小雨丶g

的确很有意思，这感觉就像我们的身边一直站着一位神秘人，他最拿手的其实不是炸薯条和做汉堡，而是选地方、赚大钱。

麦当劳的“房子”都选在了哪里呢？通常是在最繁华的街道上，显眼的转角处，并且会有独立的楼梯直通二楼或者地下室。这么好的位置当然需要花费大力气来研究和选择了，收益自然不会低。

之所以说，麦当劳是一家“地产公司”，也许就是因为它的收入结构。据其2016年的财报来看，麦当劳营收利润的50%来自于地产出租，40%来自于品牌授权，剩下的10%来自于餐厅运营。

而营收利润又是以其经营模式为基础的，麦当劳的经营模式主要分为自营店和加盟店，加盟店的加盟费又分为两部分，并且数字都是很可观的。在房地产方面赚大钱，麦当劳靠的是买卖热门商铺，以及从加盟店收取高额租金。

难怪麦当劳的创始人克洛克曾说，自己的生意实际上就是房地产。拨开麦当劳的洋葱皮，我们可以发现，在技术上其属于食品行业，但在本质上其是居于房地产行业的。

麦当劳之所以一直在卖汉堡包，是因为这是能够带来收入现金流的最佳产品。简单来说，麦当劳就是靠着汉堡，才赚来租户支付的房租。

但即使是这样，麦当劳还是区别于其他真正的地产公司的。恐怕很少有麦当劳里的员工，会认为自己其实是在地产公司上班的。可以说，麦当劳“伪装”的很成功嘛。

独角兽工场

麦当劳核心还是餐饮，只是其加盟模式下带来的利润远大于直营店的利润，而加盟店的利润中，加盟商向麦当劳上交的租金收入远大于加盟费收入，由此市场上才说麦当劳实际上是依托餐饮，建立了以租金为利润核心的“类地产公司”。

一、麦当劳加盟店运营利润占7成

截止到2016年底，麦当劳的餐厅中47% 为加盟餐厅（14,763家），直营店为53%。我们查询到麦当劳2016年的财报显示：

看到这里，小伙伴是不是惊呆了。只有不到38%的加盟店收入，却为麦当劳贡献近7成运营利润，其奥妙就来源于麦当劳对于加盟店选址的把控。

二、运营利润中的5成为租金利润

根据某知乎大神的分析，其将麦当劳看成三个部门，直营店，品牌授权（向所有门店收取4%授权费），地产租赁（向所有门店收取10%租金），经过一系列调整后，其得出下列报表数据：

我们可以看到，当将麦当劳内部管理拆成三个独立的业务单元时，地产出租单元获得了38亿美金的利润，占比总利润的50%。

因为麦当劳一般是自己来选址，然后将物业出租给加盟商做麦当劳的加盟店，如此一来，麦当劳不仅仅收取品牌授权费用，同时还收取门店租金。而门店的租金正是上面我们计算出的占5成运营利润，如此麦当劳的所谓地产面貌就解开了。

但核心还是餐饮，麦当劳是以是优秀的标准化餐饮及管理能力，才赢得众多加盟商追捧。是先有优质餐饮业务，然后才有庞大的特许经营，这个和酒店行业的模式是如出一辙的，即所谓的轻资产模式。

西西禾说

麦当劳是一家举世闻名的餐饮巨头。但是大家却不知道，餐饮公司只是麦当劳的“外壳”，本质上，麦当劳主要靠地产赚钱，它主推的核心是一家地产+品牌公司。

麦当劳利润大部分来自地产

表面上看，麦当劳有两项业务：

1. 餐厅直营（Company-Owned Restaurants），也就是麦当劳自己运营的餐厅，收入全部归麦当劳。

2. 餐厅加盟（Franchise），加盟商运营餐厅，麦当劳向加盟商收部分抽成。主要包括两块：加盟费和房租，加盟费抽成一般为餐厅收入的 4%～5%，租金扣点一般为餐厅收入的 9%～11%。

