老歡最近粗略統計一下10月預計開盤的項目，大漢口約有23盤，其中黃陂區9個、東西湖區5個、新洲區3個；大武昌約有23盤，其中東湖高新區6個、江夏區5個；大漢陽約有11盤，其中經開3個，蔡甸區2個，漢南區2個。
發現什麼現象沒？近兩年，武漢樓市的主要供應量依然集中在幾大遠城區。
為什麼？源於武漢算是一個“純剛需”市場。其實，武漢剛需買房“蠻造業”。
中心區配套齊全、佔據核心資源，但價格高攀不起；新城區房價是便宜，但是太遠了！上下班路上一堵，2、3個小時都可以到孝感咸寧了！還有那些高大上的配套，看起來個個像在“畫餅子”，鬼曉得麼時候能兌現！
所以，針對武漢剛需，老歡有兩點建議：
一、新城區看規劃，盯兌現！武漢一直站在國家中心城市建設的風口，是一個不缺新區概念的城市。現在，武昌、漢口、漢陽三鎮都有自己的新區，主打不同的規劃和概念。但落地了幾個？兌現了多少？在如今的房地產環境，剛需買房一定要比找男朋友現實，你屋裡有錢但要肯花在我身上才行。
二、項目看地段，重資源！由於成交量全國前列，因此新房被賦予了升值的屬性；記住，區域資源≠家門口資源；一個項目能步行享用最優資源才是王道。
那麼，武漢幾個不限購區的居住價值如何判定？聽老歡慢慢咵。
25分鐘 房價就能省2-3萬/平
早些年提起武漢遠城區，往往大家最先想到的就是江夏、黃陂、東西湖，剩下的蔡甸、陽邏、漢南3個區域基本就是被忽略的存在。
然而隨著武漢限購加碼，前三者的均價妥妥逼近1w45，之前存在感為零的遠城區也彷彿開了掛，熱度不斷攀升。那麼，誰才稱得上“潛力股”？
既然“買得起”是剛需置業的第一訴求，我們不妨先來看看目前武漢幾大遠城區的價格。
這裡就不談東湖高新了，地價1w1，房價18000，已經提前透支利好；而東西湖、經開、江夏、黃陂均價已過萬，區域最高也接近18000了；而還在萬元以下的只有蔡甸、漢南和新洲三個區域了。其中以新洲價格最低，僅為7244元/平。
蔡甸區域內幾乎所有樓盤都帶精裝銷售，基本都是毛坯均價在7000元/平左右，外加2000元/平裝修。雖然已經通車的蔡甸線給蔡甸的地鐵盤輸送了一波熱度，但整體去化不高；原因在於中法生態城的聲音越來越小，好盤也都是祭祖盤，清明時節繁華的很。
漢南之前基本以帶裝修銷售的樓盤為主，均價在9300-9500元/平，後來由於市場下行，出現了大批毛坯盤。由於該板塊主要依託於經開發展，但問題來了，經開才賣多少錢？
△陽邏港 圖源網絡
一直以來，新洲區的整體均價在武漢各區中是最低的。目前，新洲的項目主要集中在陽邏和雙柳。政府規劃的“陽邏之心”無疑是區域內城市級名片；目前已經吸引有包括金茂、萬達、華髮、綠城等多家大型房地產企業進駐。
除了便宜，老歡認為，另一個需要優先考慮的就是交通和通勤時間。
地鐵陽邏線早在18年就建成通車了；而蔡甸線也在不久前開通；連接漢南、經開、漢陽的地鐵16號線也已進入了全面建設中，交通方面，遠城區已經進入全面爆發期。
但就區域位置來看，陽邏的通勤成本更佔優勢。
陽邏屬於新洲的開發區，位於新洲區中距離武漢較近的位置。區域內，除了已經通車的地鐵21號線，還有規劃中的新港線。
△江北快速路 圖源網絡
同時，自駕方面，自從直達武漢天地的江北快速路去年10月全線通車後，大大提高了陽邏與主城區之間的聯繫。老歡測試過，從武漢天地開車到陽邏之心，只需要25分鐘左右。
而這時，如果我們再回頭來看價格，拿陽邏之心關注度最高的金茂逸墅來說，裝修均價才9600元/平左右，而武漢天地均價已高達40000-60000元/平。
對於剛需族，25分鐘從新城區到漢口核心地段的距離，不僅體現在通勤時間，更節省了不少的買房成本。這是其他幾個遠城區無法比擬的性價比優勢。
是什麼讓房價連漲還能屢次熱銷？
既然老歡認為陽邏性價比更優，那麼是不是隨便買哪裡都合適呢？當然不行！
曾經有個網友跟我說，如果一個新城區不知道買哪裡，就找大型房企扎堆的地方！別人幾百個億的地都買了，我買個幾百萬的房子怕什麼。
