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買公寓還是商品房主要還是看個人需求，商品沒有好壞，只有相對的優缺點，關於商品房和公寓房主要區別，1，大小面積，公寓一般20到60平左右，商品房一般在60以上。2，戶型，公寓一般單間，一室一廳，，商品房有少量的一室一廳，其他兩室三室等。3，價格，同小區可有商品住宅和公寓住宅，相對而言，公寓價格要低於商品價格，就鄭州而言，同開發商小區，相差價在3000到5000左右，公寓8000到10000，商品可以13000到15000左右，但是部分小縣城公寓價格高於商品房價格。4，稅費，就首套而言，購買時公寓稅費高3個點左右，而在做為二手房出售時，過戶費用公寓綜合費率可達到30個點左右。5，位置，公寓一般位於商業中心，熱鬧繁華，客戶群多為單身男女或未婚未育，以工作方便和購物娛樂方便，商品住宅一般考慮學區，綠化，等相關配套。6，公攤，公寓公攤相對較大，平均一梯多戶，甚至6到8戶，商品一般一梯一戶兩戶。其他不全面，歡迎補充，謝謝🙏
苗泉
大家好，我是龍城房說說，很高興今天由我來回答這個問題，希望能幫助到大家！
公寓跟住宅的區別：
一、兩者的土地性質以及產權年限不同
公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。
住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。
住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。
從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。
.三 居住體驗的不同
公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。
住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。
四、落戶規定不一樣
公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。
住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。
五、轉讓稅費不同
公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。
住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。
六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。
所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。
公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。
以上是個人七年從業經驗，希望能幫助到大家，謝謝閱讀！
龍城房說說
1、商品房的產權是70年公寓的產權，是40年
2、商品房是民水民電公寓房，是商水民電
3、現在國家對公寓房的稅收增加了不少，現在是按差額稅計算稅費，大概如果這個房子掙20萬的話，需要給國家交十萬塊錢左右的稅，所以說很多人不願意把這麼多的錢用來交稅費，商品房的稅費是滿五唯一一個點的契稅、滿兩年是一個點的個稅和一個點的契稅、不滿兩年是一個點的個稅，一個點的契稅，5.6個點的增值稅，就拿一套房子100萬來打比方，房子滿兩年需要交的稅費是2萬元
4、其實還有一點是公寓住的人比較多，比較雜，裡邊有的是開公司，有的是合租，每層的戶數比較多，再加上開公司，所以說就會顯得比較亂
5、公寓要求比較高，很多的室外機必須得放在屋內，又佔空間又比較吵雜
6、公寓裡的很多窗戶沒有商品房的大，而且一般都不是落地窗
所以說綜合以上六點，很多人在有資質的情況下，更多的會選擇商品房，如果沒有資質的人，可能會選擇公寓
五星好評
大家好，我是深圳Mike，很高興今天回答這個問題：
公寓跟住宅的區別：
一、兩者的土地性質以及產權年限不同
公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。
住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。
住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。
從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。
.三 居住體驗的不同
公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。
住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。
四、落戶規定不一樣
