湖景資源一直以來都是雲南房地產開發商爭搶的主要景觀資源。

2016年前後，昆明樓市客戶構成發成根本性變化，以本地客戶為主的剛需型購房需求縮減至昆明樓市成交半數以下，而以外來客戶為主的旅居投資型購房需求一躍成為昆明樓市成交主力。面向以旅居、投資為主的購房需求，越來越多的房企通過整合山水景觀資源提升樓盤的競爭力和附加值。

滇池湖景成為最炙手可熱的自然景觀資源“金字招牌”。

外來購房者購買昆明房產的主要原因就是看中了昆明的環境，而昆明環境最好的區域就是環滇池區域。

受益於滇池北窄南寬的整體走勢，以及昆明市政府因北市區主城區無地可用人口需要疏散的政策需求，昆明南市區及更靠南的晉寧新區成為現階段房地產企業開發的主戰場。

以觀湖景資源相對有利的會展中心及三個半島等片區為例，目前已經駐紮了數十個湖景樓盤，以觀景滇池作為項目主打優勢宣傳的項目隨處可見，廣受市場追捧。產品主要以高端的別墅、洋房、小高層為主，高層住宅的戶型也多是大平層，主要面向的是高端客戶的改善型、旅居需求。

由於環滇池項目對滇池資源的直線距離敏感度極高，距離滇池越近、視野越好，價格越高，且這樣的優質資源一般都被房地產企業用來打造標杆樓盤。產品形態也與主城區的剛需型產品完全不同，價格少則三五百萬元、多則上千萬元。從價格來看，明顯並不在本地客戶可以承受的範圍內。

據瞭解，下半年將會有更多的品牌房地產商進駐環湖一帶，其中不乏恆大、綠地這樣的全國知名房地產領軍企業，對滇池湖景資源的爭奪將在下半年進入白熱化階段。

南市區一線湖景別墅價格逼近30000元/㎡

部分產品有價無市

湖景資源帶來的自然是房價的暴漲。

目前昆明房價整體處於“萬元階段”。根據中國房地產業協會中國房價行情網公佈的數據，7月昆明住宅新房平均房價為12026元/㎡，市區均價為12263元/㎡。主城五區房價水平總體與這組平均數據相差不大。

通過對最近昆明新入市的房源觀察可以發現，均價數據位於10000元/㎡-14000元/㎡區間內浮動。

綜合具體產品的區域、地段、物業類型、戶型、配套等因素的不同，昆明樓市新房整體房價均價水平一般在10000-20000之間，大部分新房房價已經超過13000元/㎡，低於10000元/㎡的新房已經屬於“鳳毛麟角”。

而位於環滇池區域、屬於湖景房的價格則高出不少。會展中心周邊部分一線湖景樓盤的部分產品均價已經直逼30000元/㎡。這些樓盤產品大多數為別墅、洋房或大平層產品，直線距離距滇池500-3000米。產品均價較高，面積又大，總價可高達上千萬元。

而北市區同一水準物業價格更高，而且“有價無市”。

儘管價格高企，但由於觀景資源極佳、資源稀缺，對改善、旅居及高淨值客戶的吸引力更強。較高的價格並未影響客戶的購買熱情，不少南市區的湖景別墅儘管價格居高不下卻依然“有價無市”。

用較高的價格選擇地段不錯、資源不錯的產品，還是用最高檔的價格換取最好的地段和最佳的觀景資源，客戶和市場已經給出了答案。

因環滇池富人區南移

晉寧等南市區觀湖資源爭奪加劇

目前昆明北市區、西市區均無地可用，人口密集度較高，這也給昆明的發展帶來了瓶頸。相較於東市區以發展工業為主的定位，“向南”自然成為昆明城區發展和人口稀釋遷移的方向。

跟隨這一遷移步伐的，昆明環滇池住宅產品也開始尋求向南發展，觀景住宅的發展重心從北市區變更為南市區也是必然結果。

一、北市區滇池沿岸成本太大。北市區滇池沿岸、即滇池海埂大壩附近是環滇池區域最早發展的區段，也是目前發展程度最高的區段。該片區目前已經形成了成熟的別墅區，無論是房價還是其他開發成本都非常高，加之目前已經無地可用，房地產市場發展潛力非常小。