没错，除了加盟费，加盟商还要向麦当劳交房租。2016年，麦当劳的租金收入为61亿美金，而加盟费收入才31亿美金。

因为麦当劳具备房地产企业同等超强选址能力。

麦当劳门店所选的位置，基本都是在市中心的黄金地带，人流量大，而且他们还有专门选址分析部门，分析有潜力在开发的低端地段，然后低价把店铺买下来，坐等店铺升值，在通过特许加盟的方式把店铺高价租给加盟商，赚取租金和品牌加盟费。

2016年底，麦当劳有31,230家加盟餐厅。也就是说，47%的加盟餐厅（14,763家），要么地在麦当劳手里，要么地和房都在麦当劳手里，要么交房租，要么交地租。

据其2016年的财报来看，麦当劳营收利润的50%来自于地产出租，40%来自于品牌授权，剩下的10%来自于餐厅运营。

麦当劳其实是靠自己的品牌赚钱

麦当劳现在在全球有37000家店左右，其中有31000家是加盟店，也就是85%的麦当劳都是加盟店。正因为租金占了麦当劳每年利润的大部分，所以有些人会说，麦当劳其实是一家房地产公司。

麦当劳完全利用的是麦当劳本身品牌好、能带动周边的效益甚至地价，通过麦当劳的选址和后续操作，让地价升值，然后转租给别人，好像这和一个地产商也没什么区别。

但回过来说，如果麦当劳没有认真经营的快餐产品，没有把自己的品牌做得这么好，不能通过自己给周边区域带来人气的提升和地块的升值，那么也就不会有人和它合作。

所以说，麦当劳应该是一家懂商业地产、餐饮运营的商业管理公司。

金十数据

其实对于这个问题，好多人只是跟风，听到别人这样说，就相信了。我个人对于这个问题有不同的理解。

之所以说卖当劳是地产公司，其一是它具备房地产企业同等超强选址能力。我们看看麦当劳门店所选的位置，基本都是在市中心的黄金地带，人流量大，而且他们还有专门选址分析部门，分析有潜力在开发的低端地段，然后低价把店铺买下来，坐等店铺升值，在通过特许加盟的方式把店铺高价租给加盟商，赚取租金和品牌加盟费。

根据麦当劳2016年的财报，盈利分布如下：50%的利润来自地产出租，40%利润来自品牌授权，仅有10%利润来自餐厅运营。麦当劳作为一家餐饮公司，其利润大头却来自出租地产。是不是有点奇怪？我们来看看麦当劳商业运行模式就明白了其中的奥秘了。

麦当劳有两种餐厅门店形式：直营店和加盟店，直营店就是麦当劳自己开，赚的是商品差价，而加盟店就是麦当劳亲自选址后，再对人员进行培训，最后授权。然后收取加盟费，最重要的是收取一大笔门店租金费。而这收取的利润，远远高于直营店卖快餐所赚的利润。这就是为什么利润大头来自地产收入的原因。

那这样说麦当劳是不是可以不卖汉堡，直接做店铺出租了？很显然是不行的，因为这所有的一切，都是依托于麦当劳的品牌效益，如果没有麦当劳的品牌做后盾，一切都将不付存在了。这就是麦当劳为什么不断推出新菜单，和打广告来确保自己的品牌价值以获得更多的特许加盟商加入，而收取加盟费和租金。

虽然收取租金是麦当劳收入中不可少一分，但是如果有一天麦当劳不卖汉堡和薯条了，他就不是麦当劳了。所以总体来说，说麦当劳是个地产公司有所偏颇，他只是在经营好自己的主业的同时，发展了下副业，可没想到副业比主业赚钱些。