公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。
住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。
五、轉讓稅費不同
公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。
住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。
六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。
所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。
公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。
深圳Mike
在全國熱點城市房地產市場限購的背景下，公寓由於不限購併且大多處於城市的黃金地段，使得很多人特別是年輕人把投資的目光轉向了公寓。購買的理由也很充分，比如位置好、首付低、租金回報率高等。
根據我的經驗談一下當下不建議購買公寓的幾點原因：
首先，公寓不是一種規範的被政府認可的產品。住宅、寫字樓、商鋪這幾種產品都沒問題，只有公寓是商業辦公性質的物業變更為了居住用途，這是在打擦邊球，是政府對市場暫時妥協的產物，所以在未來就有可能遇到政策變動的風險，帶來不必要的麻煩。
第二，公寓的居住體驗太差。因為可以用來辦公開公司，所以公寓裡面的人群結構複雜並且流動性大，居住辦公混雜；由於公寓梯戶比比住宅要低住戶多為工薪階層，上下班高峰時段等電梯是一件非常煩人的事情；再有缺少小區公共活動空間和綠化；無暖氣等等。總之住公寓是迫不得已的權宜之計，不符合人對良好居住條件的追求的趨勢。
第三、公寓的持有費用和賣出稅費高，流動性差。公寓產權40年，商業水電，後期賣出稅費30%以上遠高於住宅，這樣導致二手公寓的增值被稅費吞噬接盤人少。
第四、公寓的供應量太大增值緩慢，鄭州市場由於寫字樓供大於求，許多開發商都變更為公寓來銷售這是眾所周知的。還有更重要的一點兒大家都忽略了，就是公寓與住宅之間能提供的可流通房源數量的對比。購買公寓的人80%是用來投資出租出售的，而住宅80%的人購買為了自住用來投資的房源是很少的，這樣來考慮的話，一棟1000戶的公寓看上去是很小一棟樓，但是它給市場提供的房源差不多相當於周邊四個1000戶的中型小區所提供的房源。這樣的後果就是公寓出租和出售時會遇到大量競爭對手，出租出售時只能拼價格，所以公寓的租金和售價都比住宅增值慢。
三四線城市的公寓更不能買。一是人口流入慢甚至是流出的；二是三四線城市公寓價格虛高，基本上和同地段同品質的住宅價格相同，不像成熟的一二線城市公寓的價格只有住宅的一半或者三分之二。
當然，極個別的公寓還是有投資價值的。比如鄭東新區寫字樓集中的區域，如果有品牌不錯、產品不錯、單價不高的公寓還是可以買的。
天府錦城城市愛好者
為什麼買商品房不買公寓，首先要搞清楚它們的區別。
01，產權年限
房子大致可以分為三種類型，分別是普通住宅、商務公寓和酒店式公寓。
其中普通住宅的用地性質為居住用地，產權為70年；商務公寓的用地性質為綜合性用地，產權為40年或50年；酒店式公寓的用地性質為商業用地，產權為40年。
普通住宅的用地性質是居住用地，產權為70年。
02、購房貸款
公寓屬於非普通住宅，一般情況下都是不限購的。
若是購買普通住宅的話，通常就會有諸多限制，比如需要提交社保或者個稅證明等。
03、落戶要求
購買普通住宅，除了一些城市有特殊規定之外，只要房屋面積或者總價達標，或者你符合當地的規定，通常都是能夠落戶的。公寓是不能落戶的，只有70年產權的普通公寓可以落戶，但也需要你符合相應的條件。
如果不能落戶，對於家中有學齡兒童的家庭來說，無論購買的房產離學校多近，都無法享受就近入學。
04、繳費標準
40年或50年產權的公寓，不可以使用明火，沒有通燃氣，做飯只能使用電磁爐，而且是商業用電用水，居住成本高，物業費也比較貴，一般在4元每平以上。
普通住宅為民水民電，物業費相對也比較便宜。
05、戶型設計
公寓的戶型面積比較小，沒有特別明顯的功能分區，多為精裝修的房屋。
普通住宅的戶型面積適中，功能分區明顯，符合《住宅設計規範》。
06、住戶數量
公寓由於每套房的戶型面積小，因此每一層居住的戶數也多，通常是10多戶一層，很多住戶都是門對著門，私密性得不到保障。
普通住宅一般為兩梯四戶或五戶，也可能是一梯兩戶。
07、稅費繳納
公寓和住宅所要繳納的稅費也是不同的，前者會比後者負擔更多的稅費支出。
拿個稅來說，若同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過五年，則免交個稅，但如果是公寓，則不管什麼情況都要繳納個稅。
08、採光條件
有些商務公寓的衛生間和廚房都沒有窗戶，而且陽臺也是內陽臺，採光條件並不是很好。
而根據《住宅建築設計規範》的規定，住宅必須滿足日照、採光等相關條件，因此現今的住宅大多都是明廚明衛，採光條件自然要比公寓好很多。
