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WeWork即將進行的IPO之所以引發了熱烈的討論，這不僅僅是因為現在是股市低迷的八月份，還有一個原因——無論是從公司的願景，還是從領導層對公司管理的漠視來看，WeWork的IPO招股書都是一份相當大膽的文件。
此外，儘管WeWork籌集了大量資金，但還是出現了鉅額虧損。我認為以上這些都是息息相關的。
AWS（Amazon Web Services）的案例
假設現在是2006年，你帶著一個大膽的新商業計劃去找投資者，這個計劃與電腦硬件有關。
儘管IBM一年前剛剛將個人電腦（Personal Computer，PC）業務出售給聯想，它旗下的服務器商業發展之路也都一樣。特別是Dell等公司推出了x86服務器，取代了互聯網公司Sun Microsystems等傳統供應商的專業架構。
在這樣的情況下，你的這個計劃聽起來不是特別有前景。
然而，2006年，Amazon推出了AWS，這是一項計算機硬件業務，它能將硬件業務商業化，使其營業利潤率達到30%。
事實證明，讓一家公司為其他所有人管理硬件產品有幾個突出的優勢，這些優勢比合理的利潤更為重要：
-基本上，新公司可以立即免費訪問整個服務器堆棧，因為公司服務器使用情況決定收費情況，而新公司沒有訪問過服務器堆棧。
-發展中的公司不需要為未來的擴張提前數月或數年積累資金，浪費時間，而是可以根據需要為新功能付費。
-成熟的公司不再需要安裝管理服務器，而是可以專注發展自己的核心能力，同時將服務器管理外包給雲服務商。
在這三種情況下，商業模式發生的根本轉變都是將服務器的固定成本轉換成可變成本。這樣做的好處不僅是節省金錢，而且增加了靈活性和可選性。至少，AWS是一個很好的開始。
今天AWS提供的服務已經遠遠超出了基本的計算和存儲功能，擴展到了像無服務器架構（server-less）這樣的功能。然而矛盾的是，無服務器架構需要擁有大量持續可用的服務器，而這隻有像Amazon這樣規模的公司能夠做到。
WeWork應當以AWS為學習典範
總的來說，WeWork應當以AWS為學習典範。讓我們來想一想“固定成本”這個短語，沒有什麼比房地產更固定的了，但WeWork的服務將房地產固定成本轉化為各種公司的可變成本，其好處大致和上文提及的公共雲很相似：
-新公司可以立即進入一個設備齊全的辦公場所，只需要支付一兩張辦公桌的費用，然後根據發展的需要支付其他費用。
-發展中的企業不需要為未來的擴張提前數月或數年積累資金，浪費時間，而是根據空間需要支付相應的租金。
-成熟的公司不再需要在世界各地擁有大量房地產，而是在風險更低的情況下，向新地區發展。
請注意，就像公共雲一樣，價格不一定是WeWork的主要驅動力。不過，以AWS為例，毫無疑問，Amazon為AWS底層基礎設施支付的費用遠遠低於任何客戶自己支付的費用。
因為一方面，AWS可以將全球數據中心的成本分攤到大量客戶身上，另一方面，AWS可以與硬件供應商討價還價，或設計和製造自己的硬件組件。
WeWork在一定程度上也可以獲得類似的收益。在一個辦公空間內，由於所有WeWork成員都在同一個地點辦公，這樣共同構建起來的辦公空間比任何一個成員單獨構建的空間有著更強大的功能。
與此同時，WeWork地點遍佈世界各地，也為所有會員提供了各種不同的選擇。
WeWork還很好地掌握了高效利用辦公空間的技巧，儘管這只是一個簡單的想法——把更多的人填進更小的空間。
如果一家公司每年能提供幾百個辦公地點，這意味著公司肯定正在反覆研究，怎樣才能比其他公司更有效率地安排辦公空間。
早在承諾在緊張的辦公空間中啟用傳感器和機器學習之前，WeWork就已經在研究辦公空間問題。
但仍有一個問題：如果WeWork未來將超越大型房地產商，聯合辦公服務行業中的哪一塊將會對應著AWS中的“無服務器架構”呢？僅憑一家公司就能滿足所有人的房地產需求這一獨特功能嗎？