二、市區南延是昆明整體政策。

在此前國務院批覆的《昆明市城市總體規劃(2011—2020年)》中，昆明的城市空間發展方向確定為“南延、北拓”，形成“一城三區”（主城區、呈貢新區、空港經濟區），即“1+2”多組團、生態穿插、有機聯繫的城市空間結構。“南延”是該項政策的重心。

所謂“南延”即城市空間及人口居住區按呈貢新區的方向向南延動。除了早已經被市場炒火的呈貢新區，去年晉寧撤縣設區，昆明又新添一區。從地圖上可以看到，未來昆明市中心將南延，北市區將由現在的城區向南擴展至會展中心及三個半島等片區一線，而呈貢、晉寧將組成新的南城區，和未來被城區組成新的昆明城市“雙極”。

更有學者認為，現在的北市區未來將成為郊區。

三、滇池最好的湖景資源在南部。北市區經過了多年的發展，商業氣息濃重，滇池湖景格局較小，成熟的城區建築分佈密集，影響自然環境和觀景視野，相對滇池南部、尤其是會展中心及三個半島以南的環滇池區域，自然景觀較為落後。

未來觀湖的“湖景房”將在滇池國際會展中心以南的區域扎堆。這一區域中不少區域因為保護滇池，從未開發過，自然環境更原生態、觀湖視野更佳。一旦開發，將成為富人別墅區的聚集地。大量房企已經開始在此圈地。

通過地圖可以發現，會展中心及三個半島以南環湖東側沿線包括寶豐溼地公園、呈貢滇池生態溼地公園、環湖東路撈魚河溼地公園、古滇精品溼地公園等多個溼地公園，而北市區東側環湖沿線只有海埂公園一處較為知名，資源容量明顯不在同一水平。

四、價格因素決定向南市場潛力更大。相比昆明平均房價，湖景景觀產品價格明顯更高。其中環湖東側中段及北段北市區超過30000元/㎡的價格明顯高於昆明樓市正常水平，屬於特殊情況下的特殊產品形態。其價格水平放在整個昆明市內明顯不具有參考性。

隨著昆明城區南延以及環湖南段區域的開發深入，將會有更多價格相對較低、景觀更好的高端住宅產品流入市場。這對於昆明整體樓市發展及有志於投資昆明房地產市場的投資者而言均為利好消息。

保護湖泊資源成為雲南共識

湖景資源已“可遇不可求”

可以預料到的是，湖景資源在未來必然成為十分稀缺的頂級房產配套資源。湖景屬於不可再生的稀缺資源，房企爭奪的只有不斷消耗殆盡的存量資源。昆明水資源豐富，但受到全國認可的、有旅居開發價值的湖泊只有九大湖——滇池、洱海、撫仙湖、瀘沽湖、程海、杞麓湖、異龍湖、星雲湖、陽宗海。

其中，滇池、洱海、撫仙湖因為交通較為便利、距離人群聚集區更近，所以房地產開發程度非常高。但隨著城市開發的不斷深入，雲南出現過較為嚴重的湖水水質汙染事件。近幾年為了保護雲南自然環境生態，包括昆明在內的多城均出臺了湖泊保護條例和限制開發的政策。

其中，以2017年初大理出臺的洱海整治措施最為嚴厲，措施規定洱海流域水生態保護區核心區內的餐飲客棧服務業一律暫停營業。堪稱嚴格的保護行動共有七項，合稱“洱海搶救保護七大行動”，地方政府行動決心可見一斑。整治行動時至今日仍未完全結束。無獨有偶，去年年中撫仙湖開始拆除環保紅線範圍內的別墅建築；同期麗江政府也採取了史上最嚴的瀘沽湖保護整治措施……