老厨师88

金拱门之所以被认为是一家房地产公司，是因为从麦当劳的会计报表上看，房地产利润确实是贡献了整个公司的业务大头。房租收入甚至是成为其主要收入构成。

实际上，小编觉得麦当劳公司投身房地产事业应该是“无心插柳柳成荫”之举。起初麦当劳还是直营店，餐饮是主要的盈利点。只是后来随着麦当劳大幅度的扩张，开多店资金流便成了问题。于是Kroc听从了Harry Sonnrborn的采取加盟店模式的建议。即通过土地购买或者长期租赁，然后把这些土地租给麦当劳的某个分店加盟商。再通过土地抵押的形式，从银行那里获得进行下一步扩张的大量贷款。就是这样，麦当劳连锁加盟的版图越来越大，金拱门更是在扩张之路上停不下来。

小编认为，麦当劳是一家餐饮公司还是房地产公司并不重要，麦当劳的核心业务依然是餐饮，毕竟土地租赁也是为餐饮业务服务的。而麦当劳之所以能获得巨额加盟费，和餐饮的品牌价值是分不开的。作为快餐文化的象征，麦当劳是举世公认成功的，不得不说金拱门自身已经成了一种文化。如果硬要说麦当劳是一家房地产公司，好像也不太合适。

华尔街见闻

想起星爷在国产凌凌漆里的一个段子:

看起来想一个刮胡刀，其实它是个吹风筒

你以为我们吃了这么多年的麦当劳是一家餐饮企业么？

错！实际上他是一家地产公司。

说到这里你可能有点接受不了，难道我们一直在一家地产公司里吃汉堡。先别急，听完下边的分析，你就会觉得我说的有道理了。

我们来看下麦当劳2016年的财报：50%的利润来自地产出租，40%利润来自品牌授权，只有10%的利润来自有餐厅运营。

所以你会大吃一惊吧，其实这一点也不奇怪。我们来分析下麦当劳的商业模式：

麦当劳的商业模式：自营店+加盟店模式

自营店：麦当劳自己运营的快餐店，通过汉堡+薯条等食品获得利润。从2016年的财报来看，麦当劳旗下自营店的销售收入为152.95亿美元，占公司销售总运营收入的62%左右，看似占了收入的大头，但是餐饮行业的成本和开支也是相当高的，除去各项成本（广告费，管理费用，店租，员工费用等等）自营店的纯利润只剩下7.39亿美元。

加盟店：这部分店铺由加盟商和麦当劳共同运营：加盟商负责日常店铺的运营，麦当劳负责选址，员工培训和物料配送。 同时麦当劳要向加盟商收取加盟费和店铺租金。

加盟费分为起始加盟费（一次性收取），特许经营费（餐厅营业额扣点）然后再加上店铺租金

我们看到这两大块的纯利润分别为 31.36亿美元和38.70亿美元。

好了，看到这里我们大概就明白麦当劳的盈利模式

首先，麦当劳需要开一些自营店,要靠自营店去树立整个全球40000多家麦当劳品牌。规范加盟店的运营。也是在麦当劳创业初期为其资本原始积累做了保证。

之后有了资金和品牌的麦当劳，开始在全世界范围内选址。利用自己的综合评估体系在各个城市选择自己合适的店铺，租下或者买下店铺。然后以运营加盟的方式转租给加盟商。收取租金和加盟费用。（这两块才是麦当劳赚钱的大头）

看到这里我们不禁又回到了问题上：

麦当劳究竟是一家餐饮企业还是一家房地产企业？

很明显我们看到，麦当劳品牌的核心竞争力还是在餐饮。麦当劳的薯条汉堡（我最钟爱的麦辣鸡腿堡）以及小吃零食，还有小孩们钟爱的玩具。这些都是麦当劳品牌在人们心目中的印象。

麦当劳在全球有40000家店铺，但是依然管理的井井有条。你到每一家麦当劳里，都能够吃到质量相差无几的快餐。麦当劳是快餐标准化流程的做的最成功的餐馆之一。我看过麦当劳的员工手册——是一部有500多页左右的大部头书。里边细节化了在店铺里每一个员工的分工和行为规范。

正是做好了餐饮业，才有了后边源源不断的加盟商。麦当劳才有了不菲的租金和加盟收入。

专注做好主业，靠副业来变现收入。就是麦当劳目前的盈利模式。

有态度的土豆

这句话最早是由麦当劳创始人雷·克罗克在1974年说的，当时他为了给克萨斯州立大学的MBA班学生做演讲，在讲解商业模式时如此说教。这么多年过去，没想到这个问题竟然火了。

