新浪財經訊 2月26日早盤，受外圍市場連續大跌影響，A股也迎來調整，今日開盤，滬深兩市低開，滬指開盤跌1.15%，深成指跌1.51%，創業板指跌1.69%。
盤面上看，房地產逆勢上漲，截止發稿，申萬一級行業指數中房地產板塊上漲超3%。
第一屆新浪金麒麟最佳分析師評選房地產行業最佳分析師招商證券趙可在研報中表示，推薦行業少數派龍頭。
其核心觀點如下：
摘要：推薦少數派龍頭並非防守；近年“房價超漲名義GDP”導致行業大牛市提前結束，房價彈性受限，囤地模式房企或加快縮表，倒逼“高質量週轉第二春”，行業進入總量去槓桿，降合意庫存週期；同時，市場不會一刀切放鬆，但這種低邊際改善更有利於“少數派”龍頭加快拉開差距；“現金流”選股的邏輯非但沒有發生變化，反而被強化：“好公司”的核心在於無息負債驅動的“高質量週轉”和不囤地不拿地王造就的“利差創造能力”，去年的踩點能力差異明顯化，房企已拉開差距，而踩點能力的背後就是不囤地不拿地王；配置上需規避有“縮表”壓力的公司，配置三類好公司。
近期有投資者問我們，推薦“萬科”這類大藍籌是防守的意思吧 我們才發現有必要把選股邏輯和框架再歸納強調下，來呈現“真龍頭第二春”的這一觀點：
一、近年“房價超漲名義GDP”導致行業大牛市提前結束，房價彈性明顯受限，少數龍頭的機會得以出現
城鎮化率目前60%+，還未進入成熟階段，這在未來8 年中仍可給需求提供良好支撐；但在過去數十年土地供應結構扭曲，“住宅補貼工業之下”，造成近年房價明顯超漲名義GDP，使得房價上漲脫離了財富增長速度，表現為購房壓力上行，尤其是新市民，影響“民生”；不論從需求端還是政策端看，未來房價上漲的彈性都將轉弱，這或也是“穩地價，穩房價，穩預期”出臺的歷史背景；和股票市場類似，大牛市環境中，股神輩出，但拉長看，常勝將軍寥寥無幾。房價彈性受約束，意味著房地產行業的大牛市環境已經過去，未來進入結構牛市行情，商業模式將遭受挑戰，“少數派”王者或將出現。
囤地模式房企或加快縮表，倒逼“高質量週轉第二春”。在過去的房地產行業“指數”牛背後，經營管理能力強的房企難以完全體現優勢，這就好比牛市中的基本面選手；反過來，也造就了房企“囤地模型”的主流，大多數的房企賺取的是週期彈性的價值，是“加槓桿、賭增值”的“金融行為”，而非“經營行為”；即便部分所謂“高週轉”公司的背後，也僅僅是從拿地到銷售的“快”，本質上是槓桿高，不得不快，如果沒有周期的彈性，則是典型的龐氏增長，當然，這也是時勢造就“商業模式”。
二、行業進入總量去槓桿，降合意庫存週期，“少數派”去年已佔先手行業未來將進入總量去槓桿，降合意庫存的週期，“囤地模式”面臨縮表壓力，從而倒逼行業少數龍頭增長和市佔率真實提高（過去的集中度是前50 強大家都提高），這樣一來，或出現前幾年消費等行業的少數龍頭行情。而只有做到“快速週轉、適度槓桿、穩定盈利”的公司，才能稱得上是真正的高週轉公司。
現金流角度選股，“無息負債”驅動的高質量週轉以及“不囤地，不拿地王”造就的利差創造能力，同時也是擇時能力是核心（這種能力不是1-2 年就能學會的）。
這種能力在現金流量表的體現之一就是長期以來銷售回款穩定高於融資回款，或者說經營性流入穩定高於籌資流入。具體請參考我們的報告：《夾縫中的房企生存之道， Martingale 策略的失效之路》，我們要找到的就是具備這種能力的公司，以及判斷什麼樣的公司未來具備這種能力。這種能力的積累請參考我們的房企高週轉五要素模型。
第一屆新浪金麒麟最佳分析師評選房地產新銳分析師天風證券陳天誠團隊在研報中表示，土地市場供需轉暖 推薦優質、低估值房企。
其核心觀點如下：
土地供應（2020.2.10-2020.2.16）：百城土地供應建築面積累計同比下降35.16%本週合計供應29 宗地塊；其中住宅用地15 宗，商服用地7 宗，工業用地6 宗，其他用地1 宗。
本週100 城土地供應建築面積合計341.98 萬平方米，環比上升20.78%，同比下降57.54%，累計同比下降35.16%，較前一週下降1.58 個百分點。其中一線、二線、三線城市供應面積分別為65.87、46.94、229.17 萬平方米，環比增速分別為75.48%、-64.79%、104.09%；同比增速分別為232.42%、-89.53%、-32.06%；累計同比增速分別為-10.22%、-29.77%、-41.66%；較前一週變動7.78、-5.88、0.52 個百分點。
