不可否认，许昌这两年实在是太抢人眼球了。
特别是2017年，除了中梁，隆基泰和外，锦艺，正商，亚新紧随其后，雅居乐，保利，阳光城，中建，中南，当代也成功杀入许昌市场。许昌进入的知名开发商数量更是在河南地市中排第一！
许昌楼市地王频出，甚是火热！
据悉，2017年一年的时间，许昌房价猛涨45%，抵上过去两年的涨幅总和！
那么，如今的许昌究竟怎样？还能入手吗？在许昌买房该怎么选？在五一期间许昌考察的第二篇稿子中，我们来说说。
1
关于许昌
关于许昌，我想和大家分享五张图片。
先看第一张图片，许昌的大致位置▼
许昌位于河南中部，离郑州很近，距新郑机场不到70公里，被当地人亲切称作郑州“南花园”。
从郑州东站坐高铁，24分钟就能到达许昌。后期还有郑州地铁17号线市域快线通往许昌，目前已经开工。
再看第二张很有意思的图片▼
图片来源：许昌城市进入研究报告—华润置地
其中，大象型指大型经济体型城市，人口虹吸效应强；猎豹型指人口基数大，经济发展潜力大；驴子型指人口、经济均较低，勤恳奋斗型；袋鼠型指人口基数小，经济实力强的“外来物种”。
从目前河南省各城市经济和人口来看，省会郑州 “独树一帜”，许昌经济总量相对较高，常住人口基数处于中等位置。
第三张图片，许昌的构成▼
许昌现有1个区、3个县和2个县级市。1个区指魏都区，3个县指许昌县、鄢陵县、襄城县，2个县级市指禹州市和长葛市。
第四张图片，许昌的板块划分▼
许昌整个市区只有一个魏都区，大体上可以分成老城区、西城区、南城区、东区和东部新区，北区和北部新区这几个板块。
第五张图片也很有意思，许昌的空间布局变迁▼
图片来源：许昌城市进入研究报告—华润置地
不难看出，许昌是向东，向北发展，“东进北扩”是许昌发展的主基调。
2
许昌房价的基本面
许昌的房价很有意思，2015年均价4000+，2016年均价5000+。记得2016年10月份的时候去许昌调研，正值郑州的涨价潮，那时的许昌只是跟着郑州微弱地小涨。
直到过完年之后的2017年3、4月份，许昌开始猛涨，1个月的时间涨了近1000！2017年，许昌东城区的房价更是窜到8000+！两年的涨幅几乎等于许昌N年房价上涨的总和！
目前许昌房价的第一梯队是东城区和北部新区，均价在9000左右。
第二梯队是老城区。有成熟的配套，特别是浓厚的商业氛围，不过受空间限制，项目少，体量小，楼盘开发接近尾声，均价8000多。
第三梯队是西城区和南城区。这两个片区面貌陈旧，配套不完善，主要面向地缘刚需和周边乡镇进城客户。都是一些小项目，产品打造水平低，基本无品质可言，均价6000多。这两个片区没有购买价值，可以不用考虑。
许昌东区和北区房价最高，是政府主力的发展方向，也是我们应该首先关注的片区！
3
东区和东部新区
许昌东城区是清潩河到京港澳高速之间的片区，发展大概可以分为三个阶段，以三条南北路为标志：
第一阶段：市政府的东迁，带动了以魏文路为中心的片区；
第二阶段：向东发展以学院路为中心的片区，许昌学院就在附近；
第三阶段：继续向东发展以魏武大道为中心的片区，包括许昌东站附近。
许昌东区的发展逐步东移▼
目前，东城区政务氛围浓厚，发展基本成熟，供地接近饱和。在售新盘不多，基本都是尾盘，以改善为主。
几个主要楼盘分布▼
注：探盘数据于五一期间统计，截至发稿之前各楼盘动态可能会有所变动，均以开发商最终销售情况为准。
其中，只有中梁魏都府和碧桂园建安府是纯新盘。
中梁魏都府