为了让大家更详细理解这句话，我先说说麦当劳的商业模式吧。

「特许经营模式」：麦当劳收取加盟商的品牌授权费，将统一的品牌标准（门店选址、门店规格和装修）、统一的经营方式（2万多种软硬技术、操作流程、经营手册）、统一的供应资源（饮料、食品原料等）打包提供给加盟商。

「地产经营模式」：麦当劳在全球范围内选择地产进行投资，凭借商业战略和合作策略低价买进，以一定差价租给加盟商。地产租金是麦当劳的主要营收之一。

「复制杠杆模式」：麦当劳不需要经营门店，只需要做好标准统一化的工作，无论是特许经营模式还是地产经营模式，都是可以快速复制的商业模式，从而帮助门店的飞速扩张。截止2017年，麦当劳在全世界拥有30000多家店（是肯德基的3倍），其中92%的店都是这样开起来的，他们都是特许经营店。在麦当劳的战略规划里，特许经营店的比例将来要达到95%。

（麦当劳全球门店分布，图片来源网络）

要做麦当劳的加盟商，必须要租赁麦当劳的地产，必须要接受麦当劳的原料供应。因为地产行业的巨大泡沫，庞大的加盟商数量，麦当劳每年仅收房租就可以养活自己。

麦当劳2016财报显示，麦当劳的地产业务占据总营收的50%。麦当劳的食品业务不赚钱，地产业务反而赚钱多，所以外界有麦当劳是一家房地产公司的说法。

事实上，要把麦当劳比作房地产公司，是典型以业务利润来判定企业性质行为，实在太过于数据化了。按照这个逻辑，腾讯不是科技公司，而是游戏公司？百度不是科技公司，而是广告公司？阿里巴巴不是科技公司，而是中介公司？

从麦当劳的商业模式上，我们看到了很多东西，但应以科学的思维去认识和学习。

策划人阿术

麦当劳的创始人RayKroc的这一句话，更接近于开玩笑，是以风趣的方式来解读其利润构成，当真你就输了。可以肯定的是，尽管房租收入几乎占大头，但麦当劳依然不是地产公司，而且，我认为也不是传统上理解的餐饮公司，其实更像是互联网公司。Why？为什么这么说？

麦当劳的盈利模式。

分三个层次：一是销售产品获取部分利润，其中汉堡是以不盈利甚至亏损为代价来打造爆款，吸引流量，薯条、可乐等其他产品利润较高，加上有半成品供应链加持，可以创造相当一部分利润。二是特许经营权收费，比如，我国大陆区为每店500万，基本为纯获利，但总量不大。三是通过购买房产或长期租赁房产，然后加价（20%以上）转租给特许经营商，获取巨额利润。感觉眼熟对不对——持续烧钱以吸引流量，优质产品来保证粘性、建立壁垒，最后流量上来了，适当收费获取暴利。

麦当劳的利润结构。

目前全球麦当劳接近4万家，其中，特许经营店约3万家。以2016年77亿美元的运营利润来分解，直营餐厅约8亿美元利润，授权经营约31亿美元利润，房产租金约38亿美元利润，分别占10%、40%和50%。纯数据看，房产租金的确占了大头，所以RayKroc才开玩笑说自己的房地产公司。但要注意，这块收入是依托餐厅经营收入才得以实现的，一般为餐厅收入的10%左右。房产租金只是“毛”，餐厅经营才是“皮”和“骨”，离开了餐饮，就不会有这块收入。

麦当劳的发展方向。

实际上，在麦当劳新的发展思路中，已经在弱化房租收入的地位。根据麦当劳2016年3月31日发布的一份声明，该公司计划将旗下95%的连锁餐厅都改用特许经营模式。而且，将允许被特许发展商自行进行店铺选址，直接向业主支付租金，并承担开新餐厅所需要的所有费用。作为回报，麦当劳将获得一次性的特许经营起始费，并将持续获得特许使用费收入。可以预见，将来房租利润将下降，而特许经营收入将明显上升。

