新版《城市居住區規劃設計標準》已正式實施，住宅建築高度控制最大值80m，徹底攪碎了開發商常用的“高低配”社區的美夢！
海南省已開始在海口、三亞主城區執行住宅限高80m政策，所以新標準對今後的房地產開發帶來巨大影響！
瞭解以下8大要點，可指導設計院、開發商的居住區規劃設計。
8大要點如下：
1、限定最大高度80m，終結高低配
（各級生活圈不超18層，居住街坊不超26層，高低配社區無法實現）
2、強化生活圈概念
3、用地面積計算規則變化
（各級生活圈算至道路中心線，居住街坊算至道路紅線）
4、低層及多層社區建築密度和綠化率降低了要求
5、5分鐘生活圈、居住街坊的配套要求
6、配套設施需疊加計算
7、屋頂綠化可計入綠地面積
8、公共綠地、集中綠地需疊加計算
01
限定最大高度80m，終結高低配
《城市居住區規劃標準》4.0.1 條文略
解讀：
在相同容積率和平均層數控制下，同時限定了住宅最大高度（80m），比例失態的“高低配”將無法實現，同時又能合理設置高低錯落的建築群落。
平均層數不是最高層數！
住宅建築平均層數：一定用地範圍內，住宅建築總面積與住宅建築基底總面積的比值所得的層數。
希望各地規劃部門不要一刀切限定層數，避免一刀切的天際線。
15分鐘生活圈平均層數為4~18層，容積率為0.8~1.5；
10分鐘生活圈平均層數為1~18層，容積率為0.8~1.8。
5分鐘生活圈平均層數：
1~3層時，容積率為0.7~0.9；
4~6層時，容積率為0.8~1.2；
7~9層時，容積率為1.2~1.6；
10~18層時，容積率為1.4~2.0，
總體而言，今後5分鐘生活圈（即350畝左右地塊）的平均層數不會超過18層，容積率不會超過2.0。
居住街坊（即30~60畝地）地塊：
容積率1.0~3.1
平均層數1~26層
注意：住宅建築高度控制最大值80m
表4.0.2 居住街坊的用地與建築控制指標
▽中國建築氣候區劃圖▽
02
強化生活圈概念
生活圈理念是借鑑世界優秀城市規劃理念的成果，以人的步行時間作為設施分級配套的出發點，突出居民能夠在適宜的步行時間內滿足相應的生活服務需求，便於引導配套設施的合理佈局。
△新加坡TAMPINES（談濱尼）生活圈
△瑞典·斯德哥爾摩生活圈
《標準》以步行距離為各級“生活圈”分級依據：
表3.0.4 居住區分級控制規模
人的平均步行速度約為60米/分鐘，按《標準》內人均用地和總人數指標推算：
15分鐘生活圈≈3000~4500畝（200~300公頃）；
10分鐘生活圈≈1000畝（66.7公頃）；
5分鐘生活圈≈350畝（23公頃）；
居住街坊≈30~60畝（2~4公頃）。
解讀：
15分鐘生活圈大部分對應城市總體規劃設計階段；
10分鐘生活圈大部分對應城市控制性詳細規劃階段；
5分鐘生活圈和居住街坊對應大部分開發企業和設計師，應重點研究其配套設施和公共綠地和設置要求。
300m、500m、1000m生活圈分別對應不同等級的配套設施，既保證適宜的步行到達時間，又保證合理人口支撐規模，以教育設施為例，幼兒園、小學、中學（分別對應300m、500m、1000m服務半徑），剛好與生活圈要求符合，所以5分鐘配幼兒園、10分鐘配小學、15分鐘配中學。
03
用地面積計算
《城市居住區規劃標準》附錄A.0.1 居住區用地面積應包括住宅用地、配套設施用地、公共綠地和城市道路用地，其計算方法應符合下列規定：
1 居住區範圍內與居住功能不相關的其他用地以及本居住區配套設施以外的其他公共服務設施用地，不應計入居住區用地；
2 當週界為自然分界線時，居住區用地範圍應算至用地邊界；
3 當週界為城市快速或高速路時，居住區用地邊界應算至道路紅線或其防護綠地邊界。快速路或高速路及其防護綠地不應計入居住區用地；
4 當週界為城市幹路或支路時，各級生活圈的居住區用地範圍應算至道路中心線；
5 居住街坊用地範圍應算至周界道路紅線，且不含城市道路；
6 當與其他用地相鄰時，居住區用地範圍應算至用地邊界；
7 當住宅用地與配套設施（不含便民服務設施）用地混合時，其用地面積應按住宅和配套設施的地上建築面積佔該幢建築總建築面積的比率分攤計算，並應分別計入住宅用地和配套設施用地。
解讀：
①巨大變化：各級生活圈的用地範圍應算至道路中心線（不含城市快速路或高速路）；
②居住街坊仍算至周界道路紅線；
③這樣就可以理解生活圈和居住街坊之間容積率有落差的原因。