09、功能使用
一般而言，公寓不僅有居住的性質，還有商務辦公的性質。
不少小型企業選擇在公寓、soho、loft等商住樓辦公，相比辦公寫字樓投入更低，而住宅名義上是不能用來商業辦公的，且不能註冊公司。
根據自己需求來決定是買住宅，還是公寓
竇凱
為什麼會買商品房，不買公寓，主要有以下幾點原因：
1、升值潛力不同
商品房的升值空間比公寓要大，商品房價格上漲更快，而且二手房容易轉手；
2、產權年限不同
普通住宅的產權年限大多為70年，而公寓都是建在商業用地或者工業用地上的，所以產權年限大多為50年或者40年。
3、落戶規定不同
公寓是在商業用地上建起來的項目，是商業性質的，因此不能落戶。如果是住宅的話，根據不同地區的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以辦理落戶手續的。
4、稅費不同
公寓和住宅在稅費方面也是不同的，前者會比後者負擔更多的稅費支出。拿個稅來說，如果同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過5年，則免交個稅，但如果所售房產是非住宅類房產，則不管什麼情況都是要繳納個稅的。
5、使用成本不同
公寓由於是商業用地，所以在水、電、氣的使用上是按商業使用的標準來收費的；而住宅則按民用水、電、氣的使用標準來收費，這樣對比下來，商業公寓的使用成本要高些。
6、學位不同
公寓不能進行學位積分，比如深圳，即使能積分，分值也比住宅商品房的分值低，小孩上不了學。
因此，如果有名額的，還是建議買商品房。
地產前言
買商品房還是買公寓，這是一個艱難的選擇，一些人選擇買商品房，因為商品房的使用年限更長，而且水電費更便宜，但是有些人就會選擇買公寓，因為公寓更加美觀，而且貸款門檻低，那麼到底該如何選擇呢？還是先來看看購買公寓的缺點吧。
1、土地使用年限短
比起商品房，商業性質的公寓土地使用性質上大多屬於“商場”、寫字樓或酒店性質。相比住宅性質用地使用年限有70年，這類商用公寓因類別不同，所以土地使用年限僅為40至50年不等，並且商用公寓土地年限到期後需補高額地價才能繼續使用。
2、高稅費轉手交易難
根據政策，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。土地增值稅的徵收一般按出讓土地增值額的高低實行四級超率累進稅率，即按增值額的高低，對增值部分徵收30%只60%的稅費。此外，還需按物業交易總價徵收5.5%的營業稅，各項稅費加起來，通常達到物業交易總價的10%至14%。
3、房貸利率高年限短
雖然商用公寓不受住宅限購令、限貸令影響，但因為是商用性質物業，只能獲批最高五成、最長10年期的貸款，而且不能申請利率較低的公積金房貸。目前，商用項目貸款利率一般為基準利率的1.1倍至1.3倍，而住宅貸款利率多是上浮1.1倍，比起住宅來說，公寓的利息支出就高了很多，也就不划算了。
4、管理費水電費更貴
公寓比住宅來說，管理費和水電費都會高出很多，因為公寓是按照商業水電費的標準來收取的。比如如果住宅物業的用水加汙水處理費收費標準為2元/立方米，商業物業用水的收費標準就會達到為4元/立方米；住宅的用電收費標準為0.5元/度，公寓的用電收費標準就可能會是1元/度。另外，商用公寓的管理費一般都要3至10元/平方米/月，比普通住宅1至4元/平方米/月價格要高得多。
5、不能入戶沒有學位
購買商用公寓是不能入戶的，雖然不少商用公寓地處市中心，附近還有名校，但因不能落戶也無法入讀學校，這對一向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來說，其後期升值潛力將大打折扣。
以上就是購買公寓的缺點，故人們更願意買商品房而不是公寓，希望可以幫到你們。
rain9160
第一，商品房一般指的是70年的住宅，她有較好的小區環境，有較高的物業服務質量，可以落戶，可以讀公立學校，轉手更容易，很多客戶買房，都是投資兼自住，投資都希望房價漲，住宅本身比公寓漲幅更大，保值率更高，轉手也更容易，自住的人來說，有孩子可以讀書，可以落戶。
第二，公寓，生活成本偏高，水電氣幾乎為商用，不能落戶，不能讀公立，交易稅費高，升值潛力較低，轉手偏難
時代成都
首先你得了解商品房是啥房子，公寓是啥房子，二者有什麼區別，不同。
首先商品房是開發商以市場地價取得得土地使用權後進行開發建設，並經國土局批准在市場上流通的房地產，他是在獲取不動產證後，可自行轉讓，出租，繼承，抵押，交換的固定資產。
其次商品房的物業類型包括住宅，寫字樓（公寓），商場，酒店，市場。
再次商品房住宅有70年產權，屬於住宅性質，而公寓40年產權，屬於商業性質，居住成本高，還有住宅二次銷售比較好出手，而公寓二次銷售屬於商業性質，過戶費，稅費高，按商業來過戶，還有住宅產權自動續期，而公寓商業產權到期須比較一定的土地出讓金，還有住宅居住舒適度高，都是板樓或板點結合，而公寓是點式樓，沒有南北通透戶型，居住舒適度差，費用高，還有住宅能落戶，而公寓不行，孩子上學問題得不到解決。
最後所以有的人買商品房住宅而不考慮公寓。
