農村宅基地合法買賣方式
現在很多人在城裡發展的不錯，也在城裡買了房，有了自己的家，農村的房屋就沒人住了。大家也知道，如果任其破敗，有一天等房屋倒了，宅基地會被集體經濟組織收回，所以，很多人就想把農村的宅基地及住房轉讓出去。今天我們想說的是，農村宅基地及住房的轉讓跟城裡房屋的轉讓還是有很大不同的，一不小心可能就違法了。那麼，農村宅基地轉讓，應該如何操作才不違法呢？
按照法律規定，宅基地屬於農民集體土地，所以宅基地的所有權是歸集體經濟組織的。只有符合宅基地申請條件的集體經濟組織成員才能向集體經濟組織申請宅基地，通過行政審批後，申請人才能依法獲得宅基地的使用權。根據《土地管理法》的規定，宅基地買賣是違法的，只能依法轉讓使用權。所以，我們常說的宅基地轉讓，其實是指宅基地使用權的轉讓，而不是所有權的轉讓。且因宅基地使用權不是人人都能享有，所以宅基地轉讓要合法，必須滿足幾個基本原則條件：
1、受讓方必須是集體經濟組織成員
在農村，土地一般是按組來劃分的，比如說你要申請A組的宅基地，那你必須得是A組的人。B組的人想要再申請A組的宅基地，那大家都不會答應的。為了不損害集體經濟組織基它成員的權益，所以大部分地方規定，宅基地轉讓只能在集體經濟組織內部進行。像義烏那種允許宅基地跨村跨鎮街轉讓的還是少數。
2、宅基地轉讓必須符合“一戶一宅”原則
根據我國法律規定，宅基地的配置在數量上必須堅持“一戶一宅”的原則，也就是說，受讓方必須原來是沒有宅基地的。關於“一戶”的認定，地方上一般都有明確的要求，比如未成年人不能自己單獨立戶等。戶數及人口以公安機關登記的戶籍為基礎。
3、宅基地轉讓必須房地一起轉讓
首先要明確，一塊空白的宅基地(也就是沒有建房子的空地)是不存在被轉讓的，也就是說，你要轉讓宅基地，必須是地上有房屋、並且必須連同房屋一同轉讓出去，單獨的地皮要合法取得只能經過行政審批的途徑。
4、宅基地轉讓要取得集體經濟組織的同意
因宅基地所有權歸集體經濟組織，所以在宅基地使用權轉讓時，要取得集體經濟組織的同意。這個倒沒什麼大問題，一般只要滿足前面的條件，集體經濟組織不可能不同意的。
如果不滿足以上條件，想通過私下的交易來獲得宅基地及住房是存在風險的。比如之後有拆遷時，很有可能原房主為了爭取拆遷補償，就會賴掉你們的買賣合同，目前發生的很多非集體成員私自購買農村宅基地房屋糾紛的，法院對這一類案例大多數都是判為合同無效，然後把買房款還給你了，房子還是人家轉讓方(這類案例比較多，直接去各地法院的網站搜案例都可以搜到)，而且現在國家也是明令禁止城鎮居民購買農村集體宅基地房屋或者買地建房的。
特別提醒：根據我國《物權法》的相關規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。所以在達成宅基地轉讓協議後，一定要持不動產權屬證書、集體建設用地使用權及建築物所有權變更材料等去房地不動產登記中心辦理變更登記。
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