案情簡介
2009年5月21日，開發商與A物業公司簽訂了《前期物業管理服務合同》，約定：（1）由A物業公司為某廣場提供物業管理，物業類型：酒店式公寓、休閒娛樂商業中心；（2）自入夥之日起業主應承擔物業管理服務費，按以下標準執行：公寓3.5元/月/平方米，商場6.5元/月/平方米，水電費由物業管理公司進行代付代繳，合同期限自2009年6月1日至2014年5月31日止；（3）合同第三十七條規定合同到期前三個月，業主大會尚未成立的，雙方不能就延長本合同期限達成協議的，開發商應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業……。2010年5月12日，A物業公司與餘先生簽訂《前期物業管理服務協議》，約定：由A物業公司對餘先生物業提供物業管理服務，自入夥之日起由余先生承擔物業公共性服務費，酒店3.5元/月/平方米，商鋪6.5元/月/平方米，所購房屋基本情況：商業……。2014年5月，以上《前期物業管理服務合同》到期後，考試沒有再繼續選聘A物業公司進行物業管理，而是選聘B物業公司進行管理，並出具《委託書》，內容有：“由於某廣場原物管公司與我司的合約期限於2014年5月31日到期，我司現正委派B物業公司接管某廣場物管一職，全權負責處理包括停車管理、水電費代收代繳等所有物業管理日常事務。”A物業公司與B物業公司辦理了交接手續後退出了某廣場的物業服務，餘先生於2010年5月12日辦理了收樓手續，涉案物業建築面積為70.7㎡，房屋性質：非住宅，該房屋暫沒有經營使用。餘先生自2014年11月起停止繳納物業費。為此，B物業公司在多次催收無果的前提下，將餘先生訴至法院，要求餘先生繳納欠繳的物業費。庭審中查明，某廣場現尚未成立業主委員會，B物業公司也未與業主簽訂書面的物業服務合同。
法院判決
法院審理認為，根據《物業管理條例》第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”以及《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”本案中，開發商與B物業公司雖然沒有簽訂書面的物業服務委託合同，但從《委託書》、《交接協議書》、水電費發票、抄表記錄等證據顯示，開發商已事實上委託B物業公司對涉案小區進行管理，B物業公司也事實上已進場管理。因此，原被告之間已經形成了物業委託合同關係，該合同是前期物業服務合同，故《委託書》對某廣場的業主具有約束力，B物業公司有權收取本案的物業服務費及相關費用。對B物業公司要求餘先生繳納相應物業管理費的訴訟請求，本院予以支持。
律師分析
本案中，B物業公司既沒有與開發商簽訂物業服務合同，也沒有與小區業主或者業委會簽訂物業服務合同，這種情形下B物業公司進入某廣場提供物業服務，而業主事實上也享受了物業服務，雙方之間已經形成了事實服務關係，業主享受了物業公司提供的物業服務，也應該履行繳納物業費的義務。
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