平米的普通住宅以後流動性會有問題，還有稅費的問題。謝謝

答：您好，西麗不是領漲板塊，但自住很舒服。從投資角度看，是不建議折騰的。

截斷抵押融資，繼續加倉西部是更好的選擇。未來考慮終極置業再換到深圳灣這類的頂級板塊，延遲享受。

3房跟4房也就多了一個房間。

深圳儘量別買超過144平的，流動性極差。

陸

問：十三老師您好，我自2007年大專畢業來深，前兩年終於入了深戶，一直自己打工存錢，現在勉勉強強有了點錢，加上父母和親戚可以借一點，現在想上車，首付極限是60w左右，自己是自由職業不穩定，月供也不能太高，想著買了先租出去，緩解貸款壓力。工作地點在羅湖-南山之間，看了下南山一房是夠不著了，羅湖有金城大廈，旭飛這樣的小單間，福田有桐林，如果去到布吉有個小兩房的選擇，看了麗湖，國展，龍珠這些，但是工作就要跑到羅湖和福田，想問下買羅湖還是布吉好，羅湖就上班或工作方便，我自己十幾年一直在關內租房，布吉的話起碼有兩房，爸媽可以來住。以後結婚了也能住得下？買了就沒有能力那麼快換房了，收入增長比較慢，所以遲遲未下手。

答：2007年大專畢業，現在應該三十多了，還沒結婚，只能湊出60萬首付，說句扎心的話，以後逆襲的可能性也不太大。

這套房子估計至少要住個十年八年，弄不好就是一輩子，所以功能性比什麼都重要。旭飛、桐林這種年青人過渡的單間和小一房不適合你，直接去買布吉的老破小兩房吧。

好好裝修下，然後把爸媽接過來，安心找老婆，娶妻生子。

把房子買了安頓好後方，再去拼事業，未必沒有逆襲的機會，加油！

柒

問：老師晚上好，諮詢下龍崗 保利上城70年不限購公寓可以買嗎？ 在深圳無購房資質。還有我看深圳商住公寓為啥有70年的？其他城市基本都沒有70年產權的商住房。

答：70年產權的商住公寓，深圳有，北京和上海一樣有，都是早年審批不嚴的遺留產物。

深圳70年的公寓，除了龍崗的保利上城，福田、羅湖都有同類產品。它們和同期住宅共享小區和配套，除了產權性質，和住宅基本沒有任何差別，天燃氣入戶，還能就讀片區內學校。

沒有資格的時候先買公寓，等有資格之後發現公寓根本沒有漲價，自己還搭進去不少稅費。一個朋友不聽勸，自己跑去買小產權公寓，1年虧了60萬。

不過，這類公寓的價格一般都不比住宅便宜太多。沒有資格非要買公寓的，這類70年產權的確實可以考慮，雖然漲幅只能算一般，但比很多公寓坑強多了。

捌

問：十三老師您好！想諮詢下老師，長週期來看，您認為一線城市，強二線，弱二線之間的合理價差比例大約多少呢？謝謝

答：沒有所謂的合理價差比例，房價是動態變化的，不是一成不變的。

但參照財富虹吸和兩極分化的經濟規律，資金會越來越集中在金字塔頂端和次頂端的幾個城市。

玖

問：老師您好! 純新人小白，朋友介紹的進入星球。先說下個人情況吧：27歲，固執地想要在婚前完全憑自己的能力購一套房，為此目標從畢業奮鬥至今……（父母實則上也給不了任何經濟上的幫助……） 按照深圳均價6萬/平方米，今年只能付得起首付100～120萬的房子，那隻能選擇偏遠的或者小戶型…… 個人日常花銷少，一年能攢下30萬+，房價不過分漲，過兩年能首付150～200萬…… 能否說下建議，我是這今年先買小戶型還是過兩年首付充裕點再上車？

答：我發現我們星球的年輕人都很優秀，27歲全憑自己有這樣的積累很棒。

一年攢30w加，說明你的消費觀和掙錢能力都不錯。順便說一句，在家庭條件允許支持的情況下，我並不支持大家要純靠自己買房。

回到你的問題，到底是現在入手還是等以後，我的答案是現在是最好的時機。剛需沒有必要等。有一句話雖然老套但是有道理，你賺錢的速度趕不上房子漲的速度。

對於剛需來說，早買早用，對於一個年輕人來說，有房貸，有房子，人會變得更有力量。整個人的生活都會上一個層次，更沉穩，更努力，更專注真實的生活。

而生活歸於真實後，往往是幸福的。

拾

問：您好，目前積蓄只有70萬，深圳還有機會上車嗎？

答：70萬有機會的，不過就不能要求面面俱到了。

在面積，地段上都要做取捨。

不過現在，可能是上車好機會，做好準備。

拾壹

問：十三老師好！請問龍華的高峰學校九年制怎麼樣，好像成績挺穩定的，值得投資嗎？那邊次新小區七萬左右。

答：高峰沒有被追捧。

第一，沒有好“爸爸”，名校集團化的浪潮下，沒有名校冠名。

第二，招不足，租民房就可以上學，所以大家懷疑水分很高，全靠點招。

隨著新樓盤以及新業主的進入，生源會逐漸向好，現在高峰沒有學位溢價，產品又不錯，如果成績一直這麼穩定，那就是錦上添花，再不濟也有帶花園次新+地鐵+三房兜底。

拾貳

問：老師您好！深圳村委統建的小產權房可以買嗎。

答：每個人情況不一樣，沒有標準的答案。

如果你是個剛需，還是首選深圳住宅，小產權第一不能上學，二胎放開後，深圳的學位矛盾只會愈演愈烈。

第二，沒有槓桿，不具有金融屬性。

第三，沒有歸屬感，幸福是個比較級，當你周邊朋友都住商品房的時候，你大概率會自卑自己住在小產權裡。

所以小產權和惠州房子一樣，適合兩種人買，真的沒錢（只出得起首付出不起月供）和真的有錢（沒有房票，商品房買不動了）

樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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