老欢最近粗略统计一下10月预计开盘的项目，大汉口约有23盘，其中黄陂区9个、东西湖区5个、新洲区3个；大武昌约有23盘，其中东湖高新区6个、江夏区5个；大汉阳约有11盘，其中经开3个，蔡甸区2个，汉南区2个。
发现什么现象没？近两年，武汉楼市的主要供应量依然集中在几大远城区。
为什么？源于武汉算是一个“纯刚需”市场。其实，武汉刚需买房“蛮造业”。
中心区配套齐全、占据核心资源，但价格高攀不起；新城区房价是便宜，但是太远了！上下班路上一堵，2、3个小时都可以到孝感咸宁了！还有那些高大上的配套，看起来个个像在“画饼子”，鬼晓得么时候能兑现！
所以，针对武汉刚需，老欢有两点建议：
一、新城区看规划，盯兑现！武汉一直站在国家中心城市建设的风口，是一个不缺新区概念的城市。现在，武昌、汉口、汉阳三镇都有自己的新区，主打不同的规划和概念。但落地了几个？兑现了多少？在如今的房地产环境，刚需买房一定要比找男朋友现实，你屋里有钱但要肯花在我身上才行。
二、项目看地段，重资源！由于成交量全国前列，因此新房被赋予了升值的属性；记住，区域资源≠家门口资源；一个项目能步行享用最优资源才是王道。
那么，武汉几个不限购区的居住价值如何判定？听老欢慢慢咵。
25分钟 房价就能省2-3万/平
早些年提起武汉远城区，往往大家最先想到的就是江夏、黄陂、东西湖，剩下的蔡甸、阳逻、汉南3个区域基本就是被忽略的存在。
然而随着武汉限购加码，前三者的均价妥妥逼近1w45，之前存在感为零的远城区也仿佛开了挂，热度不断攀升。那么，谁才称得上“潜力股”？
既然“买得起”是刚需置业的第一诉求，我们不妨先来看看目前武汉几大远城区的价格。
这里就不谈东湖高新了，地价1w1，房价18000，已经提前透支利好；而东西湖、经开、江夏、黄陂均价已过万，区域最高也接近18000了；而还在万元以下的只有蔡甸、汉南和新洲三个区域了。其中以新洲价格最低，仅为7244元/平。
蔡甸区域内几乎所有楼盘都带精装销售，基本都是毛坯均价在7000元/平左右，外加2000元/平装修。虽然已经通车的蔡甸线给蔡甸的地铁盘输送了一波热度，但整体去化不高；原因在于中法生态城的声音越来越小，好盘也都是祭祖盘，清明时节繁华的很。
汉南之前基本以带装修销售的楼盘为主，均价在9300-9500元/平，后来由于市场下行，出现了大批毛坯盘。由于该板块主要依托于经开发展，但问题来了，经开才卖多少钱？
△阳逻港 图源网络
一直以来，新洲区的整体均价在武汉各区中是最低的。目前，新洲的项目主要集中在阳逻和双柳。政府规划的“阳逻之心”无疑是区域内城市级名片；目前已经吸引有包括金茂、万达、华发、绿城等多家大型房地产企业进驻。
除了便宜，老欢认为，另一个需要优先考虑的就是交通和通勤时间。
地铁阳逻线早在18年就建成通车了；而蔡甸线也在不久前开通；连接汉南、经开、汉阳的地铁16号线也已进入了全面建设中，交通方面，远城区已经进入全面爆发期。
但就区域位置来看，阳逻的通勤成本更占优势。
阳逻属于新洲的开发区，位于新洲区中距离武汉较近的位置。区域内，除了已经通车的地铁21号线，还有规划中的新港线。
△江北快速路 图源网络
同时，自驾方面，自从直达武汉天地的江北快速路去年10月全线通车后，大大提高了阳逻与主城区之间的联系。老欢测试过，从武汉天地开车到阳逻之心，只需要25分钟左右。
而这时，如果我们再回头来看价格，拿阳逻之心关注度最高的金茂逸墅来说，装修均价才9600元/平左右，而武汉天地均价已高达40000-60000元/平。
对于刚需族，25分钟从新城区到汉口核心地段的距离，不仅体现在通勤时间，更节省了不少的买房成本。这是其他几个远城区无法比拟的性价比优势。
是什么让房价连涨还能屡次热销？
既然老欢认为阳逻性价比更优，那么是不是随便买哪里都合适呢？当然不行！
曾经有个网友跟我说，如果一个新城区不知道买哪里，就找大型房企扎堆的地方！别人几百个亿的地都买了，我买个几百万的房子怕什么。