中梁魏都府是中梁在许昌其中一个项目，位置不错，天宝路沿线，新城和老城交汇处，也临近城市中轴线，各项配套相对来说更成熟。90亩地，容积率2.98，高低配。户型都很不错，方方正正，大面宽，面积最小113㎡三房。
价格的话参考周边。从下面这张图来看，魏都府周边二手房的价格都不低，基本上都是八九千，装修好点的9500左右，装修不是很好的9000出头，毛坯的8500-8700。魏都府预计6月份开盘。
碧桂园建安府
项目占地109亩，容积率3，高低配，分东苑和西苑，共1000多套房子，全部带装修，户型面积最小122㎡三房。
碧桂园建安府的楼面价接近3700，根据售楼部释放的价格，精装修9500-10000，预计7月底开盘，2020年底交房。
离碧桂园建安府不远处有三个盘，亚恒橡树湾，恒实御湖城和联航碧海青城。
亚恒橡树湾
亚恒橡树湾与许昌市立医院一路之隔，目前高层已经没房了，在售的只剩洋房，准现房，1梯2户，均价9500，最小140㎡，首付需要50%。
恒实御湖城
恒实御湖城在售的是一期，尾盘，没剩几套房了，价格不高，高层毛坯7500-8000，最小的是90㎡两房，预计2020年交房，首付可以30%。二期还未推售，要等一期签完合同，价格预计8000以上了。
联航碧海青城
联航碧海青城是个小盘，只有40多亩地，房源不多了，高层毛坯均价8500，还要绑定一个车位。
许继天宝花园
天宝路以北的许继天宝花园的开发商许继，是电力装备行业的大型骨干和龙头企业，也是许昌本地知名的开发商。总占地275亩，分三期开发，目前主推128-135㎡三房，均价8500，需要全款。
鹿鸣湖壹号
鹿鸣湖壹号将要卖的是三期，地是今年刚拍的，高层户型最小的是105㎡的三房，精装修，预计10000左右，加2万送一个车位，不强制。预计5月底6月初开盘，首付可以30%，三期交房要等到三年半之后。
另外，前期有7000多的毛坯房在售，但需要捆绑一个8万多的车位。
项目的一个亮点在中央公园附近，离鹿鸣湖也近，环境好。另一个亮点是南边在建一个很大的医院，距了解，这里主要集养老医疗为一体，但感觉这个医院离项目太近，不知后期是好还是坏。
鹿鸣湖壹号小区对面▼
在建的鹿鸣湖壹号紧邻中央公园▼
基本成型的中央公园▼
2016年10月份在东城区调研的恒大翡翠华庭、建业壹号城邦、瑞贝卡和天下等都已经售完。和天下是在2017年10月份清盘的，价格在当时是最贵的，高层毛坯9200起。
瑞贝卡兴天下目前就剩几十套房子，价格接近10000。
在建的恒大翡翠华庭和瑞贝卡兴天下▼
另外，建业在东城区还有一个项目建业桂园，在2017年9月份最后一次开盘，现在已经全部清盘了。
腾飞鹿鸣湖畔也没几套房子了，均价9000多，首付至少60%。腾飞是许昌本地知名开发商，市政公司起家。目前鹿鸣湖畔的售楼部已经换成了腾飞洪河富贵，是腾飞的新项目。
腾飞洪河富贵的位置在京港澳高速东边，这里规划了一个很大的许东新城。随着东城区基本开发完毕，许昌跨过京港澳高速，继续东扩。这一片已经开发了几个楼盘，目前高层均价在6000-7000之间，小高层7000多，价格与西城区和南城区接近，甚至还要高一些。
许东新城这个片区作为新区的外溢，已经跨过了京港澳高速，后期动力不足，发展受限，所以不做推荐。4
北区和北部新区
许昌的规划很清晰，东城区基本成熟之后，现在开始着力打造北部新区。
建业，碧桂园，华润等知名开发商纷纷在这里夺得地王，同时也确立了北部新区芙蓉湖CBD在整个许昌的核心地位！
