——專家建言中國房地產市場高質量發展
【在加強和完善房地產調控、遏制投機性需求的同時，強化租購併舉、推進租賃市場發展，滿足居民多層次的居住需求，有利於穩定消費者預期，有利於住房市場穩定】
建言房地產市場調控政策
中國經濟報告：“租購併舉”是中共十九大確定的房地產調控長效機制的核心內容。未來5年，中國房地產主管部門及地方政府的核心任務是推動“租購併舉”這項政策的落地。各位專家如何看現階段的中國房地產政策？對中國房地產市場的未來發展有什麼建議?
王祖繼：中國政府當前的房地產政策是非常明朗的。第一個是準確定位。房子是用來住的，不是用來炒的。第二個是精準施策。開展分類調控，因城施策。第三個是構建保障。在一二線城市，發揮好租賃房對一般階層的託底保障作用。這三條政策，如果能夠得到很好落實，中國整個的協調發展，房地產和金融的協調發展，就能夠得到比較好的保障。
仇保興：我主要談三點建議。第一，多渠道供給。一線城市住房供給渠道要多樣化，比方說棚戶區改造、人才房、公租房、集體建設用地建社會房，等等。歐盟國家在二戰之後，大力提倡住房合作社，由無房者自行組織起來建設“租購併舉”的自用房。“租購併舉”，不僅要有政府投資的公租房，也可以有民企投資的租用房，更應提倡公私混合建設租用房。事實證明，由老百姓自己組織起來提供“租購併舉”用房，即住房合作社建設“社會房”，效率最高。在歐盟有的國家，這樣的住房合作社供房率高達50%以上。
第二，多工具連調。中國房地產市場呈現極端的不平衡，風險也集中在少數城市，不可能“一刀切”進行調控。這樣一來，必須將傳統的“集中調”轉變為“分散調”；把“行政手段調”為主轉變為“經濟手段調”為主，多用信貸、稅收手段取代行政手段；從“中央政府調”為主轉變為“地方政府調”為主，再加上多品種、多樣化供給。這樣，就有可能使整個房地產發展過程中，順週期的投資比重下降，逆週期投資逐步上升。
總之，只要房地產中長期調控規劃設計合理，中國一線城市房地產市場就有可能從當前的緊平衡順利過渡到次緊平衡，再過渡到松平衡，為市場化調控留出餘地與機會。這樣以來，中國房地產市場與城鎮化的整體健康發展就能夠得到保證。
左暉：隨著城市群時代的來臨，人口動態分佈必將給房地產市場帶來新挑戰，房地產政策應前瞻性地響應這一變化。
從根本上講，城市人口的總量與分佈決定了住房需求的總量與結構。一個有效的房地產政策框架表面是對住房需求的響應，本質上是對人口分佈規律的響應。只有順應人口流動的基本趨勢，才能制定和實施恰當的政策。展望未來，以城市為中心的模型向以城市群為中心的模型轉變，這個轉變不僅會改變人口分佈的空間結構，也會改變住房市場的供求結構，也必然要求房地產政策因勢而變。
第一，應建立有彈性的住房供應體系。大量實證研究和國際經驗表明，房價上漲的根本原因不僅僅在於供應不足，更在於供給的彈性不足。城市人口快速增長的階段，住房總量不足，供應主體是新房，新房供應往往取決於土地供應的數量、土地開發和投資的週期，供應彈性非常小，供給時滯非常長。相對而言，需求彈性則要大得多，面對收入、政策等諸多預期的變化，需求都有可能快速釋放。在這種對比下，缺少彈性的供給無法應對需求的增長，必然產生房價壓力。
第二，實施更包容的住房政策。把2億多流動人口明確納入住房政策框架。當前保障性住房實際主要偏向本地居民，或是符合條件的特定人才。大量的流動人口並不在保障範圍之內，這部分人群的住房需求沒有得到相應的照顧。在城市群發展的新階段，這部分人有可能從中心城市流出，但他們絕大部分並不會直接回到農村，而是跟隨產業的轉移進入周邊城市或其他城市。某種程度上，“住有所居”主要是指這部分人口的問題。
