壹

问：你好，手头两套鼎太风华七期的两房，68平米，楼层一楼和二楼，北向，安静，学位没用过。门口的6万平米商业今年开放，9号线怡海站已开通，听说附近的原高压电通道要改成大公园。本人再科技园上班，想把两套都卖掉，改为入手科技园中区的汇景豪园177的大户型，目前报价1000万左右，税费高有点犹豫。请问兼顾自住和增值，是否合理，您有什么建议。

另外，去年中给父母买了龙岗金地龙城中央三期公寓，80平左右精装3房，年底交楼。没打算赚多少，长期持有，但也想听听您的看法。

答：大冲算是一匹黑马，440分以上的分数比南外高新还多一人，因为大冲无点招，所以成绩含金量还是较高的。总结原因，不过是很多科技园的码农住在这边，而且，相对是普通员工居多，他们更有意愿培养孩子通过考试来改变命运，当然，南外优秀的名校传承，也占了很大因素。这一片的住宅相对老旧，品质一般，独栋大楼居多、地铁远、配套差。汇景豪苑小区坐落在南山片区高新园附近，一号线深大站A4口出口附近。

优点如下：

1、近地铁，且双地铁。1号线深大站A4出口 步行约200米，5分钟可达 。未来13号线也在附近，已经动工。

2、2 大冲学位，今年南外大冲学区成绩不错，得到成绩验证的学区必将继续沉淀教学质量且成绩稳定。

3、多数挂盘都是满五唯一，容易淘到免个税盘 缺点：

1、老旧，汇景豪苑98年。

2、小社区。汇景豪苑5栋 没有什么花园。

3、没有大型商业配套，高新园万象天地属于距离最近的大型商业。院子里底商有个华润超市，基本满足生活所需，底商比较丰富。

6、因为楼龄较旧，所以全款抵押的客户，需要了解一下各银行对楼龄的要求以及对审批成数的影响。这一片置业：自住适当关注，投资持谨慎态度。豪宅税可以通过高首付减免。商住不赚钱，心态比较好，事实上商住这一类型并不推荐，涨幅弱 交易税费极高，限制流动性。就当消费品好了。

贰

问：老师您好，一直是您的粉丝。就我具体的情况。我是年前1月中购买了，宝中的凯旋城，总价1200万左右115平方，订金给了60万，受疫情影响，现在成交冰封，请问现在应不应该放弃订金？长期我觉得深圳房价不会大跌，但是短期您觉得应该不应该放弃，把钱拿在手上，这几个月等笋盘？期待您的指导

答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。

如果不考虑学校，我不太建议选择凯旋城，这个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。

纯投资可以考虑先观望，超过1000万的产品还比较多，受疫情影响，可能会有少量降价盘，多淘淘。需要自住和学区，那就拿下吧，比较定金也不少。

叁

问：老师好，相见恨晚。请问老师有没有研究广州南沙？以南沙目前的价位，又有大湾区强概念加持，加上广州倾力打造，是否有足够长增长雪坡？我有留意横沥地铁的葛洲坝住宅地块，打算21年重点关注。

答：南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。

南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。

所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。

南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。

同样是单价3万，更倾向买广州。

肆

问：请教楼主，求深圳总价350-400二手住宅推荐（备注：深圳已购1套，二套纯属投资！） 原本考虑螺岭片区，周边商业（湖贝旧改）、地铁口、租金价值、学区！是否有更合适的，求指正、推荐！

答：你好，现在400万预算在深圳比较尴尬的，热点片区连像样的小两房都买不到，硬杠一个没学区的老破小一定能升值最大化吗，我看未必。

非热点片区400万能买到两房三房甚至四房，好多人又看不上，相信历史经验认定不会涨。其实现在400万已经是一个分水岭了，超过这个数还可以继续去凑热点片区的热闹，小于等于的要转变思维和改变打法了。

湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。

但存在几个大问题：

一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。

如果追求稳定涨幅，西乡碧海品质差一点的小区，再往西沙井片区、或者龙岗大运片区长远看都是非常值得关注的。

伍

问：老师好，我有一套西丽宝能城东区的房子，2017年买的89平米高拓展的3房，目前二手房单价11万，总价1000万左右。现在想置换到宝能城西区（非高拓展）165平米的四房，单价85000，总价1400万左右，精装修。您觉得值得折腾一下吗？我看您之前说超过144平米的普通住宅以后流动性会有问题，还有税费的问题。谢谢