这话其实没毛病。通常一个新区的发展，都是首先提出规划，制定方向。而在这个起步阶段，嗅觉最灵敏的就是房企了。他们既是城市红利的享受者，也是创造者。新区会成为什么样子，他们心中早有蓝图。
那么，看看楼市地图就知道，阳逻新建楼盘最多的地方就是——阳逻之心。
柴泊湖以东，汉施公路以南，倒水河和阳逻机场西北，7平方公里的土地，就是阳逻之心。
阳逻之心是武汉市首个新城开发类的市政基础设施PPP项目；也是长江新城规划建设发展理念落实的启动试点区；是长江新城（新区）远期控制范围特色亮点区。
该区域规划由“一带、一轴、五区”组成。其中，一带，即蓝玉项链生态带；一轴，为柴泊大道核心公共服务轴；五区，即兴城产业组团、玉带居住组团、临山居住组团、湖滨居住组团、碧水居住组团、悦河居住组团。
整个阳逻之心总投资上百亿，集阳逻最优质资源于一身。但别忘了，开头老欢说过，区域规划要盯兑现！
目前蓝玉项链生态带范围内乔木和地被已种植完成，正在施工水系和园区道路。
区域还在建投资100亿的顶级商业综合体——爱琴海购物公园；已引进投资120亿的阳逻富力CBD；投资50亿的万达广场。未来，还有永旺、奥特莱斯等进驻。
包括金茂、华发、保利、中城、绿城、富力、电建、当代、福星惠誉等十多家品牌房企均已入驻。可以说，这里作为展示新区界面的重要部分，承载了阳逻之心的商业、高端住宅版图。
从上面的规划图也可以看出，如果以柴泊大道为纵轴，江北快速路延伸路为横轴，整个阳逻之心其实是从两条地铁线交汇的站点为核心区向外扩展开的。而这里正是目前品牌房企扎堆的地方。
值得注意的是，在众多开发商中，论以地产开发为核心业务的企业，中国金茂母公司中化集团是唯一一个位列世界500强榜单前100名的房企。
从上海的金茂大厦到全国43座城市的150余个项目。金茂的拿地策略，基本都是在一线城市重要地段，或发展潜力大、经济活跃度高、辐射范围广的城市区域。而落地阳逻，正是敏锐洞悉到了这里的重要发展趋势。
事实也证明，金茂的眼光独到，其开发的金茂逸墅和阳逻金茂悦项目在今年上半年连开数次，且每次均价都有不同涨幅，但依然屡次热销，成为区域流量红盘。
实地看房可以发现，从汉口到“阳逻之心”，通过江北快速路，在柴泊大道沿线，从左到右，分别是红星天铂、金茂逸墅和福星惠誉地块、万达广场商业及住宅地块。
看到这里，相信有人跟老欢有相同的疑惑：区域大牌房企扎堆，为什么涨价了还热销的偏偏是金茂呢？
两大地铁站点中心 最近距离100米
金茂逸墅整个项目共包含001地块（阳逻金茂逸墅）和004（华发阳逻金茂逸墅）两个地块，其中001地块由金茂主导开发，而004地块是华发和金茂两大品牌房企合作开发的。
而在金茂逸墅周边，就是上文提到的两条地铁线路。
第一条是已经开通的地铁21号线，最近的站点是施岗站，直线距离差不多在1公里左右。
另一条是规划中的地铁10号线新港线，最近的站点名是柴泊大道站，步行距离仅仅约100米。可以说，项目是位居阳逻之心的正中心。
地铁10号线在武汉市第四轮地铁规划中，将于今年开工建设。起点是在武汉站，终点是阳逻施岗。
三大商业体环绕 步行5分钟即到公园学校
项目周边有6万方的爱琴海购物公园，对面就是阳逻万达广场。而由于地块分布原因，金茂逸墅比万达自己的住宅区，步行到商业的距离还要更近一些，估计也就百米左右。
此外华发金茂逸墅项目自身还规划有约4.5万方、沿柴泊大道分布的约1公里国际商业街区，集购物中心、儿童活动、国际美食、主题展览于一体，并已经签约了武汉第二家喜来登酒店。
除了商业便利，项目东面还是4倍中山公园大小的蓝玉项链。从沙盘上可以看到，001地块的最东边与蓝玉项链景观带仅一条马路之隔。
今后东边的小高层不仅能无遮挡看湖，而且下楼步行不超过5分钟，即可到达公园了。每天饭后散个步，周末休闲非常便利。
△思源学校 图源网络
