还有8天，2017年即将走向结束。
这一年，郑州楼市可谓是让人印象深刻，在坚定“房子是用来住的而不是用来炒的”国家定位大背景下，作为热点城市之一的郑州无疑是重点“关怀”对象，各项限购、限贷、限售、限价等措施接连出台，郑州迎来房地产调控史上最严限购令。那么，这一年郑州楼市具体有什么变化？房价是涨了还是跌了？2018年郑州楼市又将会走向何方。让我们一起通过郑州楼市十大关键词来回顾一下2017年的楼市，畅想2018年郑州楼市方向。
关键词一：调控升级
自3月17日补缴社保、个人所得税不再作为购房有效凭证，到5月3日凌晨，郑州限购再次升级，扩大限购范围，二套房贷首付比例上浮至60%，随后，郑州各银行纷纷取消9折房贷利率，部分银行贷款利率上浮，直到近期大部分银行已上浮至20%，调控力度相当压力，郑州楼市降温明显。
目前郑州的调控政策包括“限购、限贷、限售、限签、限价”。大范围、高强度的楼市调控，有效遏制了房价上涨的势头，据统计，今年4月份之后，郑州新房成交均价涨幅明显回调，二手房成交量价齐跌，某种程度上来说调控是一把双刃剑，即挤出了房产泡沫、打击了投机炒房行为，抑制了房价的过分上涨；也在一定程度上抬高了买房的准入门槛，误伤了不少刚需。
种种迹象表明郑州楼市的本轮政策调控，短时间内并没有任何松动的意思，2018年楼市调控余波将会持续，限购政策很有可能会再维持在一年以上。随着2017年的楼市调整，房子的投资属性正在弱化，将逐步回归“居住”属性。
关键词二：利率上浮
5月起实施的调控新政中，最明显的变化就是“二套房贷”的最低首付比例提高至六成，而且“二套”的认定标准是“认房又认贷”。紧接着，多家银行陆续大幅压缩房贷业务，对首套房和二套房贷款利率都进行了上浮。
截至目前，郑州市所有银行都取消了首套房优惠利率，利率基本上浮15%至30%。首套房利率一般执行基准利率的1.2倍，二套房房贷利率上浮30%，个别银行已停贷。12月份，受银行额度限制全国各大银行的放款速度持续下降。
房贷利率的上调，使得原本高额的首付和贷款压力更“雪上加霜”。以30年为还款期限，按照贷款100万来计算，若执行基准利率4.9%，购房者需要支付91.06万的利息；而若执行上浮利率5.88%，购房者需要支付113.07万利息。利率的上浮就意味着，购房者总共多支付近22万的利息，平均下来，每个月需要多支付约610元。
预计，伴随着楼市稳定的主旋律，2018年的房贷利率将会持续保持上浮的势态，不会有本质性的变化。不过，从目前市场反应来看，首套房房贷利率短期内不会再有太大浮动。
关键词三：全款买房
郑州的“全款买房”现象最初始于白沙片区的融创美盛象湖壹号，3分钟内几乎清盘，最低9200元/㎡；惠济北区的和昌林与城则将其推向高潮，一分钟抢完，最低9500元/㎡。11月8日，昆仑望岳开盘，全款的先选，接着60%选房，30%最后选房，均价14000元/㎡开盘即售罄。而此前，白沙片区的楼盘在1.3万元/㎡左右，惠济北区的楼盘高层均价在1.6万元/㎡左右。
自此，乃至今日仍有部分楼盘在开盘的时候会推行全款优先选房的这一举动。接下来，民间俚语“全款往里走，贷款别堵门口，公积金的把共享单车挪走”也传遍了郑州城。
楼市遇冷，不少开发商已经开始实行低价走量手段，以此促进回款，其中还不乏一些大品牌开发商。由此可见，2017年下半年的郑州楼市可谓是房价稳定、开发商“良心价”频出，对于刚需来说还是一个上车的好机会。而无疑的是，全款买房优先的营销手段将是2018年郑州楼市的主旋律，毕竟2018年调控政策不放开，对于开发商来说尽快回款还是很重要的。
关键词四：房地产税
房地产税已经不止一次被提上日程，而房地产税也被认为是打压房价的重要手段。近期，财政部部长肖捷还表示，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
实际上，关于房地产税征收对楼市的影响，一直都存在争议。而且从重庆、上海两个试点来看，房地产税对房地产市场影响并不大。但是不可否认，未来房地产税出台会在一定程度上影响房价，需要综合土地制度、住房制度、投融资制度等多方面长效制度的建立来调节市场。
可以预见的是，房地产税一旦征收，将成为地方政府可持续的收入来源，地方财政对卖地收入的依赖将明显减小，而这对于当前火热的土地市场将起到平抑的作用，对于高起的房价或将有所缓解。尽管对于房地产税的征收细节还没有透露，但2018年房地产税或将迈出坚实的第一步，未来，房地产税的征收很有可能是从一二线城市率性开征。
关键词五：房价稳定
从国家统计发布的数据来看，11月份郑州新建商品住宅价格同比上涨0.5%，新建商品住宅价格环比下降0.1%。也就说，与去年11月相比郑州新建商品住宅价格涨了0.5%，与2017年10月相比新建商品住宅价格下降了0.1%。
同时，不管是自媒体平台，还是官方媒体的报道，显而易见，2017年整体而言，郑州市场上投资客明显减少，房价相对稳定，部分区域出现小幅度下跌，土地市场明显降温。目前郑州新房均价约13124元/㎡，二手房均价约14498元/㎡。
而房价之所以表现稳定，不言而喻，调控政策起到极大作用，高杠杆买房被抑制住，郑州楼市出现降温信号。不过房价微调或许是事实，但房地产的健康平稳发展，是不允许房价过分下降的，不难预见，2018年郑州依然会处于横盘期，不管是二手房还是新房，价格上不会有太大的波动，个别区域以及急需回款的开发商可能有给出有诱惑力的价格。
关键词六：长效机制
“加快房地产长效机制建设”几乎是贯穿2017年一整年的楼市关键词。
