常州樓市正在起變化，這個觀點早在兩個月前我就說過。
一些看似不經意的細節，其實透露著別有用意的導向性。
講真，常州房價這一波上漲週期走到今天，已經不是道路千萬條，漲價第一條了。市場的指針被一隻“無形的手”壓著，而就是這隻“無形的手”將給市場帶來分化，有的項目能頂住壓力走向上游，而有的項目在壓力下難免吃力。
很多人說，現在是樓市的寒冬，我並不認同，這個說法過於誇張。但這並不代表我贊同那些危言聳聽的買房論。
很可怕的一件事情，朋友圈最強的文案選手，大多是中介和置業顧問。很多時候，有些過於誇張的文案和文章看過我看過就是笑笑，但如果是不瞭解行情的購房者看到這些文案，或許就信以為真了。
市場肯定不會普遍的紅火了，但還沒到冰點，只是在分流……
01|壹
前兩天武漢出了一個新聞，某項目因為開盤當日宣傳的銷售額跟實際情況嚴重不符，開發企業被武漢市房管局處罰信用信息記5分。
這個新聞說大不大，說小不小。而這個現象如果放在常州來講，也算是比較普遍的。倒不是說一定是嚴重與實際不符，但大部分項目首開當日發出的官宣銷售額都與實際有一定差距，當然，其中還有一些客觀因素，包括可能會有部分客戶訂房了後面就不要了，但這隻會是少數，畢竟誰也不願意損失這個定金。
管中窺豹，這一個小新聞，揭露了目前全國開發商的一個現狀。日光，高去化、逆市漲價，這些這幾年司空見慣的營銷手段對於大部分開發商來說已經沒有太大的效果了，反而有可能引火燒身。
開發商很難，在這個時間點沒什麼值得大做文章的。沒有強勢的優勢的項目，去化很難達到理想值。
但常州又真是一個特殊的城市，雖然年底了，常規的一些折扣特價都如約而至了。但迄今為止，沒什麼讓人覺得震驚的折扣。一是不少媒體避而不談，還有就是今年常州的土拍在前三季度基本完成，完美避開了市場低谷，減少了流拍、低價地等現象給市場帶來的低市場預期。2019年常州土地出讓計劃中就強調了這一條，三季度前基本完成2019年的土地供應，這是一項非常聰明的舉措。減少了麵粉市場的衝擊，麵包市場的衝擊力也相對減小。
這也就意味著，年底了，開發商普遍很難，但常州的開發商，還沒到最難。
02|貳
來自西南財經大學中國家庭調查與研究中心的兩份數據：
1、2018年，我國家庭在多套房上的貸款佔比已經高達65.9%，超過了首套房；更為關鍵的是，存量房貸中47.1%是用在空置房裡。
——《中國居民槓桿率和家庭消費信貸問題研究報告》
2、從全國城鎮家庭新購房的目的來看，投資用途佔58.2%，改善需求佔26.7%，而首次購房的剛需僅佔15.1%。
——《2018年三季度城鎮家庭資產指數報告》
當然，從研究的時間上來看這兩份報告可能相對不能代表目前的一個數據，但整體來說，差異性不大。
這兩組數據透露著一個深刻的現實是，居民槓桿率目前已經處於高位，抗風險能力偏低。同時，剛性需求大幅降低。
半個月前接到一個網友的留言，大致的意思是，你們為什麼會認為現在1w5的房子是剛需房，剛需買的起1w5的房子嗎？這句話問的並不客氣，但卻又令人心疼。
剛需房的判斷標準是什麼？房屋質量？地段？房價？或許不能一概而論，但就目前的房價趨勢來看，從房價判斷更為客觀。常州目前中心區域的房價，或者稍微靠中心的房價就動輒2w+，1w5的房價其實已經鳳毛麟角了，更別說市中心。而真正的剛需，哪怕是這個價格，依然覺得壓力很大。
近6成的投資客，等待著1.5成的剛需客接盤，這是一個很刺目驚心的數據。這個數據或許略為誇張，但不得不讓人捏一把冷汗。
常州雖然是一個人口流入型城市，但流入的量相比於周邊蘇州無錫南京來說，稍微緩慢了些，今年常州開放了人口落戶，能給這個人口數據帶來多少變化，就只能等年後數據公佈了。韭菜越來越少，全國性的搶人大戰中，常州雖然有長三角一體化的靠山，但形勢並不十分樂觀。
03|叄
最近在朋友圈傳的沸沸揚揚的一則消息，也有不少自媒體公眾號宣稱政策已經坐實了。但政策類的東西，不到真正執行的一天，你又如何能判斷是不是真的能坐實呢？
以上兩張圖來自朋友圈截圖。這就是最近常州最熱門的一個話題，那就是“”認房又認貸“要來了。關於這個政策有沒有實施，目前是沒聽說哪家銀行正式實施了，但筆者也就這個問題致電了各大銀行的房貸部門，得到的答案大部分是一致的：“有這個政策，具體實施日期等通知”。
為什麼這個政策能夠引起朋友圈這麼大規模的傳播？因為在此之前，常州的所有政策都不如這一個來的“嚴格”。
如果說此前常州的限售是影響了新房進入二手房市場的流通速度（當然，我個人認為影響也並不大，大部分人新房也要滿了兩年才會賣，畢竟稅費可以減免）。那如果真的執行“認房又認貸”，是實實在在影響的很多人的房票。
從其他城市的歷史經驗來看，“認房又認貸”的影響力不容小覷，堪稱史上最嚴格的的調控政策之一。
直接的影響肯定是購房貸款方面，一旦認房又認貸，很多人將失去貸款資格。
而這個政策一旦實施，最主要是帶來的連鎖反應。首先是投資和改善需求肯定要得到抑制，尤其是對於改善族來說，如果手上有兩套房了，就不能貸款了，如果資金不夠，就只能舊房換新房，而這個時候就肯定會加快二手房流通速度，一旦從主觀意願上想加快二手房流通速度，這就相當於給二手房打開了一道“允許降價”的口子。
當然，政策到底能不能落實，具體怎麼落實，這還是一個未知數，只能是靜觀其變。
結語
從邏輯關係來看，我們不難發現，一個惡性循環來了，剛需客減少，改善需求如果想要提升換房速度該怎麼辦？而一旦市場預期降低，接盤的速度就更加慢……
同樣，除了政策以外，對市場影響比較大的還有規劃的調整，地鐵1號線的通車、5、6號線的落實，也會讓短期內不同區域的預期有所調整。有區域受捧，就肯定會有區域掉下神壇。市場的分化，遠不止我們看到的那些……
無論如何，我們可以看到的一個事實上，二手房（不包括新房，新房降格的漲跌並沒那麼大的自由度）“降價”的口子在慢慢打開，這對於真正的剛需購房者來說，或許是個好消息……
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