銥星導讀

購物中心“最底層”正在成為價值高地！​

在城市空間已趨於飽和的存量時代，地下商業空間的價值挖掘正受到更多重視。而各大城市軌道交通的不斷完善，也給地下空間開發帶來政策支持和發展機遇。 近兩年來，購物中心地下空間開始成為存量改造的重點，其能貢獻的租金價值也有上升態勢。 那麼，購物中心的地下商業空間怎樣做出新“高度”？其發展變化展現出哪些趨勢？

首店街區、情景再造、極致差異……

“最底層”正在成為價值高地

縱觀世界範圍內人口密度大、用地緊張的都市，如倫敦、新加坡等，其地下空間的商業價值都得到了極為充分的發揮。 近年來，我國的地下商業也出現了變化。城市用地緊張導致商業向地下延伸，軌交商業也在交通的蓬勃建設下為城市商業格局帶來改變。 購物中心地下空間通常擁有與之接駁的交通樞紐或戶外廣場，因此成為了一個主要流量入口，其租金貢獻甚至有超越首層的現象。

那麼，地下空間怎樣開發更科學？客流大、坪效高的購物中心B1層是什麼樣？

● 新加坡 VivoCity 關鍵詞：首店街區

2018年，新加坡體量最大的購物中心 VivoCity 的地下部分經過改造重新開業。此次改造在B1層延伸出了一個佔地3000平米的商業空間，並引入了10餘家運動品牌，其中包括了運動品牌 New Era 的新加坡首個旗艦店、 首個FILA megastore 等。 改造後，B1層新增了一部直梯，與地鐵和B2停車層之間的銜接變得更為順暢，承接駕車前來的客流。B1層的新增區域，是原本商業體的內容補充，其價值也圍繞著品牌給消費者帶來的價值而產生。

案例小結：

Vivocity 的地下調改思路是打造品牌街區，利用“首店品牌力”吸引客流，本質上是用優質的商業內容為消費者提供足夠有吸引力的品牌集群。

● 曼谷 Siam Paragon 關鍵詞：極致差異化

曼谷高端購物中心 Siam Paragon 的B1層入駐了東南亞最大的海洋館，與 Dubai Mall 中的海洋館類似，其在購物中心裡是引流的強目的型休閒娛樂業態。 與 Siam Paragon 相鄰的是曼谷另一高端購物中心 Siam Discovery，海底世界的存在賦予了 Siam Paragon 鮮明的主題意味。

案例小結：

Siam Paragon 的地下商業思路，是用商業的趣味性來強調極致的差異化，這一地下商業區域，也是其與周邊競品進行競爭的關鍵。

● 曼谷 Megabangna 關鍵詞：空間突破

Megabangna 在改造後向綠色商業靠攏，其內部形成了一個穩定的“生態圈”，自然景觀使之成為一個名副其實的“山谷”。 其外部的下沉廣場直通B1層，地下空間實際上處於半開放狀態，加之玻璃穹頂使自然光完全攝入，其地下空間不僅沒有封閉感，反而有置身戶外的感覺。

案例小結：

半開放的下沉式設計重點解決地下空間的物理問題，增加一種人流導入方式，同時消解人們在地下的遊逛壓抑感，較大限度地突破了地下商業的客觀條件限制。

● 曼谷 Central Embassy、上海K11 關鍵詞：情景再造

位於泰國曼谷的 Central Embassy 是一座頂級商業綜合體，其購物中心為當地最為高端的商業場所之一。在B1層，Central Embassy 打造了一個美食廣場 EATHAI，集合了泰國傳統小吃及泰國家常菜，並將烹飪食材如時令蔬菜水果、調料、熟食等彙集成零售區域，展示了泰國飲食文化概貌。

