日子總是在指縫間溜走，後知後覺2019年尾巴也快沒了，樓市篇章也即將落幕。
總寫點什麼，有苦於時間和精力已覺大不如前，而且心性也開始相對隨遇而安，順勢安享，少了很多年少的顏色和膽魄，而且已經是小孩才選擇題，大人是全要的心態，有事無奈的面對工作，很多時候是需要違心的逞強，而規律和真相，總是想倆聊內心的真實留白，也寫在年末的尾巴上。
1，關於山西的尷尬和太原城市級別。“中等生”淪為“差等生”
其實想說的太原所在山西省，有點“爹不疼”娘不愛“，京津冀的邊緣，關中城市群的邊緣，中原城市群的邊緣，故而其實想發展，蹭熱度蹭城市群就是個表親的份量，只能自己崛起。
周邊三省的西安，鄭州，石家莊，都是一省份人口和經濟的戰略重鎮。
太原樓評參考張明製作
而山西省，建國之後，一度輝煌，1959年達到了全國前13的省份排名成績後，隨著國內經濟的活躍和改革開放的擴大，從穩定在15名進入到了中等生走向衰弱的差等生靠攏行列，在1999年已經20名開外了，隨後的五六載伴隨能源和鋼鐵的興旺，山西造富出現了一批塔尖的新晉商---煤老闆，然而經濟增速並未普惠萬眾。直到城改之前2014年的太原進入到了歷史最低位24位，倒數第七，GDP增速全國倒數第二，人均GDP全國倒數第四。隨後的近些年山西結結實實的和共和國的長子的黑龍江吉林進入到稱兄道弟的階梯。
引用2018年全國省份GDP排名的一篇文章解讀。
後十省份，往往都有各自艱難的處境。他們或是區位偏遠，交通不便；或是產業落後，升級無望；或是地寡人薄，無力一戰。哀其不幸，成為一定程度上大家的共識。
但是，同情背後，我們需要看到的一點是：如果這些省份在接下來不能實現超速增長，在未來十年內實現逆襲，擺脫後十位的席位。那麼，伴隨著中國城鎮化走入中晚期，老齡化時代的徹底來臨。這些區位偏遠，地少人稀的弱勢省份，將不可避免地面臨全面邊緣化。
後十位省份經濟體量最大的黑龍江、山西兩省，2018年全省經濟體量不過1.6萬億+的規模。這一體量，事實上僅僅是一座新一線城市的水平（2018年蘇州市GDP為18697億元）。
太原就是山西的一個縮影，可謂歷史悠久。太原在歷史上有過“晉人善賣”的輝煌，作為北方重要商業都會，早在西漢時期，太原就與西域、中晉有密切的貿易往來，經過唐、宋、元、明、清歷代發展，太原的錢莊、票號、商行遍及華北和東南沿海，雄踞“十大商幫”之首。
光輝的歷史的，如昨日煙雲，當我們在緬懷秦風晉韻之餘，低頭看地，看一下當下的幷州龍城，如坐井中的盤龍，龍吟低嘯，未能直步青雲。屈居於倒數第八的排名檔次，體量的差距已然不是增速可以解決的，太原如果城市定性，但從經濟上，已經無法佔據二線主力城市的低位，弱二線城市和強三線城市的牆頭地位，而對於中部的山西省，尚未達成多組城市加速推進的級別，單核太原佔比GDP20%以上的火車頭單項牽引的發展階段不會跳躍過去，太原肩負的擔子很重，而太原是否拿出來自己的骨氣和耿氣，成為當之無愧的大太原都市圈，這願景究竟畫餅充飢還是宏偉藍圖，靜待兌現。
至於在全國的排名更是尷尬，而作為全國百強城市入圍的城市，也許只有省份排名接近的兄弟才無論如何把自己的嫡長子省會城市掛在唯一入圍的門券。其城市排名的前後，也大多是地級市級別的城市。
2，關於人均收入。收入再漲也不超半平房價！
好，有些人說我們的山西人少，不如那些人口大省，我們的人均GDP應該會是不錯的。
在相對發達，經濟自由程度較高的地區，貧富差距不會太多，但是在山西，或許存在”朱門酒肉臭,路有凍死骨“的生動的差異化畫面眾多，如果是城市的平均收入總有人群感受到的大腿在哪裡？我去抱一抱，就有一種畫面感悠然而出。
