買對深圳房，賺錢不白忙
Buying the right ShenZhen house property is much better than making money in vain
問題集錦-第7期
【問題1】在深圳2年多了，近期有買房打算，想請教下；90後，500-600w現金，想在南山買一套3-4房的房子，交通便利，2年左右結婚，也兼顧考慮學區；想請教老師您如何選房，盼復。
回覆：1.新人首套，首房首貸的名額儘量“物盡其用”。在自己所能夠承受的範圍內選擇適當高一些標的房產，暫不清楚你能承受的月供，也就沒法匹配負債和標的。
2. 學位可暫時不用考慮 ，年輕階段第一要提升技能創造更多價值，第二要有意識打造被動收入，斜槓也好，理財也罷，為下一次換房蓄力儲備。記住，新人的首套都只是過渡品。
3.新人首套，不要摻雜太多"女性思維"，大多數女性購房者會把注意力更多的放在價格、品牌、戶型、裝修、新舊、朝向、落地窗、彩光、南北通透等物理空間這些產品層面，往往這些通常更感觀、更容易被營銷。而忽略房子的“男性思維”，成長性，價值投資，產出比回報率、首付和資金利用技巧，隔壁老王效應，換手接盤俠畫布等等。
房子是自住+投資的雙重結合體。女性的自住感性思維和男性的投資理性思維結合才能真正挖掘房子的最大價值。新人未來還有持續的上漲空間，不要一開始就擇木而息，一勞永逸和一步到位的做法都不可取。適當的利用可承受的良性負債，給自己事業和家庭未來加槓桿做價值投資。
【問題2】南山買多大面積能夠打敗年入百萬的老闆？
結論：當你擁有82平紅本在手或者142平按揭的南山房產的時候，你就可以叫你年薪百萬無房的老闆跪著給你唱征服！
【問題3】請問表哥一下華僑城的類似中旅廣場，錦繡花園這些老一點的樓盤還有投資價值嗎？謝謝！
回覆：純投資，沒有多大價值，核心地段的老破流派暴擊只可能有三種：
1.片區或附近有戰略規劃，有綜合體、地鐵規劃等這些；
2.學位升級；
3.通過淘筍獲益，然後裝修翻新倒手。
1-2賺的是市場的錢，3是賺的不對稱的業主利潤。華僑城除了白石洲不會有太大規劃，眾矢之地難有撿漏。這兩個地方也都很難輻射到，學位一直平庸，賭學位如盲人摸象很難。綜合來說，純投資不建議，強調自住的，弱化投資的，可以淘筍入。
【問題4】房價會大跌嗎？
得不到的永遠在騷動，被偏愛的有恃無恐。總有閒人討論如此低級的話題，就算房價大跌了，也與普羅大眾能否買得起房，並沒有半毛線關係！資本家過剩的牛奶，寧可倒掉，也不會救濟窮人，救急不救窮，商之本道。
改善需求有增無減，鈔票有增無減，資金避險需求有增無減。跌得狠一點，無非是等得久一點。價格走勢，由平臺築底，火箭起飛只是擇時發射。
大多人對價格的理解存在偏差，價格並不是最後一次記錄的數值，而是一段時間內的多維積分，是立體的數據。一雙限量版的AJ球鞋，今天掛3000，明天掛5000，這些價格只是反映情緒，並不能體現價值。
任何遏制樓市的政策，實際上也遏制了上下游三百多個行業。遏制樓市暴漲，強化限購，是對的，但是，我們必須要找到一個行業，替代樓市的經濟就業作用拉動內需。否則，你讓相關行業的職工怎麼辦，貼瓷磚的全部去開發操作系統嗎？
我們每個人都有超越現狀的慾望，這並沒有錯。現實是存在慾望和能力不對等。要想克服這一關，要麼壓制慾望，要麼提升能力。
不切實際的慾望，只會泯滅自己進取的潛能，把自己的未來託付給抖音上口感香甜的“奶嘴”。
與其抱怨這個房價扛不起的時代，不如慶幸這個時代賦予的三流九等，努力提升自己，這樣才有向上爬的方向和機會。
【問題5】半島城邦三期頂樓複式1.5個億，想知道你們專業房產投資人是怎麼看待這類房產呢？
回答：頂復俗稱鬼牌。屬於逆向思維的小眾產品。 收益性：優良 流動性：中差 風險性：優良 金融屬性：優良 標的大，流動性缺損，所以不適合絕大多數人，僅適合資產雄厚、現金流充足的特定人群。單從投資來說，並不算優質的A級投資標的。
