03.08 海外置业,收益高风险也不小

泰国这几年买房格外火热。和东西方关系都不错,不说两面吃香吧,至少互有制衡。再加上一带一路和克拉运河,以及正在建的中泰高铁,待完工后直接能从昆明坐高铁去曼谷,估计又能带动一波就业和经济。

海外置业,收益高风险也不小


当然,最主要的还是便宜。早前年的时候,一套精装修的3/40平米的studio,100多万人民币就能拿到,还能贷款。

增值空间也不错。曼谷的公寓价格在过去三十年里涨幅达到了1000%。

我朋友16年底在曼谷BTS Ekkamai附近买的3.6w人民币每平米拿下的房,现在已经涨到了4.6w人民币左右。

海外置业,收益高风险也不小


当然和泰铢升值也有关系,她买的时候一元人民币能换5泰铢左右,现在只能换4.6泰铢。人民币贬值,房价还在涨,尤其新房报价,一天一个价,市核心区都差不多涨到了5-6w人民币每平米了。


泰国经济发展也不错。近几年GDP增速都维持在3-4的水平,虽说没有断崖式递增,但是能保持稳定持续发展一直上行也可见其城市潜力了。

再看人口流入,就中国前往泰国的常住人口已经多达850万了,占泰国总人口的12%。此外,泰国的医疗水平处于世界水平,资源完全对外来人口开放,费用却透明又便宜。好比1/2冠状动脉手术,在泰国就只需要约3w,在美国需要约29w,10倍的差异。

教育资源是兴起关键,在哪里都是稀缺。但是泰国因为国际人士颇多的原因,国际学校起步的也早,从幼儿园到高中,每年6w-10w+不等,比起国内的国际学校,可以说价格相当便宜了。

我身边就有朋友在物色泰国国际学校,准备带孩子过去陪读,让他从小接受多语教育。更别说还有谷歌、阿里、微软、苹果、亚马逊等世界500强企业的入驻。风景环境不错,经济发展也持续稳定,市场前景大,教育和医疗表现又好,人口流入不断,房价和租金自然有上涨空间

虽说大环境比不上欧美,但是优点也不少:

1.无公摊,按实际使用面积算

公摊面积真是国内买房最大的恨,写着100平米,最后到手除去楼梯走道、电梯等,就剩下70多的也不在少数。

2.永久产权,没有遗产税,过户费很低

外国人在泰国买别墅受限,除非你和4个泰籍在泰国合开公司,占股还不能超过49%… 用公司名义购买才行。

太麻烦,所以大部分中国人买的都是公寓,基本都是永久产权,没遗产税,买卖双方各缴1%过户费即可。

但是公寓也有限制,一个项目只有49%的公寓能卖给外国人,如果五年内卖房的话,还要补缴3.3%的特别营业税。就是防止你炒房。

3.租售比高

扣除各种手续费,曼谷租金回报年化大概在5%-6%左右,普吉岛有6%-10%,而国内一线城市的租金回报率大约只有1.5%-3%…

当然,前提是你能租出去。

4.没有门槛

落地签、工作签、养老签证都能过去买房,很方便。


泰国买房首选曼谷。都说有人的地方才有发展,曼谷的人口流动多为:国内涌入、外来人口定居、赴泰旅游,可以说泰国80%的富人都在曼谷。就看GDP,曼谷就占了泰国近一半。

17年上半年泰国买房还可以贷款,利率在5%-6%左右,但是现在国家不允许,自然就不能再贷了。

倒是也还有贷款的路子,但是利率比较高,很不划算,我也就不说了。

现在买期房的比较多,相当于分期,首付25%-30%,交房的时候再付尾款,付款周期拉长了几年,压力倒是也不大。

但凡买房,一定要看地段。曼谷也一样,想选一个好的房产投资,最简单就是沿着地铁线、天铁线来选。


东南亚房价一大特性都是波动较大,所以要买的话尽量别买中低端楼盘,选临近地铁交通商场,人口流量大,有发展潜力的地段。好的地段、好的项目,好的开发商,将永远是好的。


当然,海外置业分享也是巨大的,风险值得尤其引起注意。泰国房产一大问题就是接盘问题,尤其是中国早前进去炒楼花的那批,几乎把楼盘都炒臭了,烂尾楼的也不少。

海外置业,收益高风险也不小


一直说置业先谈政,尤其是海外置业,和政策息息相关。泰国4月开始,将针对本地人,二套房购买者的贷款额度,从9成缩小到8成;3套房贷款额度,从7.5-8,降至7成。

首付压力增加,肯定会打击当地人买房积极性,一定程度上影响房产市场。所以去年第四季度交易量达到了去年全年最高,好比曼谷,成交额比2017年第四季度上升了将近四成……

但是从另一个角度来看:

泰国政府出面抑制本土的需求,开发商急于出售不就会给外国人一些优惠了吗?所以,对我们来说也是一个机会。以及,暂定于3.24举行的大选,与经济政策可以说是息息相关。

不过泰国楼市也确实比较抗跌, 之前08金融危机、14政变、17大选也都没大跌过。

总结一下:如果是想进去接盘炒一波就撤的,我劝你们再深思一下,别进去高位接盘。走长期投资的倒是可以关注一下房产实时动态,好地段的二手房也是一个机会。最后要重点注意一点,跨国买房,切勿跟风,一定要实地考察,了解清楚,别听人忽悠。


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