2019年宏觀經濟的不確定性進一步影響商業地產發展，經濟持續放緩，中美貿易環境已重塑市場格局，華北區商業地產市場挑戰重重。
仲量聯行最新研究報告《 》通過盤點2019年華北區四個城市的商業地產市場發展指出，2019年北京市場有多個指標達到十年來的低位；天津、青島、瀋陽面臨需求減弱和空置率上升。2020年市場即將迎來更多挑戰，成為華北區商業地產各方轉型的關鍵期。“儘管大環境較為複雜，2019年華北區商業地產依然顯示出了市場亮點。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示：“北京投資市場熱度攀升，大宗投資成交總額創下新高。與此同時，天津、青島和瀋陽仍有市場領先的頭部項目表現強勁，各個市場中仍存在增長機遇。”
北京：市場遇冷難阻投資熱情，有限供應驅動市場增長
2019年，北京商業地產市場整體趨緩，辦公樓市場尤甚，市場需求十年來首次明顯放緩。在甲級辦公樓市場中，2019年全年淨吸納量較2018年同比下降32％；與此同時，全市空置率從2018年底的6.0％增至11.3％，達到自2010年以來的最高水平。從整體辦公樓市場來看，2019年進入調整期。
零售市場方面，縱觀2019年，雖然銷售表現有所下滑，但租金仍平穩增長。年底前，經濟波動對該市場影響的滯後效應顯現，商業租賃需求持續放緩引發業主壓力增加。
工業地產市場2019年表現最佳，黃金地段的需求保持穩定，有限的供應推動租金繼續強勢增長。
在市場大環境遇冷的情況下，未來供應受限的市場環境仍然推動了投資市場爆發式增長。2019年大宗成交總額錄得近800億元人民幣，較2018年成交額翻了一倍。辦公樓物業仍為最受歡迎的資產類別，成交金額約佔2019年成交總額的70％。
“大環境的不確定性並沒有影響投資者對北京商業地產前景的信心。”仲量聯行華北區研究部總監米陽表示：“2020年將是市場尋求解決方案和潛在增長機會的關鍵時期。而進入調整期也有利於市場進一步補齊短板，為長期增長奠定基礎。”
天津：高供應、高空置影響增速放緩，頭部項目表現亮眼
2019年在經濟放緩和巨大供應量的挑戰下，天津商業地產市場租金增長空間受限，辦公樓和工業市場尤為明顯。但儘管下行壓力顯著，作為全國辦公樓空置率最高的市場之一，2019年天津全市需求仍保持增長，淨吸納量創下自2005年以來的最高水平（超過23萬平方米），甲級辦公樓市場已出租面積在過去十年增長了6倍以上。不僅如此，經營表現優異的頭部項目依然能為業主帶來良好的租金收益。
隨著經濟不確定性延續至2020年，各區域地方政府將出臺更多政策支持市場應對高空置局面，市場領先項目仍將保持發展勢頭，項目層面依然可期。與此同時，投資者也應謹慎研究，捕捉優質資產和投資機會。
青島：資產市場承壓，增長更趨謹慎
2019年宏觀經濟因素不穩定為青島商業地產不同物業市場資產表現帶來壓力，但整體淨吸納量處於正值，表明各物業市場仍有需求增長的驅動因素。其中，甲級辦公樓市場新增供應持續放量，專業服務類企業租賃需求穩步上升；零售地產方面，郊區商業正在顯現巨大的發展空間，成為品牌拓展的必爭之地；工業地產領域，零售消費需求穩定增長鞏固了物流倉儲核心區域項目的資產表現。
2020年，受市場多方對經濟展望的悲觀情緒影響，青島商業地產整體需求增長將更趨謹慎。預計甲級辦公市場租金水平將在明年達到5%左右的同比降幅後觸底，並維持低位運行；零售商業重心進一步下沉推動郊區零售市場快速發展，核心城區商圈以業態調整為主；工業地產市場格局重構，臨空經濟區及即墨大信鎮附近未來或將成為新興物流倉儲市場。
瀋陽：市場博弈加劇，產業優化升級帶來新動能
受整體經濟運營呈現不確定因素與驅動因素並存的持續影響，2019年瀋陽商業地產新增需求趨緊，市場預期降溫。優質辦公樓市場新增供應持續放量，推升空置率至三年來新高；傳統零售業態受到線上零售衝擊，市場表現與全市消費品市場增長趨勢相悖。儘管如此，市場在過去十年仍保持增長態勢。成熟開發商的物業項目整體表現優於市場平均水平，資產表現保持上揚趨勢。
2020年，在謹慎企穩的經濟形勢下，瀋陽商業地產市場將繼續面臨挑戰。企業發展策略趨於審慎，市場新增需求或將被抑制。但城市戰略性的產業轉型升級、城市化進程的深入和高新技術企業數量的增長，也將帶動瀋陽優質辦公樓市場需求增長、推動優質零售物業市場格局調整，為城市商業地產帶來發展新動能。
“總體而言，在增速放緩的壓力下，華北區主要城市仍能看到各自的市場增長點，” 仲量聯行華北區研究部總監米陽 總結道：“逆勢前行還將繼續，面對轉型關鍵期，市場各方應積極調整策略、不斷創新、提升服務品質，從而在競爭中取得先機。”
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