许昌城市中轴线及芙蓉湖CBD效果图▼
北部新区芙蓉湖CBD现状▼
北区和北部新区几个主要楼盘分布▼
注：探盘数据于五一期间统计，截至发稿之前各楼盘动态可能会有所变动，均以开发商最终销售情况为准。
目前芙蓉湖附近主要有三个楼盘，碧桂园芙蓉台，恒大悦府和建业世和府，而德正西湖春天更靠近鹿鸣湖片区。
碧桂园芙蓉台
这是碧桂园在2017年7月夺得的许昌总价、地价双料地王项目，折合楼面价4055，预计价格10000-11000。
碧桂园芙蓉台在芙蓉湖的商务内环，由于政府要求在商务内环不能建低层，所以这个项目没有规划洋房。占地120亩，容积率2.97，全部是1梯1户的板式楼，全部精装修，共1000多套房子，最小的面积是143㎡。目前处于前期咨询中。
与碧桂园芙蓉台一路之隔的是许昌2016年的地王，楼面价1517元/㎡，建业的项目建业世和府。
建业世和府
新中式风格，占地165亩，容积率2.18，规划有6层洋房和25层高层，毛坯交付，最小的面积是138㎡。2017年10月份开盘，高层均价8500，洋房11000-12000，绑定有车位。目前二期正在入会，预计5月份开盘。
建业世和府的售楼部▼
恒大悦府
恒大悦府占地120亩，容积率2,95，规划纯高层。高层在售，带装修9000-9500，主力户型100-125㎡三房，预计2020年交房。
德正西湖春天
德正西湖春天是2016年10月份看过的一个楼盘，占地250多亩，由别墅、洋房和高层组成，分两期开发。一期的4栋楼已经卖完了，二期的几栋高层和洋房待售。精装房和毛坯房可以任选，高层带装修9000，洋房12000左右。预计5月份开盘。
附近环境不是很好，工厂比较多，外环路上过的大车也比较多。
德正西湖春天远景▼
亚新美好莲城
此外，亚新在许昌北部也有一个新项目，亚新美好莲城。由于位置太靠北，已经快到长葛，没有在楼盘分布图上标注。
这个盘占地105亩地，规划有高层和洋房，成品房交付，户型最小105㎡，预计2020年交房，目前0元入会中。这个盘的位置实在是太偏远，所以不做推荐。
5
结语
通过这次许昌调研，发现新房高层的成交价并没有过万，一些将入市的精装高层预计破万，但基本是有价无市。一些二手房和洋房的价格突破1万。
许昌目前在售的楼盘很少，其中大部分还都是尾盘。很多楼盘都只是有开盘计划，大批的开盘将集中在2018年下半年。所以，在2018年下半年，许昌会迎来一大批房源供应！
如果你是许昌本地人，或者就在许昌工作生活，有必要在许昌买套房。
那么，
我的建议是，许昌南区，西区，以及京港澳高速以东的许东新区都可以不用考虑，价值不大，可重点关注东城区，北区和芙蓉湖一带的北部新区。比如中梁、碧桂园、恒大、建业几个大开发商的楼盘，特别是纯新盘，首期价格应该会有优势。高层毛坯8000多，带装修9000出头可以考虑。
如果你是纯刚需，对价格敏感，可以去东城区的几个尾盘看看，捡捡漏。比如，恒实御湖城还有7000多的毛坯高层。
但，现在去许昌买房投资意义不大。目前许昌的房价也能看到上涨，但从大势来看，是有问题的。
城市要发展，前期一定是不断向外扩充的过程，但扩大到一定的规模后又是一个不断向中心集中的过程。还是那句话，买房请遵循“可租可售可自住”的原则！希望你不是那些手上持有着几套不能住、卖不掉、没人租的没用的房子的人！
郑州楼市（zzloushi),拥有50万粉丝的郑州本土房地产自媒体大号，专注于郑州房地产、教育、装修等领域。
閱讀更多 米宅 的文章