滇池的保護措施主要體現在“限流”上。早在2015年起，昆明就開始對滇池區域的可開發區域、開發強度和人口總量逐一作出嚴格限定。

在雲南整體限制環湖區域，尤其是溼地資源片區整體開發的環境下，已開發的、或未來能夠在環滇池優質湖景資源片區拿到土地的項目將會非常稀缺。即便能拿到近距離滇池湖邊土地，大概率也會像目前的會展中心片區一樣，大量項目密集扎堆，建築交錯、堆疊壘建，非常影響觀湖體驗。

而像七彩雲南•古滇名城這樣能圍1.6萬畝優質生態區開發旅居一體項目，甚至古滇溼地就在項目區域中的，未來在昆明極有可能成為“絕唱”。

但無論採取何種環保方式，湖景資源在未來都必然成為“可遇不可求”的配套資源。我們有理由相信，湖景資源將成為昆明未來高端住宅的標配，湖景的觀景體驗如何也將與房價的高低直接掛鉤。優質湖景住宅價格未來持續走高是大概率事件。

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最雲南一線湖景高性價比項目推薦

七彩雲南•古滇名城

總價236萬起

滇池黃金坡岸至美湖居小別墅

項目位置：雲南省昆明市環湖南路滇池南岸

項目定位：昆明市晉寧區

開發商：昆明七彩雲南古滇王國投資發展有限公司

產品：聯排別墅

交付標準：毛坯

容積率：＜1.0

綠化率：＞45%

產權：70年

面積：150-220㎡

十大核心賣點：

◆昆明乃世界春城花都，天氣常如二三月，花枝不斷四時春，年均氣溫16℃。

◆昆明處於全球最宜居緯度——北緯25°，臺北、邁阿密、迪拜、利雅得、蒙特雷等國際知名宜居城市均位於此。

◆昆明冬無嚴寒、夏無酷暑，是全國第一避暑城市，第三避寒城市，乃旅遊熱門目的地。

◆昆明高原富氧，全年空氣質量優良率98.9%，是名副其實的洗肺天堂、躲霾勝地。

◆“一帶一路”助推泛亞鐵路，昆明逐漸成為中國面向東南亞南亞的輻射中心。

◆項目位於水質極佳的滇池南畔，坐擁觀滇海黃金坡地位置，真正的親水別墅。

◆七彩雲南·歡樂世界、民族部落、溫泉山莊、洲際、萬怡、皇冠假日三大酒店、南城CBD等規模宏大的配套設施將1.6萬畝大盤打造出地道雲南味道，每年吸引4000萬旅居客群。

◆首創“居家健康活力養老”模式，在長腰山規劃3800畝滇池國際養生養老度假區。

◆七彩雲南·古滇名城是雲南省市區三級政府重點外事接待中心。

◆古滇名城攜手斯維登集團，為您提供安心管家、託管運營、平臺置換服務，實現“您在外，我管家”的美好生活，第一年免託管費。

撫仙湖·廣龍小鎮

均價11000

撫仙湖北岸一線湖景臨街金鋪

項目位置：雲南省玉溪市澄江縣澄川線廣龍路廣龍村

開發商：澄江海誠旅遊發展有限公司

產品：商鋪

產權：40年

面積：15-100㎡

售價：約11000元/㎡

六大賣點：

◆撫仙湖是全國水質最好的天然湖泊，清澈見底的湖水晶瑩剔透，享有“琉璃萬頃”的美譽。

◆撫仙湖·廣龍小鎮是海誠集團繼告莊西雙景後，又一文旅大作。

◆撫仙湖·廣龍小鎮成功入選國際水平、全國一流、全省一流特色小鎮創建名單，意味著撫仙湖從省內旅遊度假目的地轉變為全國旅遊度假目的地。

◆“一帶一路”戰略支持下，滇中（撫仙湖）商務旅遊及休閒度假需求日益旺盛。

◆隨著昆明高鐵通車和昆曼高速、泛亞鐵路的陸續建立，作為滇中1小時經濟圈的撫仙湖，將成為每年到昆明6900萬遊客的必經之地。

◆千畝規模、百億投資，參照5A級景區標準，締造雲南旅遊會客廳。