導讀
養老地產是以適老化設計為創新核心、配建日常生活護理、餐飲服務、醫療、康復、健康管理、文體活動等重點基礎設施的新興地產市場。
從近期地產商、保險機構以及其他上市企業在養老地產佈局動作來看，地產、醫療、保險三方資源整合趨勢明顯。2018年12月19日，太平人壽和太平保利分別與首都醫療、愛康集團、喜神資產簽署戰略合作協議，進一步擴大養老領域佈局。
養老地產簡介
養老地產是以適老化設計為創新核心、配建日常生活護理、餐飲服務、醫療、康復、健康管理、文體活動等重點基礎設施的新興地產市場。與普通房地產開發相比，養老地產產業鏈延伸較長，涉及保險、醫療、教育、文化體育與娛樂等多個行業。市場參與主體涵蓋了地產開發商、保險機構、醫療機構，以及其他業務跨界企業。
根據養老地產運營主體的不同，可以分為國營機構、民營機構、公辦民營、公助民辦等類型;
根據養老地產服務的內容以及收費差異情況，可以可以劃分為福利院、養老院、敬老院、療養院、老年公寓、護理院等。福利院、敬老院和養老院一般為政府主導的非營利性公辦機構，收費較低，市場供不應求，療養院，老年公寓、護理院等則一般為民辦盈利性機構，提供個性化服務項目，收費相對高昂。
目前養老地產主要的運營模式包括銷售模式(本地銷售模式、度假銷售模式)、租售結合、床位出租、會員制模式以及金融組合模式(以房養老、押金或養老金返還等)。
養老地產規劃設計具有針對性
由於老年人體力逐漸衰退，在走路、登高、坐立等日常生活起居與年輕人不同，因此建築設計必須充分考慮到老年人日常生活起居的便利性。此外，老年人推出職業生涯後，生活時間結構有了很大變化，閒暇時間拉長，因此文化體育娛樂方面的設備必不可少。同時針對老年人身體抵抗力下降進入疾病高發期，養老地產的醫療設施也會有一定要求。
中國養老地產行業發展處於起步階段
與發達國家相比，中國養老地產行業的發展仍然處於起步階段，主要表現在以下六個方面：
——養老地產項目區域分佈不平衡
養老項目主要集中在經濟發達地區，主要圍繞京津翼、長三角、珠三角、川渝四個經濟圈形成養老地產產業聚集區，區域地區僅有少量項目分佈。
——養老地產項目空置率較高
在上述四大養老地產聚集區，川渝地區養老地產項目空置率高達47.5%，京津翼和長三角地區空置率超過40%，珠三角地區空置率也達到36.9%。而一般養老院入住率需要達到75-85%才能實現盈虧平衡。較高的入住率導致大部分養老地產項目基本處於虧損狀態
——養老地產融資成本、投資運營成本高
相對比發達國家，ReitS、ABS等是重要融資手段，尤其ReitS聚集了大量低成本資金。相對而言，中國企業則難以獲得大額、低廉養老金支持。國家鼓勵的政策性貸款、專項債券、保險資金及現有金融工具均不能成為主流的資金供應渠道。此外，受限於土地以招拍掛為主供應方式，拿地成本較高，進而導致養老地產售價過高，將大部分消費群體拒之門外。
——養老地產相關立法和監管缺失
目前中國還沒有針對養老地產進行規範的法律文件，無論從開發商拿地還是物業等配套企業的運營，都與普通商品房並無二致。相關部門也無法對養老地產開發和運營進行有效監控。
——優質公立養老機構“一床難求”
公辦養老院收費標準不高，由於是政府出資，環境選擇通常較好，設備完善，周圍通常也會有醫療機構，但由於公共養老資源非常有限，普通家庭用戶很難享受到。
以上海靜安區公辦樂寧老年福利院為例，該福利院僅有167個床位，位於鬧市，每月收費4000~5000元/月，較受歡迎，僅對靜安區戶籍老人開放。即便如此，輪候入駐的老人有時仍需排隊幾年。
——私立養老機構兩極分化：低端質量堪憂，高端收費過高
私立養老院分為低中高三個檔次，低檔養老院通常只提供生活必需品，同時存在空間較小，護理人員不足，環境設施較差等問題。
高端養老院雖然服務條件較好，但是普遍收費較高。收費區間在8000-30000元每月，對大部分家庭來說無法負擔。
養老地產市場需求旺盛