與其他地下常見的餐飲不同， Central Embassy 沒有雜亂之感，各餐飲商戶的表現形式也不同，有餐廳，也有“小推車”式的路邊美食情景。

今年經過重新改造的上海K11也有類似之處。其B1層的美麗物·境集合了時尚與美妝業態，此次改造進行了整體重裝。初代的美麗物·境以教堂設計風格為主，此次改造弱化了主題，將重點放在突出現代與明亮，適配時尚美妝品牌。 其B2層的新鮮食·集匯聚了15家餐飲品牌，以及蔬果、生鮮及健康食品零售區域。總體來說，K11新鮮食·集專注健康與新鮮，是商業地下空間的餐飲升級表現。

案例小結：

餐飲主題在購物中心地下商業空間最常見。地下的小餐飲商鋪盈利能力強，對於購物中心來說是高租金貢獻的商戶。以上兩個項目對地下美食街區的情景再造，都在強調開放、明亮，化解地下空間的沉悶，最大限度地展示商業內容，這也是餐飲業態的一大趨勢。

地下商業正在呈現哪些趨勢？

縱觀以上深受消費者喜愛的購物中心案例，我們可以發現，好的地下商業，無一不在挖掘空間價值、規避空間缺陷和解決地下商業引流難的痛點。從這些案例裡，我們也可以觀察出兩類地下商業的趨勢：

➤ 為地下商業優先配置商業“風潮”內容

VivoCity 將首店集群放置在地下，本質是將商業領域的潮流話題向地下空間填充。地下空間對引流的需要十分強烈，而首店的吸引力足夠強烈。

國內商業體也有類似做法，如國內商業領域逐漸重視的“夜經濟”。擁有熱鬧夜生活的商業體如合生匯，即把夜間開放的餐飲街區放置在地下，發揮其強引流作用，同時還可照顧到夜經濟的時段特殊性，可與地上分開運營。

➤ 設計主導向內容主導轉變，避免“逛後不願再逛”

在當前，打造主題區域成為盤活空間的常用做法。 在曼谷 Central Embassy 和上海K11案例中，我們都可看到小而美的地下餐飲主題街區。

可以看出的是，這兩個案例中，地下空間的設計在視覺上舒適精緻，沒有打著主題的旗號做一系列裝修設計，然後把餐飲商戶“生硬置入”。 對於這一類主題街區來說，過於強調設計和裝修的主題性，讓遊逛商業變成“美陳參觀”，反而不利於內容的持續打造，且容易給消費者帶來審美疲勞，產生“逛過後不願再逛”的感覺。 因此，從引流角度看，情景和內容的結合應該更加被注重，將設計主導變為情景主導，圍繞商業內容進行。

➤ 地下空間戶外化，從根本上打破物理限制

在國內，地下空間不僅因消防等安全因素而對可承載的業態有所限制，其本身層高也較低，空間會給人封閉感。 人類在相對幽閉的空間裡會產生兩種不同的心理狀態：一種是感到安全，能自由行事，一種是感到壓迫、焦慮和不安。

從遊逛體驗方面講，好的購物中心負一層，主要解決人在封閉空間中的壓抑感問題。在層高較矮的情況下，Megabangna 以下沉廣場為優勢，結合採光、綠植等，將地下空間的劣勢全部去除。

對於沒有下沉廣場的物業來說，這一思路同樣值得借鑑，即“地下空間戶外化”：通過打造自然景觀弱化人對封閉空間的感受，是未來地下商業設計趨勢之一。

整體來說，商用物業均有自然、綠色的設計趨勢，當下常用的玻璃穹頂就是表現形式之一。這種趨勢在地下空間的滲透已然開始，也是人們對貼近自然需求的映射。

小結

地下商業概念起源於英國，在國內的發展還較晚。目前可以發現，在東亞國家如日本，東南亞國家如泰國、新加坡等，地下商業已經發展得如火如荼。 國內城市在商業空間上與這些國家展現出的趨同，會進一步推進地下商業的演化。屆時，我們將會在內容與空間設計上，迎來另一個商業價值高地。