△生活圈居住用地範圍
△居住街坊用地範圍
04
低層及多層社區建築密度和綠化率降低了要求
《城市居住區規劃標準》4.0.3 當住宅建築採用低層或多層高密度佈局形式時，居住街坊用地與建築控制指標應符合表4.0.3的規定。
表4.0.3 低層或多層高密度居住街坊用地與建築控制指標
注：1 住宅用地容積率是居住街坊內，住宅建築及其便民服務設施地上建築面積之和與住宅用地總面積的比值；
2 建築密度是居住街坊內，住宅建築及其便民服務設施建築基底面積與該居住街坊用地面積的比率（%）；
3 綠地率是居住街坊內綠地面積之和與該居住街坊用地面積的比率（%）。
解讀：針對高密度居住街坊大幅增加建築密度最大值，低層為42%、47%、50%，多層為32%、38%、42%，而綠化率降低要求為低層25%、23%、20%，多層28%、28%、25%。
此條規定為合院、聯排、洋房等產品的落地提供了技術保障。
05
5分鐘生活圈、居住街坊的配套要求
1
五分鐘生活圈配套設施
《城市居住區規劃標準》B.0.2 五分鐘生活圈居住區配套設施應符合表B.0.2的設置規定。
表B.0.2 五分鐘生活圈居住區配套設施設置規定
注：1 ▲為應配建的項目；△為根據實際情況按需配建的項目；
2 在國家確定的一、二類人防重點城市，應按人防有關規定配建防空地下室。
《城市居住區規劃標準》附錄C.0.2 五分鐘生活圈居住區配套設施規劃建設應符合表C.0.2的規定
表C.0.2 五分鐘生活圈居住區配套設施規劃建設要求
注：1 加*的配套設施，其建築面積與用地面積規模應滿足國家相關規劃和建設標準的有關規定；
2 承擔應急避難功能的配套設施，應滿足國家有關應急避難場所的規定。
解讀：
①配套設施用地指標約2000㎡/千人（即2㎡/人），建築面積約1500㎡/千人（即1.5㎡/人）；
②需獨立佔地的設施：幼兒園、生活垃圾收集站、運動及活動場地，其餘可聯合建設包括託老所。
③配套設施屬不可出售面積，按中間值估算：
社區服務站800㎡
文化活動站700㎡
幼兒園3800㎡
託老所550㎡
衛生服務站200㎡
公廁50㎡
合計：6100㎡
2
居住街坊配套設施
《城市居住區規劃標準》B.0.3 居住街坊配套設施應符合表B.0.3的設置規定。
表B.0.3 居住街坊配套設施設置規定
注：1 ▲為應配建的項目；△為根據實際情況按需配建的項目；
2 在國家確定的一、二類人防重點城市，應按人防有關規定配建防空地下室。
《城市居住區規劃標準》附錄C.0.3 居住街坊配套設施規劃建設應符合表C.0.3的規定。
表C.0.3 居住街坊配套設施規劃建設控制要求
注：加*的配套設施，其建築面積與用地面積規模應滿足國家相關規劃標準有關規定。
解讀：
①用地指標約100㎡/千人（即0.1㎡/人），建築面積約85㎡/千人（即0.085㎡/人）；
②以60畝（2.0公頃）地容積率2.0的居住街坊為例，地上建築面積為4.0萬㎡，物業管理用房約為4.0×2‰=80㎡；
③很多地區規定有3‰的物業經營用房，以上例計算則為120㎡。
表中便利店如不可銷售，似乎可以視為此類用房。
06
強調配套設施
《城市居住區規劃標準》5.0.3 配套設施用地及建築面積控制指標，應按照居住區分級對應的居住人口規模進行控制，並應符合表5.0.3的規定。
表5.0.3配套設施控制指標（㎡/千人）
注：1 十五分鐘生活圈居住區指標不含十分鐘生活圈居住區指標，十分鐘生活圈居住區指標不含五分鐘生活圈居住區指標，五分鐘生活圈居住區指標不含居住街坊指標。
2 配套設施用地應含與居住區分級對應的居民室外活動場所用地；未含高中用地、市政公用設施用地，市政公用設施應根據專業規劃確定。
解讀：
①必須注意的是：千人指標是疊加計算的，所以綜合下來大規模居住區需分級配建配套設施；
②一般開發商遇到的是五分鐘生活圈和居住街坊的配建，大規模居住區的配建在上位規劃中會有規劃。
07
屋頂綠化可計入綠地面積
《城市居住區規劃標準》附錄A.0.2 居住街坊內綠地面積的計算方法應符合下列規定：
1 滿足當地植樹綠化覆土要求的屋頂綠地可計入綠地。綠地面積計算方法應符合所在城市綠地管理的有關規定。
2 當綠地邊界與城市道路臨接時，應算至道路紅線；當與居住街坊附屬道路臨接時，應算至路面邊緣；當與建築物臨接時，應算至距房屋牆腳1.0m處；當與圍牆、院牆臨接時，應算至牆腳。
