12.31 青島樓市，總結2019，展望2020

筆者從今年8月開始在頭條寫青島樓市的一些看法，至今已經4個月了，非常感謝朋友們長久以來的支持和關注。現在我們盤點一下青島樓市2019年的情況和2020年的展望。

市南區，由於價格比較高，已經不是剛需能夠得著的了，導致新房市場已經進入豪宅時代，豪宅你就不用指望降價了，除非發生經濟危機，不過即使降價，一般人也接不住。2020年市南還是會維持現狀，畢竟這個地方佔據了青島太多的資源，全青島，甚至全山東的有錢人都想往這個地方擠。如果你覺得自己條件還算可以的，可以考慮一下市南的二手房，也許能淘到不錯的。

嶗山區，絕大多數樓盤以豪宅和別墅為主，銀豐玖璽城單價6萬，30億的銷售額，證明山東土豪還是不少的。而佳源華府4.7萬的價格，儘管許多人覺得貴，但是也已經逼近成本價，當然這個項目比不了玖璽城。豪宅之間的競爭還是很殘酷的，畢竟土豪對於居住環境的追求要的是完美，單價達到這個級別，差一兩萬對他們影響已經不大了。當然嶗山區邊緣地帶，還有點剛需盤，像中聯依山伴城和今年海爾拿地的項目，當然在嶗山區位置比較偏，做不了豪宅，而剛需房也就掛個嶗山區的名頭，位置的確不如市北那一帶。2020年嶗山區的豪宅和市南一樣，不用指望降價，剛需盤可以參照市北的價格，不過依然不用指望降價，因為嶗山區本來也沒有多少剛需盤，而且海爾今年接近10000的樓板價拿地也不便宜。

市北區，新項目不少，今年不少，明年也不少，但是價格一直很堅挺，其實市北的樓盤很多，但是就是因為市南和嶗山的優質地段，新房已經全做豪宅了，導致市北的項目儘管多，但是價格依然很高。許多人預測明年浮山後競爭會很激烈，我相信浮山後會有競爭，但是降價不會，因為市南和嶗山溢出的剛需，無處可選，只能選擇市北，而且市北的配套已經非常成熟了。因此2020年，市北的新房價格會依舊堅挺，絕不會出現2019年城陽白雲山板塊那種激烈競爭的場面。

李滄區，今年綠城算是出盡了風頭，依靠早些年積攢的口碑，兩次開盤，兩次搖號，兩次大賣。作為整個李滄區的標杆項目，也導致其它開發商把價格向綠城靠攏，包括龍湖2.35萬精裝帶車位的房子，以及融創1.7-1.8的毛胚產品。明年李滄會有一些新盤，價格還是那句話，綠城就是參考的唯一標準，所有新盤的價格必須以綠城的定價作為參考。

以上就是市內四區的情況，如果在限購限售不鬆動的情況下，房價必然是以穩為主，但是如果限購限售發生鬆動，或者金三銀四剛需戶型出現大量去化，則房價就會在現有基礎上上漲。

城陽區，分四個區域看待，城陽西，只有一個海信觀瀾坐鎮，房價最為穩定，從年初穩定到年尾，1.6-1.8精裝帶車位的價格，陽臺算全面積，很不划算，但是沒辦法，沒有競爭，絲毫沒有壓力。城陽南，被高度控盤，不過玫瑰園和合院在花嶼城的壓力下在金九銀十走了一批特價房，後來太和郡也參與特價房的銷售，不過降幅有限。惜福鎮，今年魯商9000多的特價房賣了不少，以後的惜福鎮基本就是天一的地盤，天一仁和天境和智慧之城，並且天一剛剛又在惜福鎮拿了一塊地。城陽北，算是競爭最激烈的區域，一共降了三波價，第一波就是龍湖在端午節推出一批1.3-1.4的高層精裝特價房，緊接著崑崙府就被拖下水，推出了1.3-1.4的毛胚高層。第二波就是8月，龍湖又一次推出1.3-1.4的高層特價房，部分房源有低於1.3的，這次的房源比第一次位置更好一些，此時正陽府跟進了，也推出了1.3-1.4的高層毛胚房源。第三波就是10月底，龍湖推出了1.2-1.3的精裝小高層一梯一戶房源，此次算是白雲山板塊的徹底見底，融創直接把毛坯高層降到1.1，青特小鎮也推出了1.26-1.4萬的毛胚洋房。對於城陽來說，城陽北，競爭雖然最激烈，但是庫存去化的最好，舜山府依然是19年城陽的銷冠，也是城陽性價比最高的樓盤。如今城陽北部片區，各樓盤在12月折扣均有所回收。有些房子可能錯過就是真的錯過，比方說匯豪觀邸，比方說龍湖1.2-1.3的精裝小高，比方說青特小鎮1.3的洋房，還有保利觀堂1.2的洋房。

對於城陽，可能你已經錯過10-11月最佳的購房時機，畢竟好多樓盤在12月已經不那麼便宜了，好多樓盤也沒什麼房子了，融創高層毛胚已經由1.1的均價變成現在1.1的起價。後續隨著城陽的持續去庫存，剛需戶型基本只有綠地手裡有了，當然明年還有一個佳兆業，但是比起今年的情況來說，那個項目帶來的競爭就太小了。

黃島情況比較複雜，樓盤實在體量太大，如果不全面放鬆限購，黃島的價格很難出現上漲。2020年你緊盯zhengce就行了，不用著急出手。

膠州就更不用說了，2019年已經是“焦粥”，特別是龍湖昱城那9000的特價毛胚房，引發的轟動實在不小。膠州畢竟沒有什麼支撐，2020依然很難過，如果機場搬過去，能好轉但是不能逆轉。

即墨說過很多次了，即墨西明年的競爭激烈是必然的，藍谷的地已經流拍了，整體明年即墨的形勢不容樂觀，今年賣的地實在太多了。

總之，明年金三銀四之前，最適合買房的就是城陽白雲山片區；市內四區也可以買，但是就是抱著自住的打算；黃島持續觀望；膠州和即墨敬而遠之。當然這一切的大前提是在現有zhengce不鬆動的前提下，一旦出現鬆動，咱們還得另當別論。

青島樓市，總結2019，展望2020