太原樓評參考製作
參考人口和職工收入，十年期間，太原收入增長已經翻倍，2018年可以達到在崗職工月均6575元的水準
1，在崗職工收入在太原這個國企佔比雄厚的城市，在崗平均收入水平會是否拉高，你是否達到了平均值，可以投票參與。
2，其次，收入增幅和房價的漲幅之間，雖然購買力波動變化較低，但是隨著基數的擴大，購買的難度卻是著實的一直持續增長，而且收入增幅明顯比房價漲幅要更低。而且近幾年的收入增長速度和可支出收入漲幅被房價的漲幅壓制下的持續走低。
太原樓評參考張明
前幾天看了有一篇扎心的各階層收入統計表，我不確定是否合理，但是我想著還是參與一把。
3，關於城區的擴張速度！城區擴張翻倍，人口增速在哪裡？大城要空芯？
單核老城：逢年過節轉柳巷；南內環以南除了樹就莊稼；太原無房地產概念，房價2000算天價；濱河東西路帶動城市南移發展；九五規劃確定長風商務區的建設；
雙核南北城：落實城市南移西進北展東擴戰略；親賢梅園百盛開業標誌南城核心商業區打造開啟；北美新天地開業，長風親賢商圈基本成形；本土地產商假借“133”劃地出售小產權房，市場混亂；恆大、富力、綠地進駐太原；
太原中環形成：中環路建設標誌太原基建“大興土木”的開始，峰值一年60條路；發展速度由“十年一街”進化為“五年一街”；品牌地產商圍繞中環路迅速鋪排；政治整風+主營產業整合，城市轉型陣痛期；
“雙城多組團”發展方向，進一步擴大城市發展空間；城改政策落實，吸引投資入並；
我雖然也希望太原發展能日新月異，朝向更好的發展，但是短短二十年，太原城區已經成了一個版圖規劃完善的魁梧城市佈局，當然城中村的大量存在對於太原本身就是一種原有升級的進程，但是城區的疆域擴張速度實在有點過速膨脹的感覺，城市的骨架出來了，城市的肌肉也發達了，但是能否城市有後勁能結結實實的把“嬰兒肥”轉成“肌肉顫抖”的大太原都市圈，還需要產業和人口的支撐，如果僅僅是固有的一切在移動，那就是拆了東牆不了西牆，荒廢了北城，供養了南城，精力有限，兵力有限，必然會設立主攻助攻，而無法全面開花，或者全面攤薄，那個拳頭也不硬。
本想做太原城區面積的擴展數值，但是數據難覓，暫且擱淺，但是普遍4.2和容積率可以告知我們，城改擴充的建築面積至少翻倍以上的擴容，當然希望擴容的面積切實普惠到人民的人均住房面積改善上。
4，關於人口和城鎮化
太原是一個超高城鎮化比例的城市，而全國的城鎮化比例在2018年才僅僅達到60%，太原的城鎮化紅利時代早已過去，早在2010年 太原統計局調查顯示，外地購房比例就已經高達35%，這個實際數值可能更高，所以城鎮化對於太原已經是一個強弩之末的紅利末期，當然太原的一直比較嚴苛的落戶政策有一定關係，近幾年太原戶籍制度也加入全國敞開的的行列，然反而人才爭奪戰，太原的效果甚微。
在過去多次的採訪中，無論是售二手房的中介還是新樓盤的售樓經理，乃至專家學者們，他們均認為太原的房市和其他城市有不一樣的地方，購房者中外地人佔比較大。國家統計局太原調查隊的調查顯示，在太原成交的商品住宅裡，以成交面積統計，2010年前三季度，太原本市居民購買的商品房住宅面積為146.69萬平方米，佔成交總面積的65.97%；外地居民購買的商品房住宅面積為75.6萬平方米，佔成交總面積的34.03%。以成交套數統計，太原本市居民購買商品住宅套數為 11041套，佔成交總套數的64.92%，外地居民購買的商品住宅套數為5963套，佔成交總套數的35.08%。在太原購買房子的人群中，外地居民購買比例較高。
