買房這件事不能看廣告，必須看“療效”。尤其是在成熟的市場中，城市的規模和功能分化，大城市未必就是樓市好的城市。
目前，澳大利亞房屋週轉率（房產交易數量除以總房產數量）已降至2013年以來的最低水平。在墨爾本和悉尼，住房成交量逼近20年來的新低。
交易量下降，最主要的導火索在於大城市的房價開始下滑。
據澳洲方面的數據，截至7月，澳洲主要城市房價，已連續9個月下跌！上個月全國房價下跌0.2%，其中悉尼跌幅為最大，相較上月跌0.3%，相比上季度跌0.9%，相比去年跌4.5%，中間價下跌至$870,554。不過，之前不太起眼的城市，卻受到了買家青睞，比如霍巴特：在過去3個月中，霍巴特的房價增長了2.3%。另一個表現較好的州府城市是阿德萊德，房價增長0.9%。還有就是布里斯班也錄的正增長。
悉尼墨爾本房價下跌，導致賣家越來越不願意出售房產，這種行為反映在拍賣清盤率的下降方面。隨著房價下跌，賣家調整價格預期的速度較慢，導致房產買入或賣出、清盤率下降。
稅務方面，與收入增長相比，中等價位房產的印花稅卻大幅增加，也降低了買賣雙方的交易意願。
同時，筆者反覆預警的公寓，也對週轉率的下降“貢獻”了力量。由於大量公寓進入市場並以樓花形式出售，這意味著在籤合同和交割之間通常有長達三年的時間間隔，由於沒有發生結算，這類交易並不統計在數據之中。
此外，最新的SQM Research的更新數據顯示，悉尼9月的住房空置率為2.8%，仍處於13年來的最高水平。獨立屋和公寓的租金分別跌了3.3%和1.5%，這給按揭買房的投資者，增加了資金壓力，因為租金不穩定，很難抵扣月供。
然而，曾經不為人所看好的城市，卻逆勢而發。非首府城市、中小城市、周邊地區開始升溫，甚至有超越大城市的趨勢。
比如昆州，預計未來12個月，昆州的租金預計將會上漲1.3%，未來兩年則會上漲1.9%。 其中，根據REIQ最新數據，截至去年第四季度，黃金海岸的租房空置率從第三季度的1.9%再度下降到1.1%，已經成為全昆士蘭最難租到房子的地區之一。今年第二季度，有超過32%的買家在昆州置業；而且，在其他州國外買家逐漸減少的情況下，昆州卻依舊保持著較好的海外銷售記錄：在截至今年6月30日為止的3個月中，昆州所有房產銷售中，外國買家佔據5.4%。
很明顯，在大城市樓市開始低迷時，周邊的城市開始興起。這並不是有政策引導之類的“調控”，而是越來越多本地買家“用腳投票”，放棄在CBD周邊、公寓等看似風光、但風險極大的物業，放棄已經發展完善的熱門地區的物業，選擇了價格更為合理、環境更加宜居的，非首府城市作為購買房產的區域。
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。
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