本週100 城土地掛牌均價1939 元/平方米，環比下降33.82%，同比下降8.97%。其中一線、二線、三線城市掛牌均價分別為1903、2159、1920 元/平方米，環比增速分別為-86.21%、24.29%、-6.3%；同比增速分別為-67.84%、-16.02%、49.18%。
土地成交（2020.2.10-2020.2.16）：百城土地成交規劃建築面積累計同比下降34.99%本週合計成交74 宗地塊；其中住宅用地22 宗，商服用地4 宗，工業用地44 宗，其他用地4 宗。
本週100 城土地成交規劃建築面積846.69 萬平方米，環比上升23.39%，同比下降43.02%，累計同比下降34.99%，較前一週下降0.89 個百分點。其中一線、二線、三線城市土地成交規劃建築面積分別為156.23、69.04、621.42 萬平方米，環比增速分別為84.88%、-76.63%、102.9%；同比增速分別為322.33%、-90.67%、-12.3%；累計同比增速分別為-48.81%、-48.9%、-90.57%；較前一週變動10.58、-5.31、-70.44 個百分點。
本週100 城土地成交均價3444 元/平方米，環比上升30.7%，同比上升36.99%。其中一線、二線、三線城市土地成交均價分別為16317、981、481 元/平方米，環比增速分別為80.5%、-64.88%、-32.82%；同比增速分別為2024.61%、-75.81%、-51.61%。
本週100 城土地成交總價291.6 億元，環比上升61.25%，同比下降21.95%。其中一線、二線、三線城市土地成交總價分別為254.92、6.78、29.91 億元，環比增速分別為233.7%、-91.79%、36.42%；同比增速分別為8868.68%、-97.74%、-57.56%。
投資建議：
政策預期差加大――房住不炒和因城施策是動態平衡機制，未來因城施策寬鬆佔上風：央行公佈1 年期LPR 下降10 個基點到4.05%，5 年期以上LPR 下降5 個基點到4.75%，符合我們之前LPR 利率持續下行的判斷。央行在2 月19 日公開公佈的《中國貨幣政策執行報告》中重申“堅持房住不炒的定位、不把房地產作為短期刺激經濟手段、LPR 機制下確認個貸利率基本保持原有水平”，和中央保持一致，但在2 月21 日《2020 年金融市場工作電視電話會議》中更注重提到的是因城施策，“保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”
落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行”，我們認為房住不炒作為基本政策中長期是不變的，但短期內因城施策將更佔據上風，對於實體經濟的扶持力度繼續加大，央行副行長劉國強表示“下一步將繼續保持流動性合理充裕、推進LPR 改革繼續釋放金融機構降低貸款利率的潛力”，或預示後續仍有降息空間。地方政策抗疫情形下，行業政策持續鬆動。河南省七部門聯合發佈針對化解地產行業的風險的若干措施，加大信貸支持、支持加快復工（售樓部、項目部等）；河南駐馬店首提公積金首付降準（首套首付比由30%下調至20%），同時也執行放寬預售條件等；蘇州取消限價、放寬預售條件，反映地方政府因城施策持續發力，後續或將有更多城市，為保持房地產市場穩定性，在“房住不炒”的大邏輯下，實施“一城一策”的邊際寬鬆。
基本面預期差或加大――三四月小陽春或可期：我們認為整體而言，今年地產基本面面臨顯著的下行壓力，但是2 月疫情的衝擊或將導致3-4 月推盤上升，帶動小陽春效應，目前市場預期不足。
我們認為房住不炒是長期政策，但是短期“因城施策”或將佔據上風，且和中央地產調控精神一致，受疫情影響越嚴重的區域，更有動力實施寬鬆政策，地產政策和基本面預期差加大，繼續看好地產板塊投資機會。短期重點推薦：萬科A、保利地產、金地集團、金科股份、陽光城、物業板塊集中度、滲透率提升：招商積餘、保利物業；持續建議關注：1）優質地產公司：萬科A、保利地產、金地集團、招商蛇口、金科股份、陽光城、融創中國、世茂、龍湖集團、旭輝控股、中南建設、美的置業等；2）物業管理龍頭：招商積餘、保利物業、碧桂園服務、新城悅、永升生活、綠城服務、雅生活等；3）商業地產及舊改棚改：大悅城、光大嘉寶、中國國貿、城投控股、城建發展。
風險提示：政策變化不及預期，房屋銷售不及預期
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