【問題6】急問，現在全款房經營抵押貸款，方案1.中信銀行貸款20年，等額本息，利率6.37。 方案2，工商銀行，五年，利率4.8 ，每月只需要還利息，不用還本金，但是每年都要歸本一次，五年期滿再續。兩用方案手續費差不多加起來都是一萬四左右:。哪種貸款划算更合適？中介說如果房子以後要賣就選2，如果把二十年還完就選方案1。現在也確定不了房子以後賣不賣，所以不知道如何選擇，請大表哥幫忙分析，感謝！
回答：選方案1。 長期用資金，且是大額需要投資和消費，每年歸本的產品就不太適合你。每年歸本的最大風險是不續貸，遇到這種情況就會很麻煩。
【問題7】當掙錢與陪伴輔導孩子相沖突的時候，如何選擇？
回答：想要的越多，付出的就會越多。女多軍註定會更累。其實賺錢的手段，孩子才是目的。 有幾個建議: 1.和老公，家人做好分工。 2.建立和孩子固定的相處時間，質勝過量。 3.讓孩子從小學會獨立。
【問題8】布吉草鋪200萬80平的二手房可以投嗎？老小區的軍產房
回答：之前北京有個案例，某小區原來屬於軍產，後來被強制回收，回收時基本沒有商量，只有命令，很強硬。軍產有風險，投資請繞道。
【問題9】請問拆遷安置房強制過戶風險大嗎？看中一套布吉拆遷安置房，單價算上強制過戶和稅費要1.85萬，而距離1km的商品房單價3.5萬，兩個小區分別靠近兩個地鐵口(在建）。有點想買拆遷安置房，請問大表哥有什麼建議？
回答：拆遷房最大的風險是能否辦證，如果能辦證，市場價5折是可入的。
【問題10】直系親屬贈予不收個稅，那麼契稅增值稅和其他的還收不收？
回答：一、直系親屬贈與 1、贈與當時徵收稅費為 契稅3％工本費10元/本（多一本產權證多10元）印花稅2.5元/人 2、再次交易時 如果不是產權人家庭省內滿五年且唯一住房，要徵收20％差額個稅，計算滿2或者滿5的時間是從上一手產權時間計算；反之則不徵收20%差額個稅。ps：直系親屬的贈與不限購
二、非直系親屬贈與 1、限購：要受限購政策影響，過戶需要購房資格 2、契稅：3% 3、個稅：① 贈予當時按照全額20％徵收 ② 再次出售時，若為產權人家庭省內滿五且唯一住房，可申請減免；反之，則按照差額20％徵收
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深房大表哥幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等全程指導和專業意見，私人訂製最適合的一站式購房及投資方案，如下：
一、解讀深圳投資環境
- 一對一深入講解深圳房地產現狀、未來規劃、購房偏好及投資環境，幫助購房者快速建立市場認知。
二、購房資格&貸款方案設計
- 根據家庭及個人情況，確定獲取購房資格成本最低的方式；
- 針對購房人的資質情況，設計最大化貸款的方案，最大化投資槓桿；
三、資產配置&找準目標板塊
- 根據現金流情況，規劃首付規模、後期融資及月供方案；
- 針對購房偏好及投資傾向，推薦適合的板塊，並對板塊情況做深入講解；基本鎖定目標範圍；
四、品質小區&房源定向推薦
- 確定目標區域後，協助挑選出各區域的品質頭盤，並安排房源帶看（外地可提供帶看視頻），挑選出滿意的目標小區；
- 針對目標小區，定向盯盤；發現優質房源或筍盤，第一時間推薦給客戶；並安排帶看（外地可提供帶看視頻）；
五、協助談判、砍價、簽約
- 確定目標房源後，與業主做前期溝通，確定房源基本情況、業主背景、計算中間費用、業主心理底價、配合程度、風險評估等；
- 進入談判環境，協助客戶進行砍價及相關條款的確認，幫助客戶爭取有利條件，並促成合同簽署；
六、代理完成交易全流程
- 協助並代理客戶最快時間完成資料準備、資金監管、贖樓、過戶、辦證、收房、水電過戶等交易流程，確保流程安全順暢，規避潛在風險；
七、後期融資貸款
- 交易完成後，協助進行後期融資，如：大額信用卡、低息信用貸、抵押貸款（需另行收費）等
願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。
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