過去三天，風雲突變。
不動產登記實現了全國聯網，傳說中的房產稅徵收具備了技術基礎。中美貿易爭端進一步升級，特朗普揮舞著大棒，威脅要制定2000億徵稅清單。弱不禁風的A股再次暴跌，擊穿3000點。只有個稅改革修正案帶來些許利好，把起徵點提升到5000元，為國護盤。利空佔據壓倒性優勢，自媒體上普遍觀點是，本來已經被調控政策蹂躪百遍的樓市，日子更加難過。
錯！
這些其實都是買房人的機會。
不動產登記全國聯網
據央視新聞報道，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入到全面運行階段。目前全國335個地市、2853個縣區共設立3001個不動產登記辦事大廳、3.8萬個窗口，8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業和群眾提供不動產登記服務。
主流的理解是，不動產登記全國聯網，可以讓每個人名下在全國的房產都清晰可見。具體來說，自然資源部一定掌握了海量“爆炸信息”。比如每個城市裡擁有房產最多的人是誰，房屋市值最高的人是誰，獲得銀行貸款總額最多的人是誰等等。這讓房產變得空前透明，貪官汙吏不敢囤房，房產稅出臺也可以考慮單人在異地有多套房的方案，不豁免房產稅，未來還可以開徵空置稅。
這都想多了。
所有的經濟政策一定要區分願景和結果，因為老百姓是會去思考迂迴的手段的，高手在民間。有實戰經驗的買房人都知道，買房到中後期，大概從四、五套開始，是根本不可能用一個人名義買多套房的。限購併不是最大的問題，關鍵的難點在於信貸。一個人的貸款額度極限也就在二千萬左右，貸款額再往上，個人的還款能力是會被銀行質疑而拒貸的，而且大部分人因為年齡、工作、收入水平，貸款能力根本就達不到這個極限。在全國徵信早已聯網的情況下，一個人名下貸款買入房產的最高水準也就是三到四套了。現實生活中，不管是新人還是老手，買房人往往是以家族為單位，把房產分散在多人名下持有的。割裂地看，每個人名下也就一、二套住房，但從整個家族來看，家族持倉巨大。不動產登記系統是很查到的，相應的房產稅和空置稅也就無從談起。至於官員，本來就有嚴格的組織內部財產申報機制（不對外公開），股票少報幾千股都不行，如果貪汙，一定是採取代持的方式，不動產登記系統也是無能為力的。
事實上，我認為不動產登記全國聯網，是買房人的大利好，這個政策會深遠地增益房產價值。很多人沒看到這一點。
市場經濟最大好處是刺激人們自由交易，通過交換價值實現效益最大化。促成交易的前提是，產權明晰化。90年代，為了房產交易公允、便捷，所以我們有了全國各地、各區的房地產交易中心。有了國家的確權，我們能自由地買賣、抵押、出租房產，房產的價值得到釋放，房價才會漲。
可是在不動產全國聯網前，房產的產權效力是侷限在當地的。哪怕王思聰在北京房子老多，牛逼得一塌糊塗，只要他在上海沒買房，他在上海的銀行的眼睛裡，就是一個沒工作，沒房子的屌絲。因為北京的房產證，上海的銀行是不認的，也沒精力去北京房產交易中心驗明真偽。在銀行裡，如果被抵押的房產是在外地的，這個涉及異地授信，那就是千難萬難。因為需要抵押物當地的分支機構做確認，官僚就開始了，往往無疾而終。上海人跑去重慶買房子，你只能用當地的銀行做按揭。重慶不限購很好，可是上海人在重慶的銀行看來，是外地三無（無戶籍、無企業、無工作），沒法按揭的，仍然是白搭。哪怕你和上海的銀行關係再好，上海的銀行是萬萬不會給你做異地房產相關的貸款，因為在他們眼裡沒有確認的房產產權。
這裡順便提一下，市場上有些江浙一帶的小銀行提供上海房產作為抵押物的經營貸款服務，極為稀缺。這些小銀行的工作人員每天早上從三線城市坐高鐵跑來上海的房產交易中心，和貸款人一起作抵押登記，下午再高鐵回去。小銀行賺一份錢真心不容易。
不過這一切，在不動產登記全國聯網後，有望得到改觀。相信未來隨著改革深入，產權更加透明，異地查詢和抵押，甚至交易，也會慢慢實現。只要房地產中心放開異地的權限，銀行就會創新出相關的產品。北京的房子，在上海能查到和抵押，上海的銀行就敢做貸款。腦洞放的更大一點，去異地買一手房，甚至可以找全國任意一家銀行做按揭，買房人可以選擇自己最信任，利率最低的銀行。房產產權的全國聯網，會進一步釋放房產在全國的流通性，增加房產的價值。比特幣，之所以有那麼高的報價，就在於它作為價值儲藏的流通性極佳，全球一個價，隨時自由交易。