从2016年12月的中央经济工作会议提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，到今年3月份政府工作报告指出加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，再到10月份，国家统计局局长宁吉喆在新闻发布会上透露，“房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。”，直到12月，中共中央政治局召开重要会议，提出，“加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。”
从2017年的文件和会议来看，国家一直在强调建立长效机制，给市场传达的信息是：此轮调控绝非过去十几年调控的又一个轮回，而是调控与改革共同发力。房地产税、租赁同权、租购并举等都是建立长效机制的一部分。目前，各地逐渐开始尝试和探索，将势必是一个漫长的过程。2018年长效机制将会有更多的举措出台，对于房地产市场的健康平稳发展百利而无一害。
关键词七：成品房时代
8月23日，河南省住房和城乡建设厅等7部门联合印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》，明确我省成品住宅的建设目标：从2018年1月1日起，全省所有巿、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设。
对于不少购房者而言，“成品住宅”这个概念还有些陌生。实际上，成品住宅也就是“全装修住宅”。成品住房，有人叫好，自然也会有人看衰，因为成品房的价格一般高于同位置的毛坯房，可能会增加购房成本，优点是交房后，购房者不再需要进行大量的装修工作。但不管成品住宅到底怎样，毋庸置疑，成品住宅已是大势所趋。
未来成品住宅主要面临的问题就是开发商承诺的品质没装修的好。所以置业者在买房时，要尽量挑好品牌、大品牌开发商的房子，尤其是一些有成品住宅经验的开发商可作为优选。
关键词八：人才新政
郑州11月底发布“人才新政”。从生活补贴、落户和购房补贴方面给予大学生支持。对于国际级的领军人才，最高给予500万元奖励，提供超过300平方米的免租住房。对于引进的人才实行购房补贴，最高补助10万元。对于外地户籍的本科及以上毕业生，不用再提供社保或纳税证明，基本无购房门槛。
近日，一个关于郑州2018年城建投资项目计划的帖子火了，其中提到，为了解决高房价对人才引入的影响，建设人才公寓是郑州目前的主要方式，在2018年城建计划中，有8个公寓项目在列，总投资额71.06亿，2018年计划投资17.86亿，占比25.1%。
处于高速发展的郑州，需要更多高端人才的支撑，针对优秀人才的购房政策，无疑为楼市带来一大波主力军。然而今年郑州买房难度可见一斑，限购与利率上浮等政策限制了不少购房者，即便有了购房资格，资金压力以及贷款收紧将会成为年轻人买房路上巨大的考验。所以，2018，资格已有，还需努力挣房票！
关键词九：租赁同权
7月初，一则《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》下发，郑州成首批12个住房租赁试点城市；7月底，河南省住建厅印发《关于进一步推进郑州市住房租赁试点工作的意见》，郑州有望成为我省首个租购同权的城市。
所谓的租购同权，就是租房者与购房者开始享有在子女入学、税收等方面同等的公共服务权益，这在很大程度上消解了部分被动购房者的购买动机。租赁新政将逐渐引导人们从“居者有其屋”的观念，向“住有所居”进行转变。
一边严厉打击投机炒房，一边建设租赁市场，尽管现阶段，完全做到“租购同权”还不太现实，但这个词汇却让人们生活的城市变得更加有温度。在2018年，无论是租购并举还是租售同权，都还需要做很多事情，需要真正落实。
关键词十：一二手房倒挂
正常情况下，二手房价格与同地段周边新房价格相差不大，但在限购、限贷和限价的多重影响下，郑州市新房与二手房价格出现全面倒挂，部分区域相差三四千元。从成交量上来看，郑州新房市场上的开盘即清盘故事屡屡上演，但二手房成交量明显大幅下滑，尤其是一些没有明显价格优势、配套和规划不完善的区域，二手房销量遇冷、房价下滑，不少中介门店开始转型，把业务重点放在了新房销售上。
目前，郑州的房地产市场主要以刚需为主，二手房市场则侧重于改善客户，在2018年调控不放开的情况下，不少改善客户因资格和利率问题需求被抑制，所以二手房遇冷将是明年的常态。
总得来说，从2017年整体市场表现来看，目前，政策方向短期限购限价，长期有房地产税，租售同权等长效机制。未来的房地产市场不可能大起大落，房价微调是事实，但房地产的健康平稳发展，是不允许房价过分下降的，那是底线。
2018年的郑州楼市稳定是主旋律，横盘期可能会持续1—2年，但长期来看，房价上扬是大势所趋，毕竟在跑不赢的通胀面前，房价的基础型作用依旧存在，尤其是郑州作为人口大省的省会城市。
所以对于买房人来说，尤其是刚需，自己有需求该买就买房，不用过多担心市场的波动会影响你的出手，因为你是刚需，涨不涨价、降不降价跟你关系真的不大，关键是你得有个家，要不媳妇、丈母娘、孩子都不会“放过你”。不过，对刚需而言，值得庆幸的是，终于可以静下心来慢慢谨慎选择，选择一套自己最满意最合适的房子，当然，交通、品牌开发商、配套、好的地段则是买房置业永远不变的准则。
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