馬哥，在武漢買房界也算資深人士了。分析深入，角度客觀，收到很多粉絲的好評，今天就看看他對2019武漢樓市的預測。
對於我來說，很多話自己感覺已經講過100遍，都不太好意思再講。但對於新入市朋友來說，想聽的就是這講了100遍的內容。因為這對於他們來說，是第一遍。 是的，一些老話總是有道理的，溫故才能知新。今天請劉舒來講講她對樓市最新觀點，希望給大家買房有所幫助。
我的觀點向來是在能力範圍，或是墊墊腳能夠著的範圍一步到位。
這周碰到有人問在非限購區的新洲陽邏先上車，等市場回暖再想辦法換回三環內。作為新房、二手房折騰過多次的人，我向來覺得這種先上車後置換的思路過於理想化，普通人、特別是首次置業者，沒有精力如此折騰，也很難把握置換的最佳時機。
2019年，區域選擇上，三環內優先於三環外，限購區優先與不限購區；原因很簡單，樓盤的地段是固定無法改變的，地理位決定了樓盤周圍的配套成熟度，和未來發展獲得的扶持力度。
特別像現階段你會發現中心城區的房子比郊區更易出售變現，價格也更穩。限價下，心城區的新房價格其實已經不錯了，可以買入。
具體選擇標準是：核心是自身通勤、生活方便的範圍，參考區域產業規劃、地鐵線路規劃、商業規劃。
優質產品的價值凸顯我的選擇標準是，同區域內關注大品牌，好品質，好物業、離地鐵近，附近有商業體和學區，以上要素滿足越多，項目價值越高。
得出這個結論是因為，18年我自己在置換，身邊不少同事朋友也有置換想法，最大的感受是二手房市場是憑樓盤本事說話，同區域內樓盤之間差異被放大。未來，品質、戶型、環境、物業優質的樓盤和普通樓盤的價格會進一步分化。
支撐我這個判斷的有個實例：去年12月，有個朋友掛牌一個多月就賣掉了南湖金地格力小鎮的大三房，在現在的市場環境下算很高效了。問了下經手中介發現，這個小區在下行期的交易也不錯，11月單單他們一家中介門店就賣了四套，買家大多看中是金地的品牌，小區多是小高層環境好，有對口的名校分校。
剛需不慌，供應充足，可人挑房
2017年下半年到2019年上半年，剛需買房確實沒尊嚴，不少至今沒上車的人都被搞怕了。
最近遇到的問題有：去年有人沒買到光谷創新天地140平戶型，怕夜長夢多想買奧山澎湃府尾盤。我聽完趕緊找光谷創新天地的置業打聽，聽到今年3月加推，趕緊把這位朋友勸住了。畢竟論開發商名氣、產品設計和小區舒適度，奧山沒法和瑞安比。另外，今年光谷東有大量新房供應，除了瑞安的加推，還有如龍湖、中糧、碧桂園等新盤入市。
其它剛需區域如白沙洲、四新、後湖，供應也很充足，各有幾千套房源，加上這些區域140平米以下方面全部被納入100%剛需優先選房，買起來容易多了。所以剛需根本就不用急，多跑幾個意向區域內的樓盤，實地觀察做比較，擇優選擇。
珍惜性價比老盤
有些老盤要珍惜，現在買和兩年前買的價格持平，性價比更高。而區域內的新盤，因為地價更高的原因，備案價格相對老盤也增長了。比如關山大道的正榮紫闕臺毛坯單價到了24000，比帶裝修的保利時代更高，而白沙洲的新盤金地保利褐石公館，帶裝修均價15000，比13500的東原啟城這些也高了不少。
簡單說下，二環到三環區域有幾個性價比高值得關注的老盤：漢口的首地雲夢臺、遠洋萬和四季、武昌的東湖城四期、華僑城原岸，漢陽的城投四新之光、國博新城。
置換要果斷，普通房換成優質房
現在二手房不好賣，身邊五六個朋友因為老房子沒賣出錯過了買新房的機會。我的判斷是2019年二手房市場會繼續冷下去，價格虛高的區域和虛高的樓盤會慢慢回調。事實上，從最近和不同區域中介聊天的結果看，去年最後三個月的成交價比起上半年頂峰時回調了10-15%，有些優質小區回調少一些，也有6-8%。
給置換自住房的群體的建議是，如果確實有心儀的新房，果斷賣出老房子，不要糾結於賣價低了，畢竟你買入新房的價格也是低點。二手房成交到過戶拿錢還有三個月左右週期，要注新房開盤時間，留足空間。
具體策略是可以多跑幾家小區底商的中介，瞭解一下片區真實成交價，給個實在的掛牌價。我的感受是最近二手房帶看明顯變多了。
如果僅僅是手頭有多餘房產想處置，考慮郊區往中心城區換，小換大，老換新這三個原則，我最推薦的首選區域還是光谷關山大道沿線。如果沒有置換打算，那麼沒必要現在賣掉，可以出租，多拿幾年。
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