養老地產近幾年來逐漸盛行，主要由於兩方面因素造成：一是中國人口老齡化是不爭的事實。截至2018年底中國65歲及以上的老人1.67億人，佔總人口比例從11.4%上升至11.9%，同時出生率為10.94%，下降至歷史低點，人口老齡化加速;二是中國公辦養老床位供給不足，需要尋求社會力量、組織，通過市場消費解決中國日益嚴峻的養老問題。截至2017年底，每千人擁有床位數量僅有30.9張。
養老地產行業市場迎來全面開放
2018年9月24日，國務院發佈《完善促進消費體制機制實施方案(2018—2020年)》，取消了養老機構設立許可，加快推進原有公辦養老機構轉為企業或者開展公辦民營，支持各類主體參與市場供給。隨著養老機構設立許可全面放開，民營企業進入養老地產行業設立養老機構不需報備審批，加快了民營企業設立養老機構進程，有利於推動養老產業行業發展。
養老地產建設三大陣營：傳統養老機構、地產商、保險機構
目前參與養老地產建設運營主要包括傳統養老機構、房地產商和保險機構三大陣營。其中房地產商和保險機構進入養老地產行業時間較晚，2013年，以萬科、保利。綠地首創等為主房地產開發商和以泰康、新華、國壽、太保、合眾等保險企業，紛紛進入養老地產行業。
萬科算是養老地產行業的領跑者，2009年萬科推出“隨園嘉樹”標誌著萬科邁出了養老地產行業的第一步;2013年長者社區隨園嘉樹面世，家庭式康復中心正式對外開放;2016年萬科隨園養老正式形成社區、機構、居家養老三大服務體系。保利則是全產業鏈介入養老地產，打造機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國養老模式。
保險機構由於長期持有大規模低成本資金，適合投資於回收週期較長的養老地產行業。發行理財類與長照類養老產品、建設大型養老社區是此類企業主要進入方式。
除房地產商和保險企業外，上市企業中，包括大族激光、易華錄、上海三毛、金陵飯店等各個業務領域企業也開始進入養老地產行業，其行業投資主體呈現多樣化趨勢。
各路資本加快佈局養老地產市場
2019年1月，招商仁和人壽保險股份有限公司於招商蛇口成立養老子公司方案獲得銀保監會審批通過，這是2019年1月第四家在養老地產領域推動投資佈局的企業。近年來各路資本加快養老產業行業佈局，房企、保險、醫療機構等強強聯合，目前已有上百家房地產企業和保險機構佈局養老地產產業。
地產、醫療、保險三方資源整合運作
從近期地產商、保險機構以及其他上市企業在養老地產佈局動作來看，地產開發商、保險機構、醫療機構三者資源整合，合作開發養老市場趨勢比較明顯。
2017年以來，國家持續推進醫養結合養老服務模式，發佈了一系列醫養結合支持政策，2018年9月國務院發佈《完善促進消費體制機制實施方案(2018—2020年)》再一次提出推動醫養結合的發展。
醫養結合相關政策引導有效推動了養老地產開發企業與醫療企業合作開發。
2018年12月19日，太平人壽和太平保利分別與首都醫療、愛康集團、喜神資產簽署戰略合作協議，進一步擴大養老領域佈局;2018年12月21日，金華開發區與上海中醫藥大學附屬曙光醫院簽約，計劃共同把金西文旅康養新城打造成為長三角文旅康養示範區。
由於保險機構持有量低成本資金，房地產商開發養老地產項目前期投資巨大，回收週期較長，目前養老地產資本融資成本較高，房地產開發商與保險企業合作開發養老地產項目可以實現優勢互補，保險機構解決項目開發資金問題，房地產開發商解決項目建設問題。同時保險機構具有豐富的客源優勢以及保險理財服務優勢，能夠提供金融類型養老服務模式。2018年4月，太平人壽、太平資產、保利地產三方共同出資成立的太平保利投資管理有限公司，太平保利經營範圍主要包括養老產業和金融投資。
養老地產發展形勢呈多樣化
2018年12月19日，工信部、民政部、衛健委發佈第二批智慧健康養老應用試點示範名單，其中包括26家企業、48個街道(鄉鎮)和10個示範基地。隨著居民個性化需求提高、計算機互聯網等技術發展以及房地產行業轉型影響下，未來中國養老地產行業將朝家居智能化、建築多樣化、功能豐富化、服務人性化、社區規模化方向發展。
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