教育配套方面，项目临近九年一站式新洲区思源实验学校。在项目稍高楼层即可看到学校教学楼和操场；此外小区内部还自带一所12班制的高端幼儿园，义务教育阶段完全不用操心。
口碑溢价 100个精装细节下更纯粹的居住
同其他新城区的发展一样，在品牌房企陆续进驻后，阳逻的商业和住宅，将进入全面升级的品质消费阶段。
现场置业顾问告诉老欢，与区域内一些楼盘以地缘性客户为主的情况不同，金茂逸墅的本地和外地自住客群的占比都相当高。甚至有一些目前还在一线城市上班的武汉年轻购房者，也将金茂作为在汉置业的首选。他们觉得前期作为投资，后期回到武汉又可自住，正好一举两得。
究其原因，金茂从一线城市发家，其品牌与品质在这些城市早已有口皆碑，所以可以说，最终选择金茂的购房者阶层是不一样的。
而随着近两年武汉楼市的不断升级，武汉的购房者，无论在品牌意识，还是产品观念上，也要求相对更高，眼光更加挑剔。
400米全龄儿童游乐区，700米全龄乐活跑道；阳逻首个全龄活动架空层；100个精装修的魔鬼细节……这样的高要求高配置，迅速让金茂逸墅成为区域“网红”。
“网红”产品要如何炼成？
项目目前在售001地块11、21号楼，004地块20号楼，建面约96、111、138平带装修房源。均价9700元/平，含2000元/平装修。
区域内精装项目也不少，但老欢在参观样板间时，发现了金茂很多与众不同的小细节。
如厨卫台面墙缝连接处均做圆角设计，洗手间地面低于走廊的连接处理、卫生间门框的防潮包边；
还有如直饮水系统、快速解决厨余垃圾的垃圾处理器、厨房里方太的整体三件套。这样的配置，不仅在同区域少有，甚至在放在整个市场中，也是比较良心的。
正是这些看似不经意的小细节，却体现了项目整体的品质和价值。
在此，老欢特意将该项目的装修交付标准与中心区某2500元装修标准的盘做个比较，有兴趣的朋友可以逐条比对一下。
墅区小高层 96-138平低公摊超高得房率
楼栋采用半围合式布局，小高层将别墅环抱其中，南向视野开阔敞亮，采光日照完全无遮挡；相比于容积率高的高层和超高层小区，地块容积率仅为1.65，属于低密度社区，居家舒适度较高。
这次推出的11号楼位于该地块最北面一排，距离地铁和思源学校更近；21号楼位于项目东南面，与蓝玉公园就一个马路的距离。
96㎡三房两厅两卫
该户型位于11、21号楼的连廊中间户，三开间朝南，半通透结构，北面对连廊；
整个户型方正，动静分区明显，主卧为衣帽空间+卫生间的套房设计；
目前市面上100㎡以内能做到三房两卫并且主卧带衣帽间和独立卫生间的户型并不多见，该户型性价比很高。
111㎡三房两厅两卫
该户型位于21号楼两个单元连接户以及东边单元边户，两开间朝南，可扩展空间多；
主卧带衣帽空间和独立卫生间的套间设计，舒适度高，功能齐全；
室内空间尺寸宽大，客厅开间达3.6米，南北双阳台，全房采光通风良好。
138㎡四房两厅两卫
该户型位于11号楼的边户以及21号楼西边单元边户，南北通透双阳台、户型方正；
三开间朝南，全明无暗房，主卧带衣帽空间和独立卫生间的套间设计；
也是目前市场上，少有140平以四房户型，可扩展面积较多，实用性强。
总的来说，金茂以住宅开发见长，户型设计本身也有足够的亮点。更值得一提的是，小高层的公摊18%，加上可优化面积后，公摊低至10%，实际得房率更高。而据老欢了解，96平的户型首付两成，二十万左右，这个门槛价对刚需们来说也是非常友好的了。
老欢综合点评：
“阳逻之心”，被定位成阳逻经济开发区港口新城核心区，区域的发展前景还是不错的。随着地铁新港线的开建，后期人口和产业的导入，区域还将有更大的升值空间。
而近两年，政府对于区域的交通、教育等方面投资强度的增加是显而易见的，利好不断，预期不错。
目前，区域内配套还在逐步完善中，金茂位于区域核心，后期能最快的享受到区域的发展红利，值得入手。
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