這話其實沒毛病。通常一個新區的發展，都是首先提出規劃，制定方向。而在這個起步階段，嗅覺最靈敏的就是房企了。他們既是城市紅利的享受者，也是創造者。新區會成為什麼樣子，他們心中早有藍圖。
那麼，看看樓市地圖就知道，陽邏新建樓盤最多的地方就是——陽邏之心。
柴泊湖以東，漢施公路以南，倒水河和陽邏機場西北，7平方公里的土地，就是陽邏之心。
陽邏之心是武漢市首個新城開發類的市政基礎設施PPP項目；也是長江新城規劃建設發展理念落實的啟動試點區；是長江新城（新區）遠期控制範圍特色亮點區。
該區域規劃由“一帶、一軸、五區”組成。其中，一帶，即藍玉項鍊生態帶；一軸，為柴泊大道核心公共服務軸；五區，即興城產業組團、玉帶居住組團、臨山居住組團、湖濱居住組團、碧水居住組團、悅河居住組團。
整個陽邏之心總投資上百億，集陽邏最優質資源於一身。但別忘了，開頭老歡說過，區域規劃要盯兌現！
目前藍玉項鍊生態帶範圍內喬木和地被已種植完成，正在施工水系和園區道路。
區域還在建投資100億的頂級商業綜合體——愛琴海購物公園；已引進投資120億的陽邏富力CBD；投資50億的萬達廣場。未來，還有永旺、奧特萊斯等進駐。
包括金茂、華髮、保利、中城、綠城、富力、電建、當代、福星惠譽等十多家品牌房企均已入駐。可以說，這裡作為展示新區界面的重要部分，承載了陽邏之心的商業、高端住宅版圖。
從上面的規劃圖也可以看出，如果以柴泊大道為縱軸，江北快速路延伸路為橫軸，整個陽邏之心其實是從兩條地鐵線交匯的站點為核心區向外擴展開的。而這裡正是目前品牌房企扎堆的地方。
值得注意的是，在眾多開發商中，論以地產開發為核心業務的企業，中國金茂母公司中化集團是唯一一個位列世界500強榜單前100名的房企。
從上海的金茂大廈到全國43座城市的150餘個項目。金茂的拿地策略，基本都是在一線城市重要地段，或發展潛力大、經濟活躍度高、輻射範圍廣的城市區域。而落地陽邏，正是敏銳洞悉到了這裡的重要發展趨勢。
事實也證明，金茂的眼光獨到，其開發的金茂逸墅和陽邏金茂悅項目在今年上半年連開數次，且每次均價都有不同漲幅，但依然屢次熱銷，成為區域流量紅盤。
實地看房可以發現，從漢口到“陽邏之心”，通過江北快速路，在柴泊大道沿線，從左到右，分別是紅星天鉑、金茂逸墅和福星惠譽地塊、萬達廣場商業及住宅地塊。
看到這裡，相信有人跟老歡有相同的疑惑：區域大牌房企扎堆，為什麼漲價了還熱銷的偏偏是金茂呢？
兩大地鐵站點中心 最近距離100米
金茂逸墅整個項目共包含001地塊（陽邏金茂逸墅）和004（華髮陽邏金茂逸墅）兩個地塊，其中001地塊由金茂主導開發，而004地塊是華髮和金茂兩大品牌房企合作開發的。
而在金茂逸墅周邊，就是上文提到的兩條地鐵線路。
第一條是已經開通的地鐵21號線，最近的站點是施崗站，直線距離差不多在1公里左右。
另一條是規劃中的地鐵10號線新港線，最近的站點名是柴泊大道站，步行距離僅僅約100米。可以說，項目是位居陽邏之心的正中心。
地鐵10號線在武漢市第四輪地鐵規劃中，將於今年開工建設。起點是在武漢站，終點是陽邏施崗。
三大商業體環繞 步行5分鐘即到公園學校
項目周邊有6萬方的愛琴海購物公園，對面就是陽邏萬達廣場。而由於地塊分佈原因，金茂逸墅比萬達自己的住宅區，步行到商業的距離還要更近一些，估計也就百米左右。
此外華髮金茂逸墅項目自身還規劃有約4.5萬方、沿柴泊大道分佈的約1公里國際商業街區，集購物中心、兒童活動、國際美食、主題展覽於一體，並已經簽約了武漢第二家喜來登酒店。
除了商業便利，項目東面還是4倍中山公園大小的藍玉項鍊。從沙盤上可以看到，001地塊的最東邊與藍玉項鍊景觀帶僅一條馬路之隔。
今後東邊的小高層不僅能無遮擋看湖，而且下樓步行不超過5分鐘，即可到達公園了。每天飯後散個步，週末休閒非常便利。
△思源學校 圖源網絡
