当我们谈论房地产的时候，其实核心谈的是房价。
事实上，房价受多方面因素影响，是宏观城市、中观市场供求、微观地段等合力的结果。而在所有的要素当中，地段无疑是最直接的一个因素。
好的地段，实际上就意味着对不可复制城市资源的占有。而与这座城市的联系是否紧密贴切，往往决定了居住者后期的生活品质。
地段的优劣会深度影响地段之上楼盘的价值；同样，楼盘的定位及打造，也会反哺地段价值。
可以这么说，地段与楼盘，是互相影响，互相成就的。世界建筑大师弗兰克·劳埃德·赖特曾说：
任何有机建筑的本质都是从它的场地中破土而出，成长起来的。大地本身就是建筑物的基本组成构件。
将好的城市地段和不可复制的城市资源相融合，从而呈现给客户优质的居住产品，这是改善时代住宅产品发展的方向，也是城市人居升级的方向。
而作为购房者，如何选择具备价值成长空间的地段与楼盘，就成为了置业选择的重中之重。
NO.1 | 壹
我们总是会讲楼市周期，因为多多少少，楼市变化总是有迹可循，这种变化是一朝一夕的“慢变量”累计而成。
所以，在寻找成长价值地段与楼盘之前，我们需要对常州楼市房价趋势有个判断，从数据背后窥见其发展逻辑，而这些答案我们可以从楼市的供求、存量、地价、楼盘四个维度去寻找。
供求关系，常州房价涨跌的基本逻辑！
根据克而瑞常州房产测评数据统计，从2015年至今，除了2018年外，商品住宅每年的供应量均小于当年的成交量，这也直接催生了2016年至今的常州房价连涨4年。
从2017年以来虽然官方一直在卖地，但其实土地供应还是有节制的。我们继续从数据上来看，2017年至今，常州已成交地块的涉宅建面达到了1208万㎡，而同期商品住宅的成交建面则突破了1438万㎡，卖出去的住宅量大于同期出地建面，这也意味着过去三年，常州市场依旧在去库存，而不是因为土拍就增加了库存。换句话说，2016年常州房价开始上涨的逻辑在今天依旧没有改变。
去化周期，窥见常州楼市存量低位！
通过数据我们可以清晰地看出，截止目前，常州商品住宅在售库存量仅有约240万㎡，今年以来，库存量持续处于250万㎡以内的低位状态，而根据近6个月的去化情况来推算，如今的去化周期仅为4.7个月。这种低库存和低去化周期，意味着常州楼市目前整体处于卖方市场。
▲常州市区商品住宅在售库存量及去化周期走势
面粉与面包的价格影响逻辑，同样适用于楼市！
自从2017年常州土拍正式解封后，每一年的楼板价都是在持续走高的。从最初的6046元/㎡到今年以来的7936元/㎡，2年多的时间里，常州的土地价值可以说是得到了广泛认可，楼面价破万地块在常州更是屡见不鲜。
▲常州市区涉宅用地历年成交走势
通过比对地价与房价的相互关系，我们在其中发现了一个隐藏的规律，就是今年的房价，差不多就是去年楼板价的基础上，再加上9000-10000元/㎡，而这增加的部分即是房企的开发成本及利润。按照这个逻辑，明年常州的房价即在17000-18000元/㎡的水平，比今年再度上涨约2000元/㎡。
头部楼盘，定位常州楼市价格走向！
上面已经说过，自去年以来，楼面价破万在常州已经不是什么新鲜事。而这些高价地所推出的楼盘，销售单价破2万/㎡几成常态。前不久刚刚开盘的南广场·九州花园，更是以常州首个3万+楼盘的身份强势进驻市场，并通过2次近乎疯狂的热销成为常州新的房价之锚。
▲常州单价20000+楼盘分布明细
根据克而瑞数据的统计结果来看，未来三个月整个常州将出现20个单价破2万的楼盘。这批头部楼盘，很明显将带动整个城市的房价结构化上涨。
地市、房市供小于求，存量去化周期处于低位，地价持续上涨，高价盘频频刷新。常州房价未来持续上行，可以说是有理可据，有迹可循。
NO.2 | 贰
了解常州楼市价格走势，这只是我们寻找成长价值地段与楼盘的市场基本面。而从这一基本面的趋势分析，我们可以看出：
常州的房价，今天一定会比明天更便宜。
在这样的基本面趋势上，整个城市的房价整体仍将趋于上涨，但并不意味着城市的每一个板块与楼盘都具备价值成长的可能。因为板块与楼盘的价值在未来越来越呈现分化。
纵观常州房地产市场的发展历程，楼市价值的锚点，一直与常州城市发展的主航向紧密关联。每一轮房地产行业的周期性波动中，这些地处城市发展重点区域上的楼盘，往往楼市价值之锚则会闪耀出更为夺目的光辉。
因此，想要满足“具备价值成长空间”的条件，并不容易。它对于地段的要求，可能要远远超过“涨价”这种单一的指标型要求。
