好幾天沒更新了，真是距離過年越近越是懶，身體還在辦公桌前，思緒不知道飛哪裡去了。
從去年年底就跟幾個朋友聊天，聊濟南房產的投資收益問題。
買房純投資的購房者，一定要明白一個道理——你買入的房產到你手裡就變成了二手房，未來你出售的時候你的競爭對手：1、周邊出售房源的房東2、周邊在售的新房。而你的房產要變現，渠道只有一個，那就是二手房中介。
明白上面一點之後，大家再到各二手房平臺看看掛牌的二手房房源，可以發現大量的次新二手房，每個小區少則幾十套，多則上百套。然後再看看掛牌中的老房子，數量更是大的驚人。
掛牌存量房眾多，如果你現在買入新房投資，你需要好好盤算一下你的套利週期、收益，還有你的房子跟已掛牌房子比有優勢嗎？
買房投資已然“根深蒂固”
對於普通老百姓，當你的衣食住行滿足了之後，勤奮的人們總會有積蓄，有了積蓄就想保值、升值。房價漲了20年了，大部分老百姓已經意識到買房“投資”是一條穩妥的保值、升值途徑。
買房多省心，付上首付，每個月付個月供，就這麼放在那裡，只要開發商相對靠譜，交房可以出租收租金，出租幾年，房價一漲又可以變現，少則幾十萬、多則上百萬的差價收益。只要不是買了爛尾房產，大概率不會賠錢，即使賠錢也不會賠太多，多放上幾年就又漲上來了，20幾年來不一直這樣嗎？
有錢就買房，買了房就能升值變得“根深蒂固”。
而做實業呢？特別是這幾年，不管大小買賣，只要你有門頭、辦公地點，做起來每年都要求爺爺告奶奶，各個部門拜碼頭，年年看臉色，算成本，老闆比員工活的還累，最後還不一定賺錢；做不起來，本錢全賠光，何苦呢。
“買房賺錢容易，風險小，實業賺錢難”幾乎成了公認的事實。
買房投資短期恐難賺錢
人就怕有了不該有的慣性思維，特別是在一個行業走到岔路口的時候，你還認為這個行業還會延續老路走下去。現如今的地產，正是如此。
在我看來，接下來地產商會進入微利時代，而投資房產的大部分人，同樣很難再賺到大錢，如果選擇不好甚至會虧錢。
開發商靠規模賺錢，可能收益率低，但是規模大，還是能賺到錢的。而普通購房者呢，對房產的瞭解還停留在普漲的階段，普通購房者對房產你買入的時間、價格、產品、片區、物業等均是表面的認識，很有可能因為“不懂”而選錯，導致賺不到錢甚至於賠錢。
我們生活在濟南，我就舉幾個例子：
濟南CBD片區2016年底開盤價格23000-25000，當時有的全款，有的綁定高價車位、地下室。現在已經到了2020年啦，預計到2020年年底，部分CBD樓盤價格還是在兩萬五左右徘徊。
如果說是投資CBD的話，那即使是這部分樓盤2021年漲到3萬，其實也不賺錢的。你要將稅費、資金成本、月供成本算進去，而部分車位、地下室還有可能變為贈送處理。而2021年CBD房子能整體到30000嗎？大概率不能。
西客站的例子我就不舉了，2017年底、2018年很多人也是在高點投資了一些房產，限售下，短時間也肯定賺不到錢。等到這批房源回到高點的位置，這批人才算解套，而如果計算一下資金成本，依然賠錢。
東邊唐冶雪山也有類似情況，2017、2018買入的很多購房者，5年之內很難見到收益。
這能說明什麼呢？就是很多投資者都是跟風者，交了首付、付利息，變成了交學費，只是這個學費真挺貴。
未來的樓市分化將非常明顯
昨天在群裡一個網友問我“如果以長期持有為目標，最少五年，孫村、唐冶、長嶺山等板塊中，哪個板塊可能會收益率最高？”
這種問題真的很難回答：
首先，片區裡面房價差異也很大，你是買片區裡面貴的還是便宜的。你比如：CBD片區有31000的也有22000的，漢峪片區有17000-18000的二手房，還有30000左右的新房。
其次，你在一個片區裡面買誰家的房子，買什麼產品差異也很大。你比如雪山片區，有17000買了萬科龍湖城市之光的，也有13500買了金茂逸墅的，還有12500買了中新國際城的，怎麼算收益？
再次，還必須考慮你要買入的片區，未來幾年的供地情況，供地決定了片區新房的供應量，這塊地以什麼樣的價格供應。比如說：工業北張馬片區、新東站片區，如果2020年這個片區有大量土地供應，而且是綁定一些條件底價給到某些開發商，賣給誰，這些因素肯定影響片區房價走勢。
最後，你還要考慮政策因素，貨幣因素，城市發展因素等，這些決定了你買入的時機。
以上這些都沒法簡單的幾句話去概括，每一段可以再展開來聊很多。未來買房差不多快要趕上選股了，各種“技術指標”都要看，不是隨便買就能賺錢的時代了。
小結：聊了這麼多想說明的就是，對於投資房產，當下的時間不對，當下的政策不對，當下的資金環境也不對，如果你有別的投資渠道，可以先讓資金轉起來，賺點盒飯。
針對投資而言，對於濟南的房產，如果看不準看不明白，那就先按兵不動。對於剛需而言，2019年底很多房源的確是底價了，應該出手的。
房產的微利時代來臨，不要再抱有房價暴漲的幻想。現如今地產對實體經濟的“毒”，全暴露了，短時間政策還不能松。
——END——
有問題請留言提問，提問的朋友一定要將問題描述清楚具體不要太籠統：1.房屋擁有狀況 2.剛需、改善、投資 3.資金預算，首付、總價 4.區位：東西南北 5.學區配套需求6.其它主要需求，歡迎搜索關注公眾號——幾樓，微博——賀小泡，微信——jilou2017。謝謝！
閱讀更多 幾樓 的文章