所以，我把麦当劳看成是互联网思维下的餐饮公司，房产只是“外衣”。

沉默的砖家

准确的讲麦当劳是利用品牌餐饮的优势做地产运营，增加营收。国内很多企业也在用麦当劳的经营方式，尤其海底捞。咱们先说说麦当劳的运营模式：

自1990年进入中国后麦当劳其实已经看好了中国经济会飞速的增长，已经制定了，买商铺，开店，转给加盟商，供货，收管理费和租金的策略：

1.由于品牌优势，繁华地区的商品均希望麦当劳来开店，麦当劳会提出开店可以，但是你得低价卖给我商铺。就这样麦当劳购买了大量的商铺，少数没购买的也签订长期低房租的租赁合同。没购买的商铺当然所占份额很少。

2.买下商铺，装修开店，由于品牌效应，科学管理，生意都很好。有加盟方找来，麦当劳会作价把已经正常运营的店给加盟方，当然会根据店面位置收取高额的加盟费，最高的有八百万一家。这样把装修和设备还有一段时间的盈利一次收回。少数店也会直营。

3.做好供应链，为所以加盟和直营店铺供货，这里也有利润。

4.收取管理费和品牌使用费，一般收营业额的百分之五。

5.收租金，所有加盟店属于租用麦当劳的房子，再收租金。

6.由于麦当劳入驻，带动一片产业，还有房产涨价的因素，麦当劳持有的商铺资产都翻了很多倍，当然这笔资产无法记账，反而记的是折成本，每年均摊到经营费用里了，税也少了。

麦当劳一次性卖给金拱门的原因有三：

1.看空中国地产，一次行转让

2.洋快餐开始没落。

3.与肯德基的竞争再走下坡路。

国内公司学麦当劳的有不少：

1.海底捞买了很多商铺和地，开餐厅，建物流，但是他们直营。

2.银行买了很多商铺还记成本，不记溢价。

3.很多公司买写字楼，结果房产赚的钱比做生意还多。

4.身边也有很多案例，我这些年算起来固定资产也是房产多。

总结：经营方式不一样结果就不一样，所以麦当劳没有肯德基店多。我们经营中不可固守一个法则。创业的伙伴们更应该变通。

我是李合伟：伯乐创投俱乐部创始人，创投商学院首席讲师，著作《觉悟行果创业论》。帮助过300多位创业者创业成功。期待与您分享交流～～～

合伟说

许多人认为麦当劳作为快餐巨头是做薯条和汉堡的，但是从财务报表看出，它的房地产业务为它贡献了许多的利润，远超快餐行业。

也可以这样说，如果没有麦当劳的房地产，麦当劳就不会有今天。

本是做快餐起家的麦当劳在扩展业务时，不卖地区连锁权的麦当劳遇到了资金流的问题，为了使得麦当劳获得更好的发展，麦当劳公司的总裁克罗克听从了Harry Sonnrborn的采取加盟店模式的建议，成立了连锁房地产公司。麦当劳通过购买土地和租赁的方式获得店面后，将店面租给连锁店长主，麦当劳在其中赚取差价。麦当劳同时还要求，当店铺做到一定水准后，各店必须缴纳一定的营业百分比，作为增值租金。值得一提的是这百分比由初始的5%逐年增加。

如今随着麦当劳版图的扩大，土地越来越多，只有三分之一的直营店，其他全部来自加盟店，也就是租金收入。

不过，麦当劳还是以快餐行业为主业的，房地产业务只是为快餐行业所服务的，所以这以说法也不是太准确。

最后感谢大家阅读本人问答，认为对大家有用的可以多多点赞，也希望大家可以将自己观点表达出来互相交流，互相学习。你把你了解的分享给大家，我把我懂得的告诉大家，一起学习一块进步！大家有什么问题也可以私信交流，欢迎大家！

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