卷首語
變幻，風雲幾卷。
成都的下半場，一二圈層房價降溫明顯，而三圈層和環成都的部分區域已破萬，加速城市擴容。軌道交通、城市快速通道發展迅猛，成都的城市集群效應逐漸顯現，逐漸形成半小時經濟圈和一小時經濟圈，而這些環線新區的打造建設，更新和發展了成都的經濟圖譜，也更新了成都房地產市場的生態。
以更新面貌呈現的成都以及環成都都市圈，你是否也是這場城市更新行動的參與者？樂居用多維度報道方式，用最真實的聲音摸底新興區域的發展狀態，精彩呈現，值得關注。
小編對眉山的認識要追溯到中學歷史課本，在學習唐朝的文化科技時，必然繞不開唐宋八大家，唐宋八大家中的蘇軾、蘇洵、蘇轍都是眉山人。耳後就是對眉山、峨眉山、樂山幾個“山”傻傻分不清楚，類似的還有廣元、廣漢、廣安也容易弄混。眉山為成都人所熟知，要從四川天府新區說起。2011年11月18日，四川省政府辦公廳發佈《四川省人民政府關於四川省成都天府新區總體規劃的批覆》，批覆原則同意《四川省成都天府新區總體規劃(2010—2030)》。此時的四川天府新區由眉山、成都、資陽的部分地區組成，其中眉山只有視高鎮和青龍鎮納入了天府新區，這兩個鎮也率先走上了騰飛之路。
眉山房地產市場，從房地產開發投資額、商品房銷售面積、商品房銷售金額都排不上第二，但是從熱度來說排在第二名的可能性就非常之大了。總結眉山這幾年房地產市場的發展，除了天府新區之外，還有棚戶區改造、品牌開發商入眉、融入成都等幾個方面值得探討，後文將一一解讀。
雖然眉山被納入天府新區範圍的只有青龍鎮和視高鎮，此前也曾傳聞過黑龍潭要劃入天府新區，後來不了了之！但是，眉山以此為契機，全面融入成渝經濟群，也迎來了很大的發展。
視高是一個神一樣的存在，坊間曾有“北青白江、南視高”的傳聞，無論從地價還是房價，視高已經和青白江差不多了。
▲青白江和視高的對比（樓面地價取2017年至今拍賣住宅用地的均值）
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青龍鎮雖然不像視高一樣為人所熟知，但其地位和發展潛力我不認為比視高差。青龍鎮是省級彭山經濟開發區的核心，以產業發展為主，主攻物流、醫藥和節能材料產業，這裡有投資千億的恆大童世界，有12家世界500強企業，基礎設施正在如火如荼的建設中，再過幾年，就會像視高鎮一樣火起來。
▲彭山經濟開發區鳥瞰圖
6月25日，國家開發銀行將棚戶區改造貸款審批權限收回總行，成了2018年三四線城市最大的利空消息。眉山是一座典型的四線城市，近幾年受棚改的拉動非常明顯。2013年，眉山市薪開工棚戶區改造5788戶，量不大，屬於一個比較平穩正常的水平。眉山在2015年6月份就發出通知，明確不再新建棚改安置房，這種推進貨幣化安置的力度，在全國都不多見。然而到了2016年，眉山市的棚改量一下子增加到了18038套。值得注意的是，這正好是在國務院發佈《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套擠出機設施建設有關工作的意見》後一週年，眉山的實現了飛躍式發展。2017年，眉山棚改新開工10210套；2018年擬開工4137套。
▲近三年眉山棚改新開工套數（2018年為任務目標；數據來源：眉山市政府工作報告）
這麼大量的棚戶區改造，怎麼改造？怎麼安置？棚戶區改造目前有實物安置和貨幣化按照兩種形式，實物安置就是把房子建好了給拆遷戶，貨幣化安置就是賠錢給拆遷戶，讓他們自己去市場上買房。貨幣化安置一方面加快了棚改的效率，另一方面也有力的促進了當地商品房去庫存。數據顯示，2016年眉山18038套棚改中有9110套實行了貨幣化安置，貨幣化安置的比例約為50.5%；2017年眉山10210套棚改中有8602套實行了貨幣化安置，貨幣化安置的比例高達84.2%，遠高於全省約60%的比例。
▲近三年眉山棚改統計數據（數據來源：網絡）
