問：十三老師，請幫忙給個建議，我自有一套2房在丹竹頭陽基春天裡，現在想再買一套大三房或者4房，工作區域也在丹竹頭，目前看了英郡年華的大四房，550的價格，但是感覺那邊小區環境有點舊，而且感覺之後也沒潛力，這種情況你有什麼建議，我首期資金在200萬，不知道橫崗那邊會不會更好，還是平湖有潛力
答：你看到了橫崗，想到了平湖，咋就沒想到龍崗。 橫崗，平湖這些半斤八兩的區域還不如繼續在布吉待著。英郡年華確實要開始走下坡路了，而布吉3號沿線會被14號搶去風頭，慢城片區會更好。 布吉上班完全可以考慮龍崗了，大運&泛大運板塊，以及回龍鋪那幾個高贈送的學位房都可以淘淘。 另外，陽基春天裡是過去五年我見過漲幅最慢的房子，沒有之一，可以擇機換掉，全深圳漲完了才能輪到它的孤盤。
問：十三老師你好！18年4.22去鄭州聽了十三房的現場直播，有幸也見到了老師十三老師，很是佩服！聽完講座之後正好十三房推騰衝原鄉和惠州的小徑灣，但實地考察後卻買了惠陽的保利陽光城，付80貸80，利率6.3，最近看了你的分析，感覺是個大坑，忒後悔。目前我該如何操作？繼續持有還是賣掉？若房子交工後是裝修還是不裝？如果需要資金該如何操作？如果想在西安（我工作地西安）給孩子買房貸款利率低於惠州6.3的話，是把惠州貸款先還還是抵押貸款？
答：感謝付費諮詢，老師不敢當[捂臉] 惠州14號延長線破產後，很多炒作的地鐵盤變為雞肋，保利陽光城也是其中之一。尤其高峰期貸款利率上浮40%買入，雪上加霜，但是惠州限售三年，短期無法出手，目前沒有太好的辦法和政策對沖，建議貸款不必先還，6.3還是一個可以接受的利率，交房後不必裝修，惠州租金很低，三年租金遠抵不上裝修費，先拿著吧，等下一波大勢來時拋出。
問：老師早上好，可否從自住和投資的方向來分析評價深圳灣的雙拼戶型？可否買入？謝謝
答：年初我在十三房珠三角發過一篇文章，講到了深圳灣的雙拼戶型，文中自有答案。
問：龍崗平安里學校周圍小區，清林小學周圍小區，麓園小區，清林徑小學周圍小區從學位，自住，兼顧投資角度看，如何排序？推薦幾個比例有優勢的小區。謝謝！
答：平安里在回龍鋪，學位不如清林，但是房子普遍都比清林新。清林徑小學遠在五聯，未來十年都沒有地鐵的地兒，麓園目前可以蹭深中，將來不一定。 投資自住清林≈平安里>麓園>清林徑
問：龍華地鐵站，老城區，龍華創新實驗學校的學區房可以買嗎？小孩讀書用，如果是老小區，就等舊改，要是以後學校不錯，那即便是老小區，也好出手，現在想入手一套，有什麼好建議？
答：龍華老城區沒有什麼好學校，你提的這個也不是，不能當做學位房來買，老房子無法吸引優質生源，趨好的可能性不大，附近上班的話，可以看看觀瀾鷺湖片區。 至於舊改，為何總有人執著於舊改，人的際遇，慾望，想法都是會變化的，而舊改戰線有多長會遠遠超出我們的想象的。買房子不要想著能天荒地老，或許走著走著就要各自天涯了。
問：十三老師，漁村房，宇宙行的房貸210W，已月供10個月，5月剛換了新公司，社保2200，代發工資8k，想申請宇宙行的大額分期卡，需要做哪些準備工作？
答：很簡單，再過兩個月，找幫你辦按揭的客戶經理。 負債和查詢次數控制下 本行按揭一般比較好批
問：老師好，龍崗區域西邊的房產怎麼樣呀？比如熙景城
