好几天没更新了，真是距离过年越近越是懒，身体还在办公桌前，思绪不知道飞哪里去了。
从去年年底就跟几个朋友聊天，聊济南房产的投资收益问题。
买房纯投资的购房者，一定要明白一个道理——你买入的房产到你手里就变成了二手房，未来你出售的时候你的竞争对手：1、周边出售房源的房东2、周边在售的新房。而你的房产要变现，渠道只有一个，那就是二手房中介。
明白上面一点之后，大家再到各二手房平台看看挂牌的二手房房源，可以发现大量的次新二手房，每个小区少则几十套，多则上百套。然后再看看挂牌中的老房子，数量更是大的惊人。
挂牌存量房众多，如果你现在买入新房投资，你需要好好盘算一下你的套利周期、收益，还有你的房子跟已挂牌房子比有优势吗？
买房投资已然“根深蒂固”
对于普通老百姓，当你的衣食住行满足了之后，勤奋的人们总会有积蓄，有了积蓄就想保值、升值。房价涨了20年了，大部分老百姓已经意识到买房“投资”是一条稳妥的保值、升值途径。
买房多省心，付上首付，每个月付个月供，就这么放在那里，只要开发商相对靠谱，交房可以出租收租金，出租几年，房价一涨又可以变现，少则几十万、多则上百万的差价收益。只要不是买了烂尾房产，大概率不会赔钱，即使赔钱也不会赔太多，多放上几年就又涨上来了，20几年来不一直这样吗？
有钱就买房，买了房就能升值变得“根深蒂固”。
而做实业呢？特别是这几年，不管大小买卖，只要你有门头、办公地点，做起来每年都要求爷爷告奶奶，各个部门拜码头，年年看脸色，算成本，老板比员工活的还累，最后还不一定赚钱；做不起来，本钱全赔光，何苦呢。
“买房赚钱容易，风险小，实业赚钱难”几乎成了公认的事实。
买房投资短期恐难赚钱
人就怕有了不该有的惯性思维，特别是在一个行业走到岔路口的时候，你还认为这个行业还会延续老路走下去。现如今的地产，正是如此。
在我看来，接下来地产商会进入微利时代，而投资房产的大部分人，同样很难再赚到大钱，如果选择不好甚至会亏钱。
开发商靠规模赚钱，可能收益率低，但是规模大，还是能赚到钱的。而普通购房者呢，对房产的了解还停留在普涨的阶段，普通购房者对房产你买入的时间、价格、产品、片区、物业等均是表面的认识，很有可能因为“不懂”而选错，导致赚不到钱甚至于赔钱。
我们生活在济南，我就举几个例子：
济南CBD片区2016年底开盘价格23000-25000，当时有的全款，有的绑定高价车位、地下室。现在已经到了2020年啦，预计到2020年年底，部分CBD楼盘价格还是在两万五左右徘徊。
如果说是投资CBD的话，那即使是这部分楼盘2021年涨到3万，其实也不赚钱的。你要将税费、资金成本、月供成本算进去，而部分车位、地下室还有可能变为赠送处理。而2021年CBD房子能整体到30000吗？大概率不能。
西客站的例子我就不举了，2017年底、2018年很多人也是在高点投资了一些房产，限售下，短时间也肯定赚不到钱。等到这批房源回到高点的位置，这批人才算解套，而如果计算一下资金成本，依然赔钱。
东边唐冶雪山也有类似情况，2017、2018买入的很多购房者，5年之内很难见到收益。
这能说明什么呢？就是很多投资者都是跟风者，交了首付、付利息，变成了交学费，只是这个学费真挺贵。
未来的楼市分化将非常明显
昨天在群里一个网友问我“如果以长期持有为目标，最少五年，孙村、唐冶、长岭山等板块中，哪个板块可能会收益率最高？”
这种问题真的很难回答：
首先，片区里面房价差异也很大，你是买片区里面贵的还是便宜的。你比如：CBD片区有31000的也有22000的，汉峪片区有17000-18000的二手房，还有30000左右的新房。
其次，你在一个片区里面买谁家的房子，买什么产品差异也很大。你比如雪山片区，有17000买了万科龙湖城市之光的，也有13500买了金茂逸墅的，还有12500买了中新国际城的，怎么算收益？
再次，还必须考虑你要买入的片区，未来几年的供地情况，供地决定了片区新房的供应量，这块地以什么样的价格供应。比如说：工业北张马片区、新东站片区，如果2020年这个片区有大量土地供应，而且是绑定一些条件底价给到某些开发商，卖给谁，这些因素肯定影响片区房价走势。
最后，你还要考虑政策因素，货币因素，城市发展因素等，这些决定了你买入的时机。
以上这些都没法简单的几句话去概括，每一段可以再展开来聊很多。未来买房差不多快要赶上选股了，各种“技术指标”都要看，不是随便买就能赚钱的时代了。
小结：聊了这么多想说明的就是，对于投资房产，当下的时间不对，当下的政策不对，当下的资金环境也不对，如果你有别的投资渠道，可以先让资金转起来，赚点盒饭。
针对投资而言，对于济南的房产，如果看不准看不明白，那就先按兵不动。对于刚需而言，2019年底很多房源的确是底价了，应该出手的。
房产的微利时代来临，不要再抱有房价暴涨的幻想。现如今地产对实体经济的“毒”，全暴露了，短时间政策还不能松。
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