答：您好，西丽不是领涨板块，但自住很舒服。从投资角度看，是不建议折腾的。

截断抵押融资，继续加仓西部是更好的选择。未来考虑终极置业再换到深圳湾这类的顶级板块，延迟享受。

3房跟4房也就多了一个房间。

深圳尽量别买超过144平的，流动性极差。

陆

问：十三老师您好，我自2007年大专毕业来深，前两年终于入了深户，一直自己打工存钱，现在勉勉强强有了点钱，加上父母和亲戚可以借一点，现在想上车，首付极限是60w左右，自己是自由职业不稳定，月供也不能太高，想着买了先租出去，缓解贷款压力。工作地点在罗湖-南山之间，看了下南山一房是够不着了，罗湖有金城大厦，旭飞这样的小单间，福田有桐林，如果去到布吉有个小两房的选择，看了丽湖，国展，龙珠这些，但是工作就要跑到罗湖和福田，想问下买罗湖还是布吉好，罗湖就上班或工作方便，我自己十几年一直在关内租房，布吉的话起码有两房，爸妈可以来住。以后结婚了也能住得下？买了就没有能力那么快换房了，收入增长比较慢，所以迟迟未下手。

答：2007年大专毕业，现在应该三十多了，还没结婚，只能凑出60万首付，说句扎心的话，以后逆袭的可能性也不太大。

这套房子估计至少要住个十年八年，弄不好就是一辈子，所以功能性比什么都重要。旭飞、桐林这种年青人过渡的单间和小一房不适合你，直接去买布吉的老破小两房吧。

好好装修下，然后把爸妈接过来，安心找老婆，娶妻生子。

把房子买了安顿好后方，再去拼事业，未必没有逆袭的机会，加油！

柒

问：老师晚上好，咨询下龙岗 保利上城70年不限购公寓可以买吗？ 在深圳无购房资质。还有我看深圳商住公寓为啥有70年的？其他城市基本都没有70年产权的商住房。

答：70年产权的商住公寓，深圳有，北京和上海一样有，都是早年审批不严的遗留产物。

深圳70年的公寓，除了龙岗的保利上城，福田、罗湖都有同类产品。它们和同期住宅共享小区和配套，除了产权性质，和住宅基本没有任何差别，天燃气入户，还能就读片区内学校。

没有资格的时候先买公寓，等有资格之后发现公寓根本没有涨价，自己还搭进去不少税费。一个朋友不听劝，自己跑去买小产权公寓，1年亏了60万。

不过，这类公寓的价格一般都不比住宅便宜太多。没有资格非要买公寓的，这类70年产权的确实可以考虑，虽然涨幅只能算一般，但比很多公寓坑强多了。

捌

问：十三老师您好！想咨询下老师，长周期来看，您认为一线城市，强二线，弱二线之间的合理价差比例大约多少呢？谢谢

答：没有所谓的合理价差比例，房价是动态变化的，不是一成不变的。

但参照财富虹吸和两极分化的经济规律，资金会越来越集中在金字塔顶端和次顶端的几个城市。

玖

问：老师您好! 纯新人小白，朋友介绍的进入星球。先说下个人情况吧：27岁，固执地想要在婚前完全凭自己的能力购一套房，为此目标从毕业奋斗至今……（父母实则上也给不了任何经济上的帮助……） 按照深圳均价6万/平方米，今年只能付得起首付100～120万的房子，那只能选择偏远的或者小户型…… 个人日常花销少，一年能攒下30万+，房价不过分涨，过两年能首付150～200万…… 能否说下建议，我是这今年先买小户型还是过两年首付充裕点再上车？

答：我发现我们星球的年轻人都很优秀，27岁全凭自己有这样的积累很棒。

一年攒30w加，说明你的消费观和挣钱能力都不错。顺便说一句，在家庭条件允许支持的情况下，我并不支持大家要纯靠自己买房。

回到你的问题，到底是现在入手还是等以后，我的答案是现在是最好的时机。刚需没有必要等。有一句话虽然老套但是有道理，你赚钱的速度赶不上房子涨的速度。

对于刚需来说，早买早用，对于一个年轻人来说，有房贷，有房子，人会变得更有力量。整个人的生活都会上一个层次，更沉稳，更努力，更专注真实的生活。

而生活归于真实后，往往是幸福的。

拾

问：您好，目前积蓄只有70万，深圳还有机会上车吗？

答：70万有机会的，不过就不能要求面面俱到了。

在面积，地段上都要做取舍。

不过现在，可能是上车好机会，做好准备。

拾壹

问：十三老师好！请问龙华的高峰学校九年制怎么样，好像成绩挺稳定的，值得投资吗？那边次新小区七万左右。

答：高峰没有被追捧。

第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。

第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。

随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，再不济也有带花园次新+地铁+三房兜底。

拾贰

问：老师您好！深圳村委统建的小产权房可以买吗。

答：每个人情况不一样，没有标准的答案。

如果你是个刚需，还是首选深圳住宅，小产权第一不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。

第二，没有杠杆，不具有金融属性。

第三，没有归属感，幸福是个比较级，当你周边朋友都住商品房的时候，你大概率会自卑自己住在小产权里。

所以小产权和惠州房子一样，适合两种人买，真的没钱（只出得起首付出不起月供）和真的有钱（没有房票，商品房买不动了）

楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。

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