教育配套方面，項目臨近九年一站式新洲區思源實驗學校。在項目稍高樓層即可看到學校教學樓和操場；此外小區內部還自帶一所12班制的高端幼兒園，義務教育階段完全不用操心。
口碑溢價 100個精裝細節下更純粹的居住
同其他新城區的發展一樣，在品牌房企陸續進駐後，陽邏的商業和住宅，將進入全面升級的品質消費階段。
現場置業顧問告訴老歡，與區域內一些樓盤以地緣性客戶為主的情況不同，金茂逸墅的本地和外地自住客群的佔比都相當高。甚至有一些目前還在一線城市上班的武漢年輕購房者，也將金茂作為在漢置業的首選。他們覺得前期作為投資，後期回到武漢又可自住，正好一舉兩得。
究其原因，金茂從一線城市發家，其品牌與品質在這些城市早已有口皆碑，所以可以說，最終選擇金茂的購房者階層是不一樣的。
而隨著近兩年武漢樓市的不斷升級，武漢的購房者，無論在品牌意識，還是產品觀念上，也要求相對更高，眼光更加挑剔。
400米全齡兒童遊樂區，700米全齡樂活跑道；陽邏首個全齡活動架空層；100個精裝修的魔鬼細節……這樣的高要求高配置，迅速讓金茂逸墅成為區域“網紅”。
“網紅”產品要如何煉成？
項目目前在售001地塊11、21號樓，004地塊20號樓，建面約96、111、138平帶裝修房源。均價9700元/平，含2000元/平裝修。
區域內精裝項目也不少，但老歡在參觀樣板間時，發現了金茂很多與眾不同的小細節。
如廚衛檯面牆縫連接處均做圓角設計，洗手間地面低於走廊的連接處理、衛生間門框的防潮包邊；
還有如直飲水系統、快速解決廚餘垃圾的垃圾處理器、廚房裡方太的整體三件套。這樣的配置，不僅在同區域少有，甚至在放在整個市場中，也是比較良心的。
正是這些看似不經意的小細節，卻體現了項目整體的品質和價值。
在此，老歡特意將該項目的裝修交付標準與中心區某2500元裝修標準的盤做個比較，有興趣的朋友可以逐條比對一下。
墅區小高層 96-138平低公攤超高得房率
樓棟採用半圍合式佈局，小高層將別墅環抱其中，南向視野開闊敞亮，採光日照完全無遮擋；相比於容積率高的高層和超高層小區，地塊容積率僅為1.65，屬於低密度社區，居家舒適度較高。
這次推出的11號樓位於該地塊最北面一排，距離地鐵和思源學校更近；21號樓位於項目東南面，與藍玉公園就一個馬路的距離。
96㎡三房兩廳兩衛
該戶型位於11、21號樓的連廊中間戶，三開間朝南，半通透結構，北面對連廊；
整個戶型方正，動靜分區明顯，主臥為衣帽空間+衛生間的套房設計；
目前市面上100㎡以內能做到三房兩衛並且主臥帶衣帽間和獨立衛生間的戶型並不多見，該戶型性價比很高。
111㎡三房兩廳兩衛
該戶型位於21號樓兩個單元連接戶以及東邊單元邊戶，兩開間朝南，可擴展空間多；
主臥帶衣帽空間和獨立衛生間的套間設計，舒適度高，功能齊全；
室內空間尺寸寬大，客廳開間達3.6米，南北雙陽臺，全房採光通風良好。
138㎡四房兩廳兩衛
該戶型位於11號樓的邊戶以及21號樓西邊單元邊戶，南北通透雙陽臺、戶型方正；
三開間朝南，全明無暗房，主臥帶衣帽空間和獨立衛生間的套間設計；
也是目前市場上，少有140平以四房戶型，可擴展面積較多，實用性強。
總的來說，金茂以住宅開發見長，戶型設計本身也有足夠的亮點。更值得一提的是，小高層的公攤18%，加上可優化面積後，公攤低至10%，實際得房率更高。而據老歡瞭解，96平的戶型首付兩成，二十萬左右，這個門檻價對剛需們來說也是非常友好的了。
老歡綜合點評：
“陽邏之心”，被定位成陽邏經濟開發區港口新城核心區，區域的發展前景還是不錯的。隨著地鐵新港線的開建，後期人口和產業的導入，區域還將有更大的升值空間。
而近兩年，政府對於區域的交通、教育等方面投資強度的增加是顯而易見的，利好不斷，預期不錯。
目前，區域內配套還在逐步完善中，金茂位於區域核心，後期能最快的享受到區域的發展紅利，值得入手。
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