接下來的就是太原兩個人員構成的問題，未來太原必然面臨的年輕化人口不足，老齡化嚴重 ，這個年齡結構的金字塔可能逐步會成為倒金字結構，而城市如何補填新生人口並留住中青年，保持城市的活力和持續發展，工業城市的未來，魯爾工業區的衰敗，破產底特律，振興不起的東北老工業基地，歸根到底，是城市的人群，是否抓得上時代的脈搏，成為崛起的計算機硅谷，燦爛的的金融浦東，深圳華強北，杭州電子商務，大數據之城貴陽，不要淪為千城一面、產業雷同的，謀求時代的脈搏上的跳舞。
示意圖
5，關於太原庫存量和實際分配
凡事商品，無外乎兩個致命邏輯，其一是內因：供求關係，其次是外因：競爭格局和政策時勢。而博弈的商家和買家，誰研究的供求關係越透徹，誰的贏面越多。外因的方面就是跑贏對手，或者兼併，或是聯合謀求共生，或是步步緊逼，招招致命，直至對手倒下。
2018年，中國出現了一個論點數據，中國人口已經達到戶均1.1套房產的水平。而太原並未有官方給出套戶比的答案，但是勤勞的勞動人民總是能想到辦法就是推理。
推理依據（一）：2018年太原城鎮人均住房面積：33.51平方米。結合2018年太原人口的數量分析，常住人口442.1萬人，但是城鎮人口僅為375.27萬人口。所以太原城鎮建設保有總面積大約為375.27萬*33.51㎡=12575萬㎡，如果以太原套均面積90平計算，約為139萬套房產。
推理依據（二）
截至2019年６月１５日，太原市不動產登記中心已完成原房產檔案錄入、上傳５５９２２３冊，不動產登記檔案419371冊，實現了市不動產登記中心紙質檔案全部數字化整理。結合數據也就是在冊管理的大約98萬套房產的檔案手續，再結合太原歷史遺留問題的“20萬套”無本的房產三年內解決。太原可管理的房產大約為118萬套房產。
7月15日，太原市不動產登記中心代表與省城“有房無證”小區的部分業主代表進行了一個簡單的座談會，就《太原市處理不動產登記遺留問題實施辦法》（以下稱為《實施辦法》）何時出臺以及詳細的業務辦理流程給出了答覆。消息稱，預計三年之內，即2021年12月31日前，將陸續解決太原市不動產登記遺留問題。
推理依據（三）
2017年年末，太原不動產在冊管理曾經有個110萬套的管理新聞，在某地產媒體登載，由於時間精力有限，未能摘出原文的，但是這個數據個人極為深刻，自己當時在某地產平臺運營管理負責，曾使用數據多次溝通權證人員印證，太原3400多個小區的有效存量能否支撐，也當時為建立太原樓盤庫而與多家評估機構核准希望能得到最終數據，但是接近百萬套的市場有效存量問題並不大。
說道分配情況，不得不說一個空置率和現象級別問題，就是太原曾經非常興旺的託管房公司，大的託管房公司可以擁有近萬套託管的住宅，其託管公司的數量多如牛毛。其次，房產交易中的個稅比例，也就是換房者多是附含個人所得稅的比值為大多數。最後加上城中村的拆遷改造，貨幣補償或是面積補償，都是讓市場中的多套房產的擁有比例持續上升中，大多城改可以造就的十幾套的業主幾百人上千人。
鑑於太原不規範的小產權比例較大，故而可以推斷得出，太原的套戶比已經基本超1.0的可能性極大。
而這種非良性分配的架構的背後導致的，就是城市難留，恆產者恆富，這也就是數年來，太原人口不過增多三四萬，房子每年能持續出貨七八萬套的特殊現象，當然購買者很多並不在太原，社區空置率也將是未來太原另一種病態。
6，關於橫盤下房產的持有成本