流通面越大，就越有價值。
個稅改革
個稅起徵點提高，對老百姓來說，相當於變相降稅，錢多了，一定是好事。可是當我看到了少繳稅額之後，我就安靜了。。。
圖片來自於金融圖姐
個稅降稅是好事，但說實在的，這個少繳稅額稍微少了一點。對於買房人這樣的高收入人群，少繳稅額都達不到月薪的1%，實在是無感。這裡順便提幾個數字，2017年國家財政收入增長7.4%，財政支出增長7.7%，即便是在房產牛市，房產稅額大幅增長的年度，財政還是十分緊張的，幾年內指望個稅大幅減免，是不現實的。
對買房人這個群體來說，不用關心普適性的降稅。因為買房這件事，能夠買得起的有效需求永遠是頭部人群這一塊。以上海為例，每年上海一手房大概是10萬套左右，二手房大概在20萬套。每年上海放出來的房子，就30萬套。而上海房產的起步價在200萬左右，真正能拿得出錢來又有需求，主要來自於高收入的新移民和有存量房置換的土著。這些人，個稅每年降個1萬不到對他們來說，簡直是杯水車薪。其他城市也差不多是這個結構。
降稅不稀罕，讓買房人興奮的是首次增加了住房貸款利息和住房租金的專項附加扣除。傳說中的房貸利息抵扣個稅終於坐實。對買房人是利好。但是，我的看法是也要區分不同情況來看，利好程度不一樣。
房貸利息指的是按揭利息，其他類型貸款比如消費貸、經營貸的利息，都是不算的。對處於中後期階段的，有多套房產的買房人而言，按揭貸款經過多年的稀釋，金額不會很大，一定會有其他更豐富的貸款方式，這些貸款利息是無法抵扣的。而且，實操中往往會把房產分散在多個家族成員那裡，老人是沒有收入，當然是無法抵扣個稅的。所以對於老手買房人，房貸利息抵扣個稅作用十分有限。但是對於新手買房人而言，就是不錯的選擇。首套房的按揭利息，順理成章的可以用來抵扣個稅。考慮到有利息抵扣這個增量收益，首套房的按揭貸款更是要貸足，把未來的潛在收入和還款能力也考慮進去。多了一個理由，利用好一生一次首房首貸的機會。
貿易摩擦和股市暴跌
中美貿易摩擦的反覆是在預料之中的。我之前寫過一篇《中美貿易zhan和房價》，可惜被刪了，重申一下里面的主要觀點。
美國貿易失衡的問題，本質是中美在不同經濟領域的效率之分和互相妥協。無論有無貿易zhan，結果如何，中美貿易失衡不可能消失。美國實質是受益者。美國是高福利、低效率的經濟體，需要中國高效率、低福利的經濟輸出，來緩和美國國內的通脹。美國得到實惠，中國獲得發展。歐美強國曆來具有國家競爭意識，美國更是深諳地緣政治和戰略遏制的國家，為了佔領統治地位，會先發制人，比如當年美國遏制日本，再早些英國遏制美國。和平年代，貿易zhan成為美國最好的宣戰手段。中美貿易zhan的直接影響的只能是經濟，對樓市只是間接影響。貿易zhan會讓中國經濟受挫，影響增長速度，但不可能是致命的。我們更關心的是，隨著貿易爭端的升級，也許樓市可能會提前啟動，重新作為經濟引擎拉動增長。原來我預期是在2019年或2020年，一線城市才會有築底反彈的升勢。如果貿易摩擦不斷擴大，可能升勢會提前到來，這個需要結合事態變化進一步觀察，因為刺激經濟的方式很多，不一定選中樓市。
股市暴跌，已經是習以為常的事情了。2007年初的時候，上證指數是2675點，經歷了2009年和2015年兩輪大牛市之後，現在的上證指數2907點，差不多回到了十年前。如果說中國樓市有泡沫的話，中國股市本身就是泡沫。我寫過一篇文章《我為什麼選擇買房這條路》，談到我炒股的經歷和思考，大家可以回顧一下。中國股市不同於其他地區的股市，有扭曲的生態鏈。它從不以保護投資者為目的，它的建設目標是保護國企股東利益。每到國家有重大融資需求的時候，比如股份制改革，工農中建和中鐵要上市了，牛市就來了。但是國家的強刺激只能持續一兩年，重大任務完成後就是一地雞毛。
以前只是國企來割韭菜，這一次是獨角獸來割，小米、阿里、騰訊、百度、滴滴，哪個不是IPO抽血的巨頭。這些盈利不穩定，市值逼近四大行，估值接近創業板的公司，怎麼看都不是好的投資標的。不過，中國股市還是有它積極的一面，它幫助投資者完成了風險教育。樓市裡的買房人，大部分是經過股市洗禮之後，才堅定不移走上買房道路，然後獲得財富。每一次股市暴跌之後，都會有一部分資金流出，進入樓市，這一次也不例外。
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