一、案例概述
1995年，房東與承租人訂立《房屋租賃合同》，約定租期50年，租金為每年1000元。合同訂立後，承租人一次性支付50年租金。2019年，該房屋周圍地段相同大小的房屋租金已經漲至每年1萬元。房東要求與承租人解除該租賃合同。
二、法律背景與觀點總結
《合同法》於1999年實施，規定租賃合同的期限不得超過二十年；超過二十年的，超過部分無效。1999年以前訂立的租賃合同適用《經濟合同法》，《經濟合同法》對租賃期限並無限制。因此，簽訂於1999年以前的租賃合同，超過20年部分的效力問題，各法院有不同的看法。
第一種觀點認為，根據《合同法司法解釋（一）》第二條規定，合同成立於合同法實施之前，但合同約定的履行期限跨越合同法實施之日或者履行期限在合同法實施之後，因履行合同發生的糾紛，適用合同法的有關規定，即租賃期限超過二十年的，超過部分無效。因此，自合同簽訂之日起，20年後的部分無效。
第二種觀點也認為適用《合同法》，超過20年的部分無效，只是起算時間不同。根據法不溯及既往的原則，1999年以前的租賃期限不受《合同法》調整，因此合同的租賃期限應自合同法實施之日的1999年10月1日起算，有效期限20年，至2019年9月30日，超過該期限的部分無效；
第三種觀點認為，根據《合同法解釋（一）》第一條，合同法實施以前成立的合同發生糾紛起訴到人民法院的，除該解釋另有規定外，應適用當時的法律規定。根據意思自治原則，當事人可以自由約定租賃期限，因此超出20年的部分有效。
三、本文觀點
筆者認同第三種觀點。本案的房屋租賃合同簽訂日期為1995年，並預定租期為50年，跨越了《合同法》實施之日。根據《合同法司法解釋（一）》第一條，合同法實施以前成立的合同發生糾紛起訴到人民法院的，應適用當時的法律規定，即《經濟合同法》（1993年）、《民法通則》（1987年）等法律之規定，這體現了法不溯及既往的基本原則。
《經濟合同法》規定了租賃合同的內容、違約責任等，雖未對租賃合同之期限進行強制性規定或禁止性規定，但並不代表未對租賃合同之期限進行規定。依據於1987年1月1日起施行的《民法通則》第四條之規定，民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則。上述法條確立了一切民事活動的基本原則，即意思自治。因此，《合同法》施行以前，依據意思自治精神，租賃合同雙方當事人得任意約定租賃期限。
且依據《合同法司法解釋（一）》第三條之規定，可以被反向解釋為“對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同有效而適用合同法合同無效的，則適用當時的法律。”即選擇適用新舊法律法規，以適用可以認定合同有效的法律為原則，系促成民事法律關係有效成立、促進民事法律行為有效進行的意旨之體現，亦系保護民事主體信賴利益、保護誠實信用原則之體現。
四、問題延伸
本案房東能否依據情勢變更原則，請求法院判令解除合同呢？根據《合同法司法解釋（二）》第二十六條，合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
筆者認為，房東這一請求不應得到支持。本案的租賃合同訂立後，承租人一次性支付了50年的租賃費用，已按約履行完主要合同義務。房東完全可以預見，在未來50年這一較長期限內，房價可能與合同簽訂時有較大變化。房東要求承租人在合同簽訂當日就一次性付清50年的房屋租賃費，這表明房東已充分考慮到其簽訂超長期限合同所可能造成的商業風險，並要求承租人以不同於一般租賃合同的按月或按年的方式給付租金，而是一次性付款，增加了承租人給付租金的負擔。若因房價上漲解除合同，有違公平原則與誠實信用原則。
張仁藏律師，北京大成律師事務所合夥人，多地仲裁委員會仲裁員
禹季，北京航空航天大學法學院
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