眉山這麼大的棚改量對商品房有多大影響呢？下圖是近4年眉山中心新城區商品住宅成交套數對比，雖然前面統計的棚改開工量是全市的，但從全市範圍來看，大部分棚改項目還是集中在眉山中心城區，與下面的統計口徑大體一致。眉山的棚改量和商品住宅銷量呈正相關。特別值得一提的是， 2018年1-4月眉山商品房的銷量已經超過2016、2017年全年的銷量。2018年的眉山市場將會更加難以捉摸。
▲眉山中心城區近五年商品房成交套數（數據來源：眉山房產網）
眉山房地產的熱點區域，除了前面提到的天府新區青龍鎮、視高鎮之外，還有仁壽縣城以及眉山中心城區，這兩個區域也是全國品牌開發商佈局的核心。
仁壽縣城
仁壽縣城的熱點區域又集中在城北新城，即溼地公園和文化公園那一片，在4月18日那次集中土拍，萬科、保利、領地、碧桂園、美的、星輝以及本土的峨眉子然置業均竟得土地，在6月20日，四川遠大聚華又竟得兩宗土地，至此，仁壽文化公園已成為品牌開發商雲集之地。
作為首個進入文化公園片區的品牌開發商北辰實業，據公開報道北辰國頌府於2018年6月底開盤，首批次推202套房源，有高層也有洋房，開盤當天去化率約50%的樣子，除了其本身一萬多的價格略高外，這也折射出整個仁壽的市場並不像大家想象中的那麼好。據北辰國頌府的置業顧問介紹，他們客戶還是以本地居民為主，外地客戶偏少。如果作為片區較早開盤的樓盤都這麼艱難，很難想象未來該區域的市場情況。
眉山中心城區
多年棚改以後，眉山（特指眉山市中心城區，下同）的市民也有錢了，在多個樓盤開盤就售罄的情況下，這裡也吸引了很多品牌開發商的目光。
◆2017年12月20日，恆大竟得東坡區約126畝土地，該宗地的意向競買人還有碧桂園、中信國安、中梁置業等。
◆2018年2月28日，富力竟得岷東新區兩宗共計約265畝土地，樓面地價首次突破3000元/平米，溢價率均超過100%。這兩宗地的競買人還有旭輝、保利、美的置業、新城控股等。
◆2018年6月20日，萬科毫無疑問的竟得了崇禮鎮約937畝土地，其投資300億元的崇禮新城正式落地。
◆2018年6月21日，岷東新區再次拍賣三宗土地，龍光集團、華宇集團和瀚城投資各竟得一宗土地，眉山的樓面地價被刷新至5000元/平米以上，溢價率均超過200%。當天的競買人還有俊發、首創、美的置業、陽光城、碧桂園、萬科、石榴置業、北大資源等。
▲眉山中心城區近2年商品房備案均價（單位：元/平米）
除了土地市場火爆，眉山的商品房市場也很火爆。據眉山安家網統計，眉山房價從1月份的6447元/平米，已經漲到了8877元/平米，玫瑰世紀城等熱門樓盤甚至出現了千人排號的火爆場面。這一輪房價的上漲很大程度受成都最嚴限購的影響，失去成都購房資格的到臨近的城市搶房，導致商品房市場供求失衡，房價上漲。房價上漲，讓開發商看到了更多機會，瘋狂的買地，不惜高價、重金買地，地價上漲，地價上漲又反過來影響房價。房地產也因此“欣欣向榮”！
寫在最後
7月2日，《中共四川省委關於全面推動高質量發展的決定》發佈，《決定》六次提到眉山：
A. 支持眉山創新谷、眉山加州智慧城等重點項目建設。研究完善天府新區管理體制和運行機制。
B. 支持眉山建設環成都經濟圈開放發展示範市。推進成眉同城化突破。
C. 深化川臺產業交流合作，推動海峽兩岸產業合作區成都產業園、德陽產業園、眉山產業園發展。務實辦好重大展會和投資促進活動。
D. 積極爭取設立海關特殊監管區域及場所，支持成都、綿陽、德陽、宜賓、瀘州、資陽、內江、自貢、南充、達州、眉山等新設綜合保稅區、保稅物流中心(B型)，拓展成都高新綜合保稅區功能
E. 爭創國家大數據綜合試驗區，
打造眉山大數據產業聚集區。培育大數據領軍企業。小編覺得有產業支撐、有政策支持的、全面融入成都經濟圈的眉山，未來還會有更大的發展，房價自然也在其中。
最後，你覺得眉山是四川樓市熱度第二名嗎？
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