環京區域一直是北京地區許多投資者心中的痛，2017年那一刀割的太狠，燕郊從4萬跌到如今不到2萬。
2017年3月17日，北京出臺認房認貸政策，接下來的3個月內，大量購房者湧向環京區域，短短3個月內，環京區域的月度交易量增長了600%，價格節節攀升。2017年6月，環京嚴厲的限購執行政策出臺，環京區域開始了漫長的下跌，接下來我們覆盤一下環京重點區域的房價走勢及現狀。
環京重點是三個方向，東、南、北，這是基於過去二十年時間房價漲幅的結論。房價最終漲上去的核心，仍然是政策與產業規劃落實的區域，由於產業導致人口流入，配套的地鐵、學區、商業等，不斷推動人群進行新一輪聚集效應，強者恆強。
而環京區域最重要的三個產業佈局點（本次不講武清等地）：
1、北京兩翼，副中心及新區2、河北兩翼，新區及張家口
副中心傳統定位的就是大名鼎鼎的北三縣，燕郊、大廠、香河，房價都曾一度腰斬，價格在2018年4月後有所恢復，但2018年7月底“堅決遏制房價上漲”的定調後，再度被擊穿，直到2018年10月副中心終於開始正式進駐，才緩過氣兒來。
目前從規劃上看，燕郊由於人口眾多，結構老化，土地重新規劃能力弱，已經不是最好的選擇方向，但是本地剛需比其他地區都要多。
大廠是最新的新貴，雖然房價一度擊穿到1萬左右，但隨著副中心後勤基地落定大廠，未來副中心工作人員的房子，有可能會開放向大廠的政策。而大廠的三個主要區域，河邊最好，價格也最高，投資價值較高，但是房源極少。夏墊及縣城也不錯，有待規劃的不斷提升，優勢是成本低。整個大廠苦等廠通橋，廠通橋這些交通配套對大廠和北三縣都很重要，會逐步落實。
香河得益於京津城際以及大七環，拉近了與北京的距離，對於香河有一定支撐作用。
昨日飯總再次蒞臨永清，舉辦新一期的線下置業講堂。飯總從宏觀政策LPR到最近全國各地的人才鬆綁政策，對本輪樓市進行了分析解讀。
放鬆的政策對於整體市場不會有太大波動，對地方或有影響，但總體市場基調是穩得，因此也不會掀起什麼浪花。總的來說，一城一策控制房價的大方向，目前的調控結果不會輕易動搖，所以不用擔心房價大漲的事情，但是部分優質房源的價格上調在所難免。
說到新機場和環京區域，隨著臨空經濟區的逐步發力，固安、永清、魏善莊、龐各莊區域的人口逐步流入，房價中長期上漲幾成定局。
上星期專家爆料的中關村園區正在與永清洽談的永清園區，如果落地，助推區域的發展及產業創新的硬實力。永清這個區域就可以加速盤活。
對於環京的房價，想對而言，永清的成本較低，適合長期看，雖然短期會有影響，但是過幾年科技創新的產業落位會助推價格上漲。
今天，我們通過五個維度對當下環京最熱門的永清進行刨析。
永清佔據核心位置
永清的位置很特別，他位於北京-新區發展軸、北京-天津發展軸、新區-天津發展軸的幾何中心位置。
隨著中國經濟的快速發展，中國幾大一線城市逐漸走向國際化。北京的快速發展也帶動周圍的大發展，最明顯的是，自京南新空港建設以來，逐漸形成新空港經濟圈，它將推動臨空產業快速聚集，進而帶動周邊配套水平的提升，對產業升級、區域經濟推動等方面產生極大的促進作用。 永清位於一體化發展軸的幾何中心，在一體化的發展下，這裡的產業、配套等都在不斷的變革。永清作為中國的空港城市，擁有著臨空產業鑽石核心資源，隨著各種配套的進入，這裡將成為世界級的空港城市。
科技創新區落地永清
10月25日，大興國際機場臨空經濟區規劃正式發佈。
其中最核心的三個板塊：一個是大興的榆垡區域，定位為服務保障區；一個片區魏善莊附近，定位為航空物流區；最後一個板塊就是在永清，定位科技創新區。科技創新區是第四代臨空經濟區的核心，也是未來我國航空科技創新的重要基地 科技創新區重點承載
