最近，有網友問我說，他在今年一月份買了一套二手房，但是剛買後，就發生了疫情，他買的那個小區房價都有所下跌。為此，他特別擔心，怕自己是高位站崗，甚至都有些後悔買了房，早知道再繼續觀望一下。
這位網友的擔憂我能理解，現在網上都在傳出不利樓市的消息，導致每位購房者都在擔心受怕。我後臺有些讀者，都在問我，現在到底該不該買房，有人說現在買房是抄底，也有人說是高位站崗，我們到底應該如何判斷，房價未來的趨勢還會往上走嗎？該在今年買房嗎？
在人們的心理預期中，房子是能獲得豐厚回報的，這是20年來"買房就能賺錢"形成的一種經驗主義。但我們要知道，樹不可能長到天上去，房價也一樣，到了成熟期後，上漲的幅度就會變得比較慢了。就像當初賣上天價的大哥大，在手機時代最終被淘汰了。而賣上天價的房子，在新的階段，迴歸居住屬性也是大勢所趨。
因此，到底5年後房子是“天價”還是“蔥價”，應該如何判斷？筆者認為要從以下2個方面來分析。
一、人口趨勢分析。
根據統計局給出的數據，2019年全年，我國出生人口1465萬人，人口出生率為10.48‰；死亡人口998萬人，人口死亡率為7.14‰；人口自然增長率為3.34%，可以說創下了近40年的新低。
根據中泰證券宏觀分析師梁中華測算，未來5年，我國勞動年齡人口將每年減少300萬以上，十年後，在2028年-2039年間，年均減少數量將超過1000萬。
那麼說明，年輕人的結婚率和生育率持續低迷，加上老齡化的加劇，人口結構呈現“倒金字塔”，開始步入“存量時代”，房子供過於求。
二、政策調控下，週期失衡。
隨著“房住不炒”政策的持續加碼，房地產的長效機制正在逐漸完善，那麼意味著房地產週期會變得“波瀾不驚”，基本可以用三個詞來概括，就是穩地價、穩房價、穩預期。那麼3年房價一波動的週期，將會有所改變。
因此，樓市未來會進入一個比較“平穩”的狀態。房子的金融屬性逐漸被淡化，居住屬性大幅度提高。就像中國房地產業協會會長馮俊說的：“房地產是實體經濟還是虛擬經濟，大家有不同的看法，我理解，房子建起來是用於住的，那就是實體經濟；用來炒的，就是虛擬經濟”。
因此，結合以上兩點，我們不免可以看出，房地產在政策的調控下，想要出現“天價房”已經不太現實了，更多的是以“平價”的狀態。那麼在這種情況下，我們剛需該等等，還是及時買房呢？
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筆者認為，該等等還是及時買房，主要還是在於我們對樓市趨勢的判斷，就像我上面說的，未來不會出現天價房，但依舊會出現個別區域上漲，還有個別區域下跌，也就是說，同一座城市，不同板塊之間房價會出現不一樣的情況。可能A在上漲，而B卻在下跌，這一切都取決於人口和中心的改變。
而我們要做的，就是去預判人口的流向，到底未來幾年，人口會在那座城市停留。要知道，上面我們已經提到，在人口不斷減少的情況下，存量失衡，供過於求，那麼人口多的城市，依舊是機會最大。所以，買錯城市的話，同樣是長長的時間週期，你拿的是亞馬遜還是樂視，拿的是深圳還是底特律，那結果完全不一樣。只有拿對了，才能夠讓時間站在你的這一邊，而不是你的對立面。
因此，在買房時，你要多判斷你所買的城市，是否人口持續流入，比如長三角、珠三角等地。如果人口持續流出的話，在建、在售的房源多，需求卻持續維持在低位，只能靠棚改貨幣化之類的手段來消化庫存，未來的前景當然不太樂觀。
<strong>總而言之，買房是個大學問，如果大家還不知道如何買房？想了解更多的買房技巧，可以看下這個專欄中的買房技巧，一定會對你有用的。
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