《雄律師精彩案列解讀500篇》
【案情簡介】近日，禹女士突然變成了小區業主群裡的“網紅”，事情的原由是醬紫的，禹女士所在的小區物業公司未經業主委員會的同意，與廣告公司簽訂了合同，導致小區電梯間、樓道口甚至公告欄均佈滿了一些“兒童不宜”的藥品廣告和圖片，並且廣告收入既未在小區內公告公示，也未給業主委員會任何說法，於是業委會召集成員開了會，一致決定要求物業公司終止廣告合同並讓廣告“下架”，禹女士作為小區業委會成員參加了會議，回去後就直接把自家樓道口的廣告牌拆了下來。這下物業公司不高興了，通過小區業主QQ群及短信平臺發短信，向小區所有業主“宣佈”禹女士行為違法，侵害了小區其他業主的利益。通告發出後，不明真相的業主對她指指點點，說三道四，使她成為小區業主議論的對象，對此，禹女士又氣又急，整天寢食難安，六神無主之間，只好找到浙江最專業的物業法律問題處理單位浙江雄略律師事務所，來向雄律師進行請教。
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【雄律師解讀】雄律師熱情接待了並認真聽取了禹女士的陳述，雄律師首先向禹女士表示了讚賞，因為小區業委會是個為業主提供服務的自治性組織，平時也有很多事物要和社區委員會、物業公司等進行對接，是小區廣大業主的“當家人”，作為業委會成員，在沒有任何報酬的情況下，開展工作需要熱心腸和奉獻精神。對於禹女士遇到的困擾，雄律師則給她吃了一顆定心丸。雄律師認為，根據《物權法》第七十三條的有關規定，建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。也就是說，業主是小區內公共場所、公用設施和物業服務用房的所有權人，只有業主才享有對小區公共場所、共用設施設備的佔有、使用、收益、處分的權益。物業公司只是接受業主的委託對小區公共區劃內的建築物及其附屬設施進行管理而已。此外，《物業管理條例》第五十四條同時規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。因此，禹女士所在小區的物業公司在未經小區業主大會或業委會同意的情況下，擅自與廣告公司簽訂合同，在小區內置放兒童不宜的藥品廣告牌，違反了上述規定，並且，物業公司沒有對收支情況進行公告公示，將廣告收入作為物業公司自己的收入支配使用，也違反了物業管理條例的相關規定，因此，禹女士所在小區的業委會是有權利要求物業公司停止相關違法行為的。
同時，物業公司擅自將禹女士的行為定性為“嚴重侵害廣大業主利益的違法事件”顯然也是於法無據，並且在業主群裡面“廣而告之”，事實上也對禹女士的生活造成了干擾，給禹女士造成了巨大的精神壓力，根據《民法總則》第一百一十條“自然人享有生命權、身體權、健康權、姓名權、肖像權、名譽權、榮譽權、隱私權、婚姻自主權等權利。”以及第一百七十九條的相關規定，禹女士完全可以要求物業公司承擔相應的民事責任，要求物業公司賠禮道歉。
聽完了雄律師的解讀，禹女士緊縮的眉頭變成了一朵花，但是雄律師還是向禹女士談了自己的其他一些不同看法，嚴格來說，禹女士直接拆除廣告牌的行為還是有值得改進之處的，因為這樣一方面不安全，萬一在拆除過程中發生意外，也是得不償失的，並且這樣的行為也容易引起雙方矛盾的激化，不利於業主委員會和物業公司之間工作的對接和協調，因此雄律師建議禹女士今後處理類似情況時，可以再緩和一點，儘量和物業公司進行協商處理，或者向有關廣告主管部門、社區委員會、街道辦事處進行情況反映，由他們出面來進行協同處理，這樣既可以避免雙方的矛盾激化，也可以維繫雙方關係的和諧，事情又能夠得到合理合法的處理。畢竟，大家一起心平氣和的處理矛盾和糾紛，才是處理問題的最佳之道。
（雄律師簡介：郭力律師，浙江雄略律師事務所首席負責人、主任）
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