其次，一套房子從買入過戶開始，到賣出變現的持有過程中，從交易稅費，到物業費、水電暖氣費、房屋裝修維修費，甚至房屋折舊費。在上漲的年代並不覺得太重，但是當橫盤的時期，這些費用也是不可忽視的，而最重的當屬房貸利息費用。
即便是在太原，房價在11000左右，90平米的房子加維修基金、契稅等費用，總價大約為100萬。
首付三成、按揭利率上浮20%來計算，30年的房貸，按揭70萬，總支付利息達80萬，本息總價合計高達150萬左右，加上首付180萬。裝修需15萬元，家電5萬，房屋翻修10萬元，共計花費210萬元。
這尚且不增加其他的費用，當房產進入換代週期，磚混的建築逐步出現損值，新興的消費群體更青睞科技感的新式住宅，老舊交替下的房屋產品除了增值之外，時間和落後損值的費用也開始成為持有成本的一個支出，而且未來物業費和水電暖等附加費用從建立之初，逐步成為割肉的疼痛。
7，關於未來房產稅的未來思考
先看一組時間軸
1990年 上海房改出臺，實施公積金制度，1992年公積金制度全面推行實施。1998年福利分房結束，按揭政策實施，公積金制度成為重要的軟落地支撐。
2007年北京房價過萬，2011房產稅試點，2016年房產稅改革，不動產登記落地。2018年，個稅改革。
未來的中國，企業稅降低是趨勢，個人稅增加也是必然，而個人徵稅的最大價格標的，非房產莫屬。而
不動產的登記改革，也完善了全國可查詢確定基數的基底工作。
未來土地財政和城區擴張方式，都可能終有盡頭，而房產稅方興未艾，終將是一個冉冉上升的新事物。
我也曾寫過關於房產稅的一篇文章，感興趣的可以關注頭條號，搜索擴張閱讀：
2019關於房產稅的思考（原創）太原樓評參考
8，關於太原當下降價潮和維權現象的思考
時間有限，簡單的寫幾個點。
1，甲方斷奶，融資困難，高負債快週轉遭遇橫盤，全國市場時勢走弱。
2，政府定調，中國製造，工業強國，拉動內需，刺激產業升級和投資，縮減資金過度流入和依賴。
3，金融機構在央行大媽的指導下，資金限流，信貸增強，多套停貸，緊縮房地信貸規模。
4，經濟低速，群眾收入增速有限，消費力始終和房價差一個量級，跟不上房價漲幅的矛盾由來已久。
5，太原連續多年高量釋放，人口新增基數不足，城市有效可持續增長的住房需求供過於求。
6，城區擴展，交通改善，郊區盤為主力，大量供應，產品力升級，戶型功能增強，擠壓城區需求向外研展，低單價貨量市場佔比比值明顯增高，總價段依舊控制在較低範圍。
7,品牌房企自有資金佔比低，拿地規模持續擴大，多大宗土地屯入，過重依託城市項目銷售中的流量資金支撐，資金流量對速度追求過重。
8，限購政策導致三級市場市場換房流速降低，二手房交易量斷崖下跌，改善人群不能有效支撐換房擴大面積的需求，換房時代停滯，改善人群迷茫。
9，區域競爭格局相互傾軋，惡性循環競爭，搶奪放量出口，且換量明顯，踩踏事件，踐踏事件，爭狠鬥勇，把市場有效需求殺雞取卵，致使青黃不接，甚至有客戶萌生退意。
10，客戶決策成本降低，時間成本反而獲益，後置反而更划算，跌入客戶決策週期變長的循環期。
11，土地成本持續低位，麵粉太便宜，房地差持續多年擴張，致使賤賣的代價仍有利潤空間。
12，區域開發的節點重疊度太近，聯合開發未能形成晉陽湖區域的良性格局。
維權留個尾巴吧，下次有時間吧
寫於2019年11月28日19點 太原樓評參考張明原創
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