客户在这里，必须感受到更加符合时代发展特征的居住感受，也是说相比于传统市中心，这里的规划一定是最新的，面向未来的；其次除了丰富的商业配套以外，这里有承载客户精神需求的人文配套；再者，区域内的工作环境、生活环境以及人口素质等等，都要满足中高端层面的需求，也就是能形成中高产聚居群落。
能满足这样条件的地段，在大部分城市都是凤毛麟角的。
而在常州，奥体板块无疑是最匹配这种质素要求的地段！
NO.3 | 叁
随着城市发展进程的不断推进，必然会涌现出多个不同的地标建筑，从传统历史文化地标到CBD繁华地标再到新兴地标建筑，每一个地标建筑都是这座城市的时代印记，新的地标出现昭示着新的中心、新的活力、新的财富，驱动着城市的迭新升级。
奥体中心作为一座城市的开放之门，其引领性地位无可比拟，每一个奥体板块也成为一座城市的中心发展所在。
纵观全国各大都会，从北京奥体的鸟巢与水立方到广州奥体，到南京奥体的河西板块，再到杭州奥体博览中心.......每一个世界级奥体的到来，总会改写一座城市的气质，带动整个城市升级。
苏州奥体板块，房价从2015年17358元/㎡到2019年38597元/㎡，5年上浮122%；南京奥体板块，房价从2015年26859元/㎡到2019年38333元/㎡，5年上浮43%；北京奥体，10年涨幅超过了300%，杭州奥体，仅次于钱江新城的地价涨幅，福州奥体，房价破4万仅有一步之遥……
各大城市的数据，已经足够说明奥体板块的价值潜力。
常州的奥体板块，说是当下这座城市的新中心并不为过。区别于传统老市心文化宫板块，奥体的优势要大的多。
- 交通方面：受益于强大的规划，这里的道路相比老城区更加宽阔，车辆的通行速度明显更快。而除了丰富的公交路线以外，这里还配备了地铁1号线与龙城高架，保证了区域与外界的高效的连接；
- 人文方面：奥体板块内拥有大剧院、博物馆、市民广场、艺林园、教育培训中心等一大批的文化建筑设施，这里集中了常州最多的人文地标，亦是常州城市规划最好，城市面貌最突出的板块；
- 政务方面：常州市政府就在奥体西北方向300米处，包括海关、统计局、公安局、应急中心都集聚在这一区域，这也在无形中汇聚了大量的高质量人口。
此外，整个区域内遍及了大量的教育资源、商业资源与高端住宅资源，整体生活环境就如上面所说，都是以中高端客户需求为基本，逐步发展，逐步积累的。而多样资源的赋能，不仅仅是成就了奥体的居住价值，也为板块提供了强大的价格保障。
无疑，常州奥体板块当前仅有24000元/㎡左右的房价，其未来价值增长空间明显，也将是城市板块价值迭代的领跑者！
NO.4 | 肆
有了奥体这一明确的板块方向，下一步就是寻定具象目标。
但毫无疑问的是目前整个常州奥体板块，唯一在售的仅有花语江南这一个楼盘。而这个楼盘，也是目前整个奥体板块内，最契合区域价值的豪宅楼盘。
▲花语江南鸟瞰效果图
2019年上半年其首开入市，首开当日销售额高达5亿，并在4月以销售套数、销售面积、销售金额三冠登顶常州豪宅榜，持销期间多开多捷，这就是花语江南项目与奥体交相呼应之下，给到市场的答案。可以说今年常州的豪宅风潮，就是以花语江南为代表一手策动而出的。
作为面向高端改善客群的住宅产品，项目将143㎡作为了自己的门槛户型，也从而决定了整个楼盘的客群层次。加上高标准的精装配置、业主私享的会所、独具匠心的社区景观与配套、受训于荷兰管家学院的高标准物业等等，这座由央企中铁建与中粮倾心打造的项目，可以说拥有着非常纯粹的豪宅血统。
▲花语江南营销中心实景图
此外，整个项目还有一个非常值得关注的亮点，那就是作为一个豪宅项目，它的体量也非常“豪”——总建面高达30万㎡，在出地规模趋小化的当下，这个规模可谓大盘。
我一直有个观点，那就是买房买大盘，买大盘买首期。因为大盘随着开发的推进，产品价值持续提升，同时开发商持续推广，楼盘价格因此会持续提升，首期产品往往是整盘中销售价格最低的，但其销售出去之后则会跟随后期推案产品持续升值。所以，花语江南目前销售的首期产品，未来在价格方面非常具备成长性。
近期，花语江南新领28号楼预售证，户型面积189㎡，精装备案均价约24688元/㎡。据悉，花语江南将在12月初再次加推。这波年底前的上新，对于有意向的客户而言是一次绝对不容错过的购房时机，因为奥体这种价值成本性板块和花语江南这种价值成长性大盘本就相得益彰，在城市整体价格即将上涨的风口下，价值的再度上行已无悬念。
本文代表戈文问个人观点，供参考
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