3 當集中綠地與城市道路臨接時，應算至道路紅線；當與居住街坊附屬道路臨接時，應算至距路面邊緣1.0m處；當與建築物臨接時，應算至距房屋牆腳1.5m處。
△綠地面積計算範圍示意圖
解讀：
①取消了原規範綠地率不低於30%（舊區25%）的硬性規定；
②明確了滿足覆土要求的屋頂綠地可計入綠地。計算方法由各地掌握。
08
公共綠地、集中綠地需疊加計算
《城市居住區規劃標準》4.0.4 新建各級生活圈居住區應配套規劃建設公共綠地，並應集中設置具有一定規模，且能開展休閒、體育活動的居住區公園；公共綠地控制指標應符合表4.0.4的規定。
表4.0.4 公共綠地控制指標
注：居住區公園中應設置10%～15%的體育活動場地。
解讀：規定了15分鐘、10分鐘、5分鐘生活圈公共綠地的人均面積、最小面積及最小寬度，規定應在公園內設置10%~15%的體育活動場地（足球、藍球場）。
必須注意的一點：人均綠地面積是疊加計算的，15分鐘人均2.0㎡，10分鐘1.0㎡，5分鐘1.0㎡，居住街坊0.5㎡，需疊加，即15分鐘生活圈的人均綠地面積最終需達到4.5㎡，這一點值得開發商整體開發時注意。
《城市居住區規劃標準》4.0.7 居住街坊內集中綠地的規劃建設，應符合下列規定：
1 新區建設不應低於0.5m²/人，舊區改建不應低於0.35m²/人；
2 寬度不應小於8m；
3 在標準的建築日照陰影線範圍之外的綠地面積不應少於1/3，其中應設置老年人、兒童活動場地。
解讀：此條為黑體加粗條文，須高度重視，尤其是要求1/3以上面積在日照陰影線之外。
其他變化
1
住宅間距
《城市居住區規劃標準》4.0.9 住宅建築的間距應符合表4.0.9的規定；對特定情況，還應符合下列規定：
1 老年人居住建築日照標準不應低於冬至日日照時數2h；
2 在原設計建築外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低，既有住宅建築進行無障礙改造加裝電梯除外；
3 舊區改建項目內新建住宅建築日照標準不應低於大寒日日照時數1h。
表4.0.9 住宅建築日照標準
注：底層窗臺面是指距室內地坪0.9m高的外牆位置
解讀：
①取消了原規範對住宅側面間距的控制要求；
②取消了原規範對衛生因素影響的說法；
③為加裝電梯的日照問題提供了依據；
④仍然保留舊區改造大寒日1小時日照要求。
2
停車場（庫）
《城市居住區規劃標準》5.0.6 居住區應配套設置居民機動車和非機動車停車場（庫），並應符合下列規定：
1 機動車停車應根據當地機動化發展水平、居住區所處區位、用地及公共交通條件綜合確定，並應符合所在地城市規劃的有關規定；
2 地上停車位應優先考慮設置多層停車庫或機械式停車設施，地面停車位數量不宜超過住宅總套數的10%；
3 機動車停車場（庫）應設置無障礙機動車位，並應為老年人、殘疾人專用車等新型交通工具和輔助工具留有必要的發展餘地；
4 非機動車停車場（庫）應設置在方便居民使用的位置；
5 居住街坊應配置臨時停車位；
6 新建居住區配建機動車停車位應具備充電基礎設施安裝條件。
解讀：
①地面停車優先考慮多層停車庫或機械式停車，但未說明機械式停車怎麼計容；
②地面停車率不宜超10%；
③居住街坊應設臨時停車位，但未說明比例及個數。
3
道路部分有五個要點
1、“小街區，密路網”城市道路間距不應超過300m，請注意是不應！
（請問中學、小學怎麼辦？）
2 、兩側集中佈局配套設施的道路，應形成尺度宜人的生活性街道。
（很多地方不允許樓間設商業，甚至不允許住宅下設商業，宜人街道成為泡影。）
3、居住街坊至少有兩個車行出入口連接城市道路。
4、人行出入口間距不宜超過200m。
（原規範為80m，實際使用時沒辦法執行，屬腦殘型規定。）
5、小區內道路距建築距離：有出入口主牆面2.5m，山牆1.5m，圍牆1.5m。
（實際工程中圍牆部分不易滿足）
4
居住環境有兩個要點
1、場地的鋪裝，在符合功能要求下應滿足透水性要求；
2、明確老年人及兒童活動場地、住宅建築出入口等公共區域應設置夜間照明。
解讀：
部分地區要求規劃時設置黨群活動室，因此需要提前落實。
新版《居住區規劃設計標準》實施後，原有的居住區經濟指標將無法滿足標準要求，比如平均層數、限制高度、人均公共綠地面積等等無法清晰體現。
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