一、片區開發的定義和範圍

“片區開發”又稱“城市建設綜合開發”，即“對準備開發建設的城市用地統一進行城市基礎設施和生產建設項目以及生活服務設施的建設。”狹義的片區開發包括土地一級開發（土地平整、市政基礎設施）和二級開發（商業及公用事業項目），廣義的片區開發則向上延伸到區域系統規劃的編制，向下包括區域運營的投融資運作、區域招商及運營等內容。

財政部將片區開發作為一級行業，並進一步劃分為園區開發、城鎮化建設、土地儲備、廠房建設、其他等五個二級行業。片區開發一般有六大適用範圍：一是舊城改造、城中村改建，二是扶貧開發，三是新城建設或產城一體，四是旅遊綜合開發，五是圍繞地鐵上蓋物業或綜合體、高鐵站及其周邊區域展開的TOD（transit-oriented development）模式，六是傳統工業園區、經濟開發區等。與單一或以單一為主的項目相比，片區開發項目具有更多的複雜性和系統性，對合規性、投資規模和投資期限的要求更高。

目前市場上片區開發的主體主要有三種：政府、企業、平臺類公司。早先一般是當地政府或片區管委會作為主體，制定片區規劃，通過政策調控、關係協調、產業規劃等手段措施，營建有助於產業發展的外部環境，如北京西城區政府主導的金融街片區開發。隨著土地開發進入到後期，政府政策和拿地的優勢不再明顯，而企業相比政府融資能力和招商能力更強，更注重一級開發與二級開發的統籌，片區開發的主體開始慢慢轉向政府和企業合作，如河北固安縣政府與華夏幸福合作開發的固安工業園區。為了結合政府的政策優勢和企業的市場優勢，多地政府開始專門成立平臺類公司作為政府投融資平臺，承擔城市的土地一級開發和基礎設施建設功能。至此平臺類公司成為片區開發的最大主體。

二、國內主流片區開發模式

從不同的維度出發考量，片區開發模式可以進行不同分類。

• 從片區開發主體的維度出發,可以將片區開發分為：1)、政府主導開發模式；2)、市場主導開發模式；3)、政企聯動開發模式。從這一維度分類的不同模式，主要在資源的獲取方式（如土地、企業資源等）、政策優惠力度、行政干預程度、開發推動力度、城市規劃聯動等方面存在差異。
• 從片區開發價值鏈的挖掘深度出發,可以分為：1）、一級開發主導模式；2）、一二級聯動開發模式；3）、二三級聯動開發模式；4）、全價值鏈聯動模式；5）運營主導模式。從這一維度分類的不同開發模式，主要是在開發環節、持有資產、回報機制等方面存在差異。

三、片區開發業務發展趨勢

片區開發的重點在於可持續性經營，為了解決這個問題，近年來的片區開發呈現出四大趨勢：一是由一級土地開發和一二級聯動開發為主轉向全價值鏈聯動開發，如招商蛇口。二是由政府主導開發建設完畢後，民營資本介入片區的招商與後期運營，由粗放式運營轉向精細化運營，如南京雨潤和深圳華南城。三是無需再對外擴張，轉型為股權投資商對一塊土地精耕細作，如蘇州工業園。四是政府（或平臺公司）利用土地資源與優秀品牌合作，品牌商收取投資管理費，如華夏幸福等。在平臺類公司與社會資本合作中，PPP也是目前常見的手段，但隨著國家對PPP的管理趨嚴，開始出現了很多類PPP的合作模式。

四、片區模式對城投類企業的啟示

片區開發依據主體不同而衍生出很多業務模式，但歸根結底是城市資源的綜合開發利用，不論是政府主導型、還是企業主導型，都要以經營效益和社會效益相結合。戰略上以社會效益為主導，戰術上必須以經濟效益來統籌，要符合市場經濟的原則。一個成功的片區一定是在多個方面均是成功者：人口、產業、城市形象、片區經濟、宜居宜行。片區開發不可一蹴而就，必須具備長達10年、20年甚至30年開發週期的長遠考慮。

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