第三，租購併舉。中國租賃市場在解決居民住房需求方面的作用仍然較弱。在租的領域，大城市市場供給不足、機構化租賃發育不成熟。而租購併舉，核心在“並”，租賃房源80%以上都要來自私人市場，要打通買賣市場與租賃市場的關係，對居民正常的改善性二套房需求要合理滿足，也只有這樣，租賃房源才能有所保證。
第四，一二手房市場並重。未來周邊城市主要以新房供應為主導，中心城市主要以二手房為主導，在多渠道的供應體系中，二手房作為供應的重要渠道不容忽視。
第五，建立可循環再生的體系。中心城區的房齡和設施相對老舊，越來越難以適應居民對美好居住生活的需求，應該讓中心城市的“老齡化住宅”實現循環再生。
實現房地產和金融業的良性循環
中國經濟報告：2017年底的中央經濟工作會議提出，防控金融風險不僅僅是金融業內部的事情，重要的是要促進形成“三個良性循環”，其中一個就是要形成房地產和金融業的良性循環。建行作為開展個人住房金融業務的第一大行，對此是怎麼理解的？
王祖繼：確實，防範金融風險與房地產關係非常重大。只要我們分析近百年來每次的金融危機，便可知，絕大部分的危機都跟房地產市場有很大關係。中國現在整個房地產發展，情況非常複雜，房地產領域是防控風險的重點和難點所在。現在要做好三個事情，一是控泡沫，二是去庫存，三是降槓桿。如果這三個要素能夠平穩處理好的話，中國的金融和房地產才能健康持續地發展。
中國經濟報告：從金融業視角解決房地產市場問題方面，建行有什麼創新舉措可供借鑑？
王祖繼：建行作為國內房地產金融領域的先行者和專業服務商，根據中央要求和房地產市場新變化，積極以金融手段推進住房租賃市場建設，實施了一攬子綜合金融解決方案。這其中包括通過適配金融產品以穩定租賃關係、平抑租賃價格，通過“CCB建融家園”等新型物業形態提供家庭式長租服務等。內在機理上，就是藉助金融服務開放共享平臺和配套金融產品，使房子、服務、資金和信息貫通起來，解決供需錯配的問題，促進“長租即長住”新理念新市場的形成。
一是使房源供給豐富起來。通過支持政府與企業等投資新建和盤活存量、改造商用物業、彙集社會零散房源等多種渠道，豐富租賃住房尤其是長租房的供給，並通過搭建綜合服務平臺降低交易成本。目前，我們的合作企業已達到1500多家，儲備房源超過10萬套。同時也在探索“要存房到建行”的金融服務，激活社會上存量閒置房源，物盡其用，實現價值釋放與價值創造。
二是使固化資金流動起來。房地產包括租賃市場具有資金密集型的特徵，無論是開發建設、購置還是持有和運營，都對資金有高強度的需求，同時從中又能夠產生大量穩定可期的現金流。針對中介服務商運營需要的資金融通、租金等未來收益管理等需求，我們除了提供傳統信貸融資產品外，還推出了“按居貸”、類REITs等一系列新型金融產品，幫助企業和個人紓解資金壓力、提高資金使用效率，並有效降低槓桿率。
三是使分散信息共享起來。建行藉助大數據分析平臺和長期積累的海量交易信息和房屋數據，並引入外部優質數據源，以及與交易系統、監管系統對接，下大力氣打通房地產市場“信息孤島”，幫助企業、個人和政府主管部門解決信息不對稱問題。建行為政府主管部門搭建了開放共享的住房租賃綜合服務平臺。建行現在已經與300多個地級及以上行政區簽署了平臺合作協議，大量企業和個人客戶加入了這個平臺。我們還率先推出住房租賃價格指數，目前已在18個城市發佈，為各市場主體提供決策信息支持。
四是使租賃服務活躍起來。住房租賃市場發展壯大，需要有一大批專業化、機構化的租賃服務企業。我們針對市場上的房屋託管、租賃配套、持有運營、中介撮合等不同類型住房租賃企業的特點和需求，設計推出配套的金融和技術服務方案，幫助它們提升服務能力，做精做大做強。
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