臨空經濟區究竟有多牛？ 臨空經濟區總投資將超2000億元，未來20年北京大興國際機場累計將為北京市帶來超過8.6萬億元的經濟貢獻，每年約4300億GDP，相當於廊坊市全年的生產總值。
千億產業落地永清
目前永清區域內已經有中國恆美國際花都、雲裳小鎮、亦莊永清高新區、別古莊現代農業產業園、國際醫學中心等28家產業的入駐，背靠空港經濟，千億產業入駐，永清發展勢頭強勁。 有人說：規劃跟著錢走，產業跟著規劃走，人跟著產業走。這句話在某種程度上反映了產業對於人口聚集和資金聚集的作用。 2014年，阿里巴巴上市，其高管團隊和掌握有期權的員工，在盛宴之後身價倍增，這也成為了杭州房價超越同時期其他城市房價的最原始推動力。 對於頂尖城市之間的競爭而言，GDP 已經不是最重要的因素。哪個城市擁有更具競爭力的大企業，哪個城市擁有更多的上市公司，決定了這個城市真實的財富水平，才決定了這個城市的真實競爭力。 而財富的核心就是：有產業。房價的核心就是：有產業。
六軌四高交通網
永清位於京津雄幾何中心，連通北京、天津和新區，從通勤角度來講，非常便利。 目前，永清已經確定“六軌四高”的交通體系，要想富先修路，永清將通過6+4的交通路網體系，帶動更多的產業以及人群入駐。
交通是連接城市的重要紐帶，也是為城市發展運送人流、物流的重要通道，作為城市發展的主要動力，交通對生產要素的流動、城鎮體系的發展有著決定性的影響。 依據經典的產業佈局理論，運輸條件是產業區位選擇和產業佈局調整的重要影響因素，運輸條件的改變往往直接導致產業佈局的形成與改變。 而永清將通過6+4的交通體系，帶動區域內的產業佈局，從而促進經濟發展與城市建設。
價格窪地新永清
永清目前給人最直觀的感受就是房價，區域整體均價低於1萬，而環京其他區域有些已經奔著2萬去了，永清目前房價處於窪地。 那麼房價越低，升值潛力就越高嗎？肯定不是。舉個例子，鶴崗房價夠低了吧，為什麼沒有人去那邊買，因為鶴崗沒有產業+人口支撐，也就意味著沒有任何的升值空間。 房價低+有產業+有人口+有規劃其實就是價格窪地。 就像曾經海口的西海岸，2015年的時候，七八千都不好賣，但是隨著南海大道、海秀快速路等交通的完善，使得從市區到西海岸的通勤時間，從1小時降到了20分鐘，再加上近幾年西海岸的知名學校、醫院、萬達廣場等商業等等的完善，西海岸也從剛需族眼中的鬼城變成了香餑餑，房價也翻了好幾倍。 科技創新區為什麼要落到永清，這麼多的產業為什麼要來永清？很大的原因是永清的可塑性強，地價便宜。 另外，永清又是臨空產業經濟區的範圍內，能夠享受跟空港之間的物流上的交互，也能夠獲得更多的臨空產業附加值的提升，再加上自貿區又可以給這個片區更多政策上的扶持和寬鬆的空間，整體會形成一體化的發展狀態，也就是臨空經濟區+自貿區+科技創新城的狀態。 其實，一個區域的發展主要就是看是否
買環京買的是什麼，其實就是預期，包括對規劃發展的預期，房子升值的預期。在有規劃有發展的前提下，買一個大品牌的房子就尤為重要。空港新都孔雀城項目，位於北京正南50公里、臨空經濟區，六軌道四高速串聯京津雄：一站北京，兩站新區，三站天津。項目歷時5年開發，涵蓋疊院/洋房/高層/公寓等產品，目前主推83-98㎡都會官邸，物業類型種類齊全，可滿足不同家庭的多樣選擇，是環京置業的優選項目，想在環京置業的不妨去看看這個項目。
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