WeWork承受的損失和他們的野心
這樣一來，WeWork的鉅額虧損至少在理論上是合理的。該公司承擔所有固定成本（房地產），以便為其他公司提供成本可變的租賃服務，這需要大量的前期投資。
正如Amazon需要先建立數據中心，再購買服務器，然後才能銷售存儲和計算服務一樣，WeWork也需要先建立辦公空間，然後才能銷售電腦或會議室的使用權。
換句話說，在WeWork快速擴張的情況下（見下圖），如果它沒有面臨鉅額虧損，那也是不符合常理的。
WeWork還提供了這張圖表，但由於缺少縱軸，該圖表本身並不是特別有用：
不過，把這兩張圖放在一起是有用的。綜合起來看，有300多個辦公網點（超過總數的50%）都在虧損，這解釋了為什麼WeWork的支出幾乎是其收入的兩倍。如果WeWork停止開設網點，收支差距將很有可能迅速縮小。
儘管如此，考慮到WeWork對其整體目標市場的看法，他們是否會放緩開設網點的速度仍值得懷疑。
截至2019年六月一日，我們在111個城市開設了網點。目前我們估計大約有1.49億潛在會員。
對於美國城市，我們根據美國人口普查局（U.S. Census Bureau）的《美國企業統計調查》（Statistics of U.S. Businesses survey）提供的數據，以辦公室工作崗位的數量來估算潛在客戶。
對美國之外的城市，我們認為，在國際勞工組織（International Labor Organization）定義的特定職業中，包括經理、專家、技術人員、專家助理和文秘在內的任何一個人都是潛在的客戶，因為我們假定這些人需要能夠使用辦公桌和其他服務的工作空間。
我們認為這是可拓展的市場，因為我們的客戶來自各行各業，同時我們也能為不同類型的個人或組織提供相應的解決方案，而且我們也曾根據客戶需要提供他們的辦公空間。
我們將在已進駐的城市大面積擴張，並將進駐至少169個新城市。我們主要根據潛在客戶的需求、該城市對於我們網點組合的戰略價值和其他多個標準來評估新城市的擴張程度。
根據美國城市規劃諮詢機構Demographia和經濟聯合發展組織OECD（Organization for Economic Cooperation and Development）的數據，我們確定了280個目標城市，估計潛在客戶約為2.55億人。
如果我們用截至2019年6月30日的半年平均客單價，來估算潛在市場，將會得到一個驚人的數字。已入駐的111個城市中，有著1.49億潛在客戶，預計有9,450億美元市場；那麼在全球280個目標城市裡，就有著2.55億潛在客戶，我們估計有1.6萬億美元的潛在市場。
你明白了嗎？WeWork宣稱，全球幾乎只要存在辦公室的地方，都是它的市場。也就是說，它將遠遠不只是一家普通的房地產公司。
我們的會員服務旨在滿足會員不同的空間需求。我們提供標準、配置完備、靈活的會員服務。
我們還提供個性化上門定製及運營解決方案（Powered by We），用於滿足用戶公司的需求，並能直接定製用戶公司辦公室。
Powered by We能運用我們的分析、設計和交付能力來美化和優化用戶現有的工作場所，同時也能為用戶公司提高效率，並通過我們的服務提供了更好地利用空間的方案。
我們採用的技術包括軟、硬件開發，這將體現WeWork對於利用辦公空間的深刻見地，也能使員工獲得更方便的工作體驗。
WeWork表現出來的雄心壯志讓人再次想起AWS。2013年，Amazon管理層首次表示，AWS最終會成為Amazon最大的業務版塊，儘管當時AWS只為Amazon帶來4%的總收入和33%的總利潤。
不過，截止至2018年，AWS營收情況的增幅已經超過1000%，儘管AWS的競爭對手智能雲平臺Microsoft Azure增長更快，AWS業務已經佔到Amazon收入的11%、利潤的59%，份額超預期增長。
