2018年过了几个月，
一些统计机构2017年的数据也陆续都出来了。
大家对泰国的房子最感兴趣，所以先来说说泰国。
看了看莱坊（Knight Frank）关于曼谷房产的报告，觉得写得挺好的。
我把里面的要点列出来了，外加一些我自己的看法（英文原版我放在文末的“阅读原文”里了）。
总体先复习一下曼谷几个区域不同的房价。
中心隆披尼是曼谷房价最贵的地方，也是最精华的区域，集中了精华商业中心和豪华地标，最高合人民币可以达到12万元/平米。
是隆/沙吞区是曼谷的老牌商业区，是曼谷的金融中心，各大银行的总部、写字楼、各国使馆、高档酒店，都在这个区域，均价在4-5万人民币。
素坤逸区是曼谷最大的住宅商业区，集中了各大住宅区、商城、餐饮，均在在3-4万人民币。
以下则是Knight Frank划分曼谷的方式，总体差别不算太大：
由内而外核心区CBD、核心区外延City Fringe、市郊Peripheral。
（蓝色圆圈：CBD区，绿色圆圈：City Fringe区，红色圆圈：Peripheral区）
核心区 City Area（CBD区）：CBD（Sathorn Road、Silom Road、Wireless Road）、Sukhumvit、Rama III、the Riverside。
核心区外延 City Fringe：Ratchada-Ladprao Area、Phahonyothin Area、Late-Sukhumvit Area
市郊 Peripheral：Outer Sukhumvit、Thonburi Area、其它区域如Srinakarin、Chaengwattana,、Kaset-Navamin、Petchakasem、Samutprakarn Sukhumvit。
1、
价格：
这个报告，对曼谷公寓市场2017年的发展，及未来的展望总体是乐观的。
先聊聊大家最关心的价格。
下图为2012年至2017年下半年，曼谷公寓均价走势。蓝色线条为CBD，红色线条为City Fringe，绿色线条为Peripheral。
2017年，曼谷市场公寓价格，全年增长了5.9%，年末均价153220泰铢每平米，和前几年相比，涨幅放缓。
核心CBD区房价不涨反跌，周边区域涨幅倒还可观，
总体，你觉得及格么？
核心CBD区在2017年下半年，均价为241585泰铢每平米，比2016年同期上涨5.6%。
然而，和2017年上半年相比，该区域价格跌了5.24%，
相比而言，City Fringe区域和Peripheral区域，由于地价上涨，二者的价格都在上扬。
2017年下半年，City fringe区域达到了13906泰铢/平，比上半年高0.6%。
同期，Peripheral区域涨幅最大，价格达到了83623泰铢/平，该区域2016年下半年价格仅为74591泰铢/平。
虽然，Peripheral区域去年涨了不少，但莱坊预测，未来Peripheral区域，价格将会趋于稳定，原因是这个区域土地供应充足且该地区总体地价不高。
相反，CBD地区预计还将上涨，因为该地区土地供应紧张，以及地价飞涨。
2018年，总价300-500万泰铢的楼盘，将会持续吸引买家的注意。
对于开发商而言，需要谨慎启动在城市郊区新交通线路附近的中低端楼盘，会导致供过于求。
在需求端，第一大需求还是来自泰国国内投资者和侨民。
BTW，莱坊还特别指出了一个强劲的买家——中国人，他们需要一个安全的地方来“藏富”。
过去一年，泰国国内的大的、有经验的、地产开发商，都在大力拓展外国市场，这些外国投资者主要来自日本、中国、中国香港……
2、
未来值得注意的几条地铁线路：
在未来的几年，新的交通路线将会影响曼谷的房地产市场，一些主要的交通枢纽，也会随之改变，一些之前交通不便的地方，也会变得很有竞争力。
莱坊提到的是以下几条：
BTS的绿线延伸段（Mo Chit - Kukot，Bearing - Sarong）
MRT蓝线延伸段（Taopoon - Thapra- Hualamphong）
MRT粉线（Kae Rai - Minburi），MTR橙线（Rama 9 - Ramkamhaeng）
MTR黄线（Ladprao - Huamak）
由于交通上更加便利，这些线路上的租金和售价都会持续上涨。
由于市中心区价格偏高及土地短缺，投资者也开始向城市外延扩展，越来越多的开发商开始盯上了Ramkamhaeng，Ramindra 和 Thonburi这些地区。
3、
供需关系：
总体，2017年，曼谷新公寓供应量同比增长19%，达到62751个单位。
2017年下半年，新增32358套，同比增长5%。
需提醒注意，2017年下半年，Peripheral区域新增公寓18732个单位，占下半年总体新增约58%，供应量大增。
曼谷2009-2017年下半年公寓供应量，红色板块：增量，蓝色板块：存量。
供需关系平衡的市场才是健康的市场。
总体上，曼谷的公寓市场在2017年还是比较健康的。
2017年，全年总体的需求率达到了75.8%，较前一年上涨2%，2017年下半年达到了76.5%，相较上半年上涨1.4%。
CBD区域的需求更加强劲，需求率达到77.4%。
CBD地段的高档楼盘，一些项目能够在开盘日售出80%。
有些位置好、规格高的楼盘，买家仍对他们保持了较高的兴趣。
2017年下半年，City Fringe区域和Peripheral区域的需求率分别是72.5%和79.6%。
下图为2012年至2017年下半年，曼谷市场的供应、需求和入住率走势，
蓝色：供应，红色：需求，绿线：率。
5、
最后，我个人的一些看法。
对于海外买家而言，曼谷的核心区虽然2017年表现一般，但总体需求在，流动性在，房价还有一定的空间。
中低端楼盘尽量不买，Peripheral区域的楼盘尽量不买（短期看，供需还算稳定，但长期看供过于求）。
可以选择一些发展有潜力的地段，人口流入的地段，但这个发展需要在5年左右看到成绩，如果规划在10-20年，不建议。
这两点其实都涉及的是流动性问题。
第一，作为二手房，本来已经折价了，中低端楼盘，贬值就更厉害了，不好出手。
第二，在一个比较偏的地方暂时没有太大发展的地方，目前看是便宜，即便房价涨了，但也不一定有人来接盘。
就像国内的三四五线城市，去年一年也涨了不少，虽然如此，但还是不建议去三四线城市买房，因为价格涨了，不意味着流动性好，有价无市，因为总需求摆在那里，没有持续增长的动力。
而且这些地方总价本来就不高，为什么不多花一点钱买新房，而要选择二手房呢？
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