答：龍崗區域西邊，聽起來那麼拗口，本地人管那叫平湖，這個區位很是一般。 第一，除了10號地鐵，沒有其他值得稱道的利好了，而地鐵助力有限，因為基礎配套很弱，地鐵難遮百醜。 第二，像一個大工廠，滿眼廠棚區，商品房，舊改都很零碎，沒有連成片，沒有量變就難以質變，任何配套都要人流支撐。 第三，光芒不夠，購買力有限，平湖雖然是電商大本營，但是一些平湖上班的甚至更願意買到隔壁的龍中去。 第四，說回熙璟城這個盤，樓盤自身還是不錯的，但離地鐵口遠，對面就是華南城，華南城有點像18線縣城商場
問：創業二村，寶中學位，98平方4樓不帶電梯總價530萬，老師覺得怎麼樣，因為在寶安區人民醫院上班，想買寶安區，首付只有200萬，首套房，有更好的房源推薦嗎或者創業二村這個還可以，剛需首套自住
答：同一個板塊，所有的優劣都體現在價格裡了，多看幾套房多看幾個小區心中自然有了答案，自住不用糾結太多，買便利買喜歡買內心所需，各種村雖然老，但是有寶中學位這個尚方寶劍在手，成績也很穩定，不用擔心選錯。
問：大師你好，我17年決策失誤，在布吉sfsd買了套兩房240萬，到現在也才260萬，這幾天仔細算了下，首付+按揭的資金成本平均6.5%，增幅+租金收益才不到年4%，這房子還能繼續拿著麼？還是說接受損失早點賣掉？
答：不知道具體盤，不敢說一定準確。兩年漲了20w，這在布吉算是不錯的表現了吧，說實話現在去置換你要面臨的有貸款記錄，再買首付要五成按揭、全款抵押才能做三成，如果不置換，長期持有會面臨其他更好區域的機會成本。 現金流強的話，果斷置換，現金流弱，拿住等等看吧。
問：老師你好，深圳的一張房票已經用完了… 手上正好有點閒錢，羊台山旁邊有個恆大智雲公寓不限購不限貸的。 你建議是入手一個公寓住一住呢還是等房票過兩年騰出來了再買住宅？
答：工改的公寓不要買啊不要買[捂臉] 你看看我上一條回覆，人家地鐵口的公寓都沒漲，恆大這個盤也是很偏遠了，龍華本身這兩年都不漲，別說龍華的遠郊了。深圳的住宅用地很稀缺，但產業用地是要多少批多少，工業和商業屬性的公寓供應量會越來越大，別摻和了，買了絕對是後悔莫及。
問：首付80w，工作區域集中於福田南山，考慮到想自住問題想定福田。不打算結婚，適合一個人兩個人住即可。考慮到潛力問題是想房子漲了賣掉後更有機會置換大一點的房子，如果一直沒漲拿著固定工資比較難在五年左右置換(聞者傷心見者流淚)。深夜翻遍了十三星球和中介房源，感覺還沒有入門，但急於跑步入場。地段好潛力大一點的面積太小30平左右，比如花好園和各大買得起的學區房，想著如果真的要住五六年有點憋屈了。大一點的40平左右最好，但怎麼看都覺得潛力不大。求十三點撥一下。
答：錢少好難點拔，十三也不是印鈔機。 80萬哪怕是首付三成總價也最多260萬，你確定能買的起學區房?或者對福田的學區房有什麼誤解。 200多萬，又想自住，我建議就不要考慮什麼地段好潛力大了，先滿足自住不憋屈再說。 買個老舊一點的大一居，好好裝修下，比窩在29平的花好園單間天天享受濱河路的噪音，生活質量要高的多。
問：請問老師，南山區鴻瑞花園，71平兩房，報價620萬，剛需剛結婚夫妻可以買嗎，感覺單價太高了
答：市場行情就是如此哎，諾德10W+了，寶中兩房都700+了。。。鴻瑞花園算是南山中心區那一堆老房子裡風韻猶存的小區了，居家很安靜，物業保養好，又有學位加成。估計你們還很年輕，收入後勁很足，南二外學府是南山第二梯隊的學位，雖不至大富大貴，但每年穩步上揚，有利你們後期換大房子。
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