在很大程度上，這是因為現有的企業都在向雲平臺轉移，不僅僅是初創公司。
與此同時，根據WeWork其對目標市場的寬泛定義，WeWork聲稱它在全球僅抓住了0.2%的發展機會，在十大目標城市抓住了0.6%的發展機會。
老實說，有人會疑惑，現有的企業是否會將他們手上辦公室的管理權移交給WeWork。他們的決定將嚴重減少WeWork的發展機會。
大型企業現在佔WeWork總收入的40%，並且這個佔比還在增長，更重要的是，WeWork沒有任何大的競爭對手。
WeWork缺乏競爭對手
競爭這點很重要，這也是各投資大鱷看好WeWork前景的有力理由之一。
目前市場上
WeWork最明顯的競爭對手是一家名為IWG的公司，截至2018年底，該公司擁有3,306個辦公網點和44.5萬個辦公桌。相比之下，截至2019年6月30日，WeWork則擁有528個辦公網點和60.4萬個辦公桌。請注意，兩組數據的日期並不一致，即這個比較不夠客觀，但足夠說明這是兩個差別巨大的公司。
到2018年底，WeWork只有46.6萬個辦公桌。但是一年前，《華爾街日報》（Wall Street Journal）稱，WeWork的估值是IWG的5倍（現在是13倍）。那時Wework只有大約15萬辦公桌而IWG有41.4萬辦公桌。
WeWork比IWG擁有更少辦公網點和更多的辦公桌。換句話說，WeWork比IWG集中得多，並且WeWork的辦公網點數量以指數增長。
因此毫不奇怪，IWG的虧損要比WeWork少得多（IWG去年的虧損僅為380萬英鎊），而且還有盈利（最近的一次是在2016年）。
不過，這進一步說明了一點——IWG無論如何，都受到收入的限制。另一方面，我們或許可以這樣理解，WeWork肯定受益於當今擁有無限資本的世界。
從長遠來看，我們很難看到IWG參與和WeWork的競爭，坦白地說，也很難看到其他公司參與競爭——誰願意為WeWork的競爭對手提供資金，而不是直接向WeWork投入更多資金？
資本和經濟衰退
資本或許是WeWork面臨的最大問題。從WeWork成立之初，不看好WeWork的人們就十分想知道，當經濟衰退時WeWork會受到什麼影響。
在經濟增長的時候，WeWork以低價簽訂長期租約，以高價將這些辦公空間租出去。然而，當經濟萎縮，長期租賃合同不再續簽，這時WeWork的客戶會面臨什麼？
這是合理的擔憂，幾乎可以肯定，這是投資者在短期內對WeWork持懷疑態度的最大原因，但WeWork確實可以解釋：
-首先，WeWork認為，在經濟低迷時期，相對於傳統辦公空間而言，提高辦公靈活性和降低成本，實際上可能會吸引新客戶。
-其次，WeWork聲稱，受其承諾的40億美元收入儲備金影響，企業客戶群體逐漸擴大，且它們已將合同租期延長近一倍——達到15個月。雖然這仍然遠遠短於WeWork 期盼的15年租期，但或許足夠讓公司在經濟衰退期間保持穩定。
-第三，WeWork指出，如果WeWork有足夠的資本，經濟衰退實際上會讓租賃和建設成本下降，從而幫助它加速擴建。
儘管令人不快，但我們不得不指出，WeWork在經濟衰退中還有另一個優勢，即WeWork的公司結構事實上拉遠了房東與租戶的距離。
WeWork是實體辦公空間的集合，這種集合有許多缺點，但最大的好處之一是，與WeWork解約後，房東很難和別人簽訂其它租約。
英國《金融時報》（Financial Times）稱：
房東在履行租金承諾方面的能力有限。與其他共享辦公領域的公司一樣，WeWork為其創造了一個租賃中介平臺，這意味著，如果租戶無法支付租金，房東沒有直接向租戶追索租金的權利。
過去，當經濟低迷時，該行業的公司會改變租賃條款。例如，Regus，現稱IWG，它在2002年時就重新談判租賃事宜，因為當時科技熱潮的結束削弱了它的客戶群。
IWG的一家子公司曾在希思羅機場（Heathrow airport）附近租用了一塊場地，而最近它申請了自願清算。
為了應對這些擔憂，WeWork已經為其部分租金支付提供了擔保，儘管這些擔保金只是整體債務的一小部分。
該集團在IPO前提交的文件顯示，企業擔保了約45億美元的租金，而銀行擔保了11億美元。
WeWork已向房東支付了超過2.683億美元的現金存款，並使用了另外1.839億美元的擔保債券（一種保險）。
這些保證金比WeWork承諾的收入儲備金（40億元）多出16億美元。
WeWork的公司管理
實話說，WeWork的市場前景非常可觀。但是，470億美元的估值似乎太高了，尤其應考慮到WeWork今年的毛利潤僅為4.4億美元左右（不包括所有擴建和企業成本），而且面臨著巨大的經濟衰退風險。
與此同時，WeWork是一項實體業務，它為各種規模的公司提供了真正的好處。而且，當工作的本質發生變化，當人們大多更喜歡辦公室工作，尤其是遠程工作，這些好處會更多。而且，關鍵是，WeWork在市場中沒有真正的競爭對手。
問題是，我上面提到的“不快”（即前文提及的“令人不快的公司結構”），並不僅僅是指WeWork在特殊情況下會讓房東感到棘手。
一般來說，科技行業很難有公司管理的範式，但WeWork則比起它那些荒謬的同行有過之而無不及。例如：
-今年早些時候，WeWork進行了重組，向首席執行官亞當·諾伊曼（Adam Neumann）支付了590萬美元，購買了“We”商標。
-這次重組後WeWork設立了有限責任公司來持有“We”商標這一資產。一些股東公司擁有該有限責任公司的股份，WeWork的投資者可以購買股東公司的股票進行投資。而有限責任公司的其他合夥人則持有股東公司剩餘的股份，目的是減輕他們的稅務負擔。
-WeWork此前曾向諾伊曼提供貸款，用於購買WeWork隨後租用的房產。
-WeWork已經聘請了諾伊曼的幾位親戚，如果諾伊曼在未來10年內去世或永久殘疾，他的職位將由三名成員組成的委員會接替，而諾伊曼的妻子是其中一人。
-諾伊曼擁有三種不同類型的股票，保證了他的多數投票權；這些股票在出售或轉讓時保留其權利，而不是轉換為普通股。
伯恩·霍巴特（Byrne Hobart）認為，與諾伊曼的一些房地產交易是合理的，但上述的其他情況都十分糟糕，沒說糟糕至極已經是我嘴下留情。
與此同時，據報道，諾伊曼已經通過出售和貸款將其持有的七億美元套現。
所有這一切都表明，一個完全不負責任的高管在以最快的速度從鉅額虧損中掠奪一家公司。無論下一次經濟衰退何時來臨，這些鉅額虧損都很可能是致命的。
資本過剩
我認為無論是將WeWork作為優秀案例，還是不良典型，都有一個共同點：這些都是站在無限資本的角度上，得出來的合理結論。
看好WeWork的理由是，WeWork抓住了無限資本帶來的機遇，將其打造成全球企業首選的辦公場所，有效地為傳統房東提供中介和商業化服務。這是完全大膽前沿的，因此沒有競爭。
與此同時，不看好該公司的理由是，無限的資本導致了完全缺失問責制，以及可預見的濫用行為，包括企業的冒險行為和個人尋租行為。
那麼，或許真正的問題在於，是什麼導致了資本過剩？既助長了WeWork的業務，又損害了WeWork的公司管理？
這僅僅是當前的經濟週期所帶來的影響嗎？這是否意味著經濟衰退不僅會給WeWork的財務帶來壓力，還會切斷公司的現金流？
或者我們應問，科技是否真的從根本上改變了全球經濟？當科技的影響力越來越強，資本密集型商業模式釋放出大量現金時，它是否真的能夠推動全球經濟產量的增長？
簡而言之，WeWork既是技術統治世界的結果，也是技術統治世界的推動者。這意味著，即使在經濟衰退時期，該公司仍能獲得所需的資金。投資者將不得不接受這樣一個事實：他們對這筆資金的使用途徑不會產生任何影響。
除了WeWork極高的市場估值和對經濟衰退中久期錯配的擔憂之外，這也是一個讓投資